Wohnung mieten in Uruguay

Der beste Rat für Uruguay lautet: erst mieten, dann kaufen. Ein halbes Jahr, möglichst über einen Winter. Dieser Artikel erklärt, wie das geht.

1. Wo du suchst

Der Großteil des Marktes läuft über zwei bis drei große Internetportale und über die inmobiliarias, die Maklerbüros. In Uruguay ist der Makler die Regel, nicht die Ausnahme, und für Zugezogene ohne Netzwerk ist er der praktikabelste Weg.

Daneben gibt es das Schwarze Brett im Supermarkt, den Aushang am Fenster mit der Aufschrift se alquila, und den Hinweis vom Nachbarn. Auf dem Land ist das der Hauptweg.

Ein Unterschied, den du kennen solltest: An der Küste gibt es zwei Märkte. Die Saisonvermietung von Dezember bis Februar zu sehr hohen Preisen, und die Jahresvermietung, alquiler anual, zu normalen Preisen. Wer ganzjährig sucht, muss das ausdrücklich sagen, sonst bekommt er Saisonangebote.

2. Was es kostet

Die Spanne ist groß. In Montevideo liegen zentrale Stadtteile wie Pocitos oder Punta Carretas deutlich über dem Landesdurchschnitt, Randlagen darunter. Im Landesinneren, etwa in Tacuarembó oder Durazno, zahlst du einen Bruchteil.

An der Küste kehrt sich das Verhältnis um: In Punta del Este ist die Jahresmiete moderat, weil viele Häuser außerhalb der Saison leerstehen, aber die Auswahl im Winter ist groß und im Sommer nahezu null.

Vereinbart wird in Pesos, bei gehobenen Objekten und an der Küste oft in US-Dollar. Bei Verträgen in Pesos ist eine jährliche Anpassung nach einem Index üblich.

Rechne damit, dass Wohnungen meist unmöbliert vermietet werden — und unmöbliert heißt in Uruguay wirklich leer, häufig ohne Küchenmöbel und ohne Geräte.

3. Die Nebenkosten

Zur Miete kommen die gastos comunes, das Hausgeld, wenn du in einer Wohnanlage wohnst. Sie decken Reinigung, Aufzug, Portier, Garten und Pool und können bei gehobenen Anlagen einen erheblichen Teil der Monatsbelastung ausmachen. Lass dir die Höhe schriftlich nennen.

Strom und Wasser laufen getrennt, Gas ebenfalls. Wer elektrisch heizt, sollte sich die Winterrechnung des Vormieters zeigen lassen, bevor er unterschreibt.

Die Grundsteuer trägt in der Regel der Eigentümer, kann aber vertraglich umgelegt werden. Steht das im Vertrag, verhandle darüber.

4. Kaution und Sicherheit

Hier liegt der Unterschied zu Deutschland, und er ist groß. Uruguay arbeitet nicht in erster Linie mit einer Kaution, sondern mit einer garantía de alquiler, einer Bürgschaft.

Es gibt mehrere Wege dorthin. Die ANDA ist eine private Genossenschaft mit langer Geschichte, die gegen eine monatliche Gebühr von etwa drei Prozent der Miete bürgt. Der staatliche Fonds über das Wohnungsministerium und die Contaduría General de la Nación funktioniert ähnlich, ist aber an Einkommensgrenzen gebunden und für Zugezogene mit ausländischem Einkommen meist nicht zugänglich. Daneben gibt es Kautionsversicherungen privater Anbieter und die Möglichkeit, Geld bei der BHU oder einer Bank zu hinterlegen.

Für Neuankömmlinge ohne uruguayische Gehaltsabrechnung ist der letzte Weg oft der einzige: eine Summe in Höhe mehrerer Monatsmieten wird festgelegt und ist während der Vertragslaufzeit gebunden.

Frag den Makler früh, welche garantía der Vermieter akzeptiert. Diese Frage entscheidet öfter über eine Wohnung als der Preis.

5. Der Vertrag

Der übliche Mietvertrag läuft zwei Jahre, bei möblierten Objekten auch kürzer. Er wird schriftlich geschlossen, häufig unter Mitwirkung eines escribano oder der inmobiliaria.

Achte auf drei Punkte: die Laufzeit und ob eine Verlängerung automatisch erfolgt, die Regelung zur Anpassung der Miete, und wer welche Reparaturen trägt. In Uruguay fällt mehr auf den Mieter als in Deutschland, besonders bei Kleinreparaturen und Wartung von Geräten.

Kläre ausdrücklich, ob Haustiere erlaubt sind. Es ist keineswegs selbstverständlich.

6. Die Papiere

Verlangt werden in der Regel deine cédula, ein Einkommensnachweis und die garantía. Wer noch keine cédula hat, kommt schwer an einen regulären Jahresvertrag.

Das ist einer der Gründe, warum die ersten Wochen oft in einer möblierten Übergangswohnung oder in einer Ferienvermietung verbracht werden. Plane diese Zwischenzeit ein — zwei bis drei Monate sind realistisch.

Ein Einkommensnachweis aus dem Ausland wird akzeptiert, muss aber übersetzt und häufig notariell bestätigt werden.

7. Miete und Erhöhung

Bei Verträgen in Pesos ist eine jährliche Anpassung nach einem amtlichen Index üblich und im Vertrag geregelt. Bei Verträgen in Dollar wird oft ein fester Betrag über die Laufzeit vereinbart.

Gezahlt wird monatlich, meist per Überweisung oder über eine Zahlstelle. Lass dir jede Zahlung quittieren, auch wenn du überweist.

Eine Erhöhung außerhalb der vereinbarten Anpassung ist während der Laufzeit nicht möglich.

8. Kündigung

Beide Seiten sind an die Laufzeit gebunden. Eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter ist meist nur gegen Zahlung geregelt, und wie sie aussieht, steht im Vertrag — lies diesen Punkt, bevor du unterschreibst.

Der Vermieter kann während der Laufzeit nicht ohne weiteres kündigen. Nach Ablauf muss er die Wohnung nicht verlängern.

Bei Auszug wird der Zustand protokolliert. Mach beim Einzug Fotos von allem, was beschädigt ist, und schick sie dem Vermieter schriftlich. Das ist der einzige wirksame Schutz.

9. Bei der Besichtigung

Geh abends, nicht mittags. Ein Haus im Sonnenschein sagt nichts über den Juli.

Sieh in die Ecken der Außenwände und hinter Schränke, dort zeigt sich Schimmel zuerst. Frag nach der Stromrechnung aus dem Winter. Prüfe, ob die Fenster dicht schließen und ob es doppelt verglast ist. Frag, ob eine Split-Anlage vorhanden ist und wie alt sie ist.

Dreh den Warmwasserhahn auf und warte, wie lange es dauert. Prüfe den Wasserdruck im obersten Stockwerk. Frag, ob das Haus an die Kanalisation angeschlossen ist oder eine Grube hat.

Und hör hin: Wie laut ist die Straße, wie hellhörig ist die Wand? Komm ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit.

Wer diese halbe Stunde investiert, spart sich das, was den meisten Zugezogenen passiert: ein Umzug nach dem ersten Winter.

Was du für die erste Zeit einplanen solltest

Bevor der reguläre Mietvertrag zustande kommt, brauchst du meistens eine Zwischenlösung. Möblierte Wohnungen auf Monatsbasis gibt es in Montevideo reichlich, an der Küste außerhalb der Saison ebenfalls.

Rechne mit zwei bis drei Monaten Übergang, bis cédula, Konto und garantía beisammen sind. Wer das einplant, gerät nicht unter Druck und nimmt nicht die erstbeste Wohnung.

Und ein letzter Rat zur Ortswahl: Wohn im ersten Jahr dort, wo etwas los ist, auch wenn du eigentlich aufs Land willst. Von einer Stadt aus lässt sich das Land erkunden. Umgekehrt sitzt man fest.