Immobilien und Notar in Uruguay

Uruguay gehört zu den wenigen Ländern, in denen ein Ausländer beim Immobilienkauf keinen Nachteil hat. Es gibt keine Genehmigungspflicht, keine Küstenzone mit Sonderregeln, keine Pflicht zur Aufenthaltsgenehmigung. Mit deinem Reisepass kannst du kaufen.

Das heißt aber nicht, dass der Kauf so läuft wie in Deutschland. An mehreren Stellen ist er anders, und die sollte man vorher kennen.

Der escribano ist der Mittelpunkt

Ein escribano público ist mehr als ein Notar deutscher Prägung. Er beurkundet nicht nur, er prüft, er recherchiert, er verwahrt Geld, und er vertritt in der Praxis die Interessen dessen, der ihn beauftragt.

Deshalb gilt in Uruguay: Käufer und Verkäufer haben jeder ihren eigenen escribano. Wer sich den des Verkäufers teilt, spart ein paar hundert Dollar und gibt dafür seine Absicherung auf. Nimm einen eigenen, und nimm einen, den dir jemand empfohlen hat, der dort schon gekauft hat.

Der escribano prüft die Eigentumskette über viele Jahre zurück, die Belastungen, offene Steuern, Bauabnahmen und ob der Verkäufer überhaupt verkaufen darf. Er kümmert sich um die Eintragung im Register und um die Herkunftsprüfung des Geldes, zu der er gesetzlich verpflichtet ist. Auf diese Prüfung solltest du dich einstellen: Herkunftsnachweise für den Kaufpreis sind Pflicht, nicht Schikane.

Die Reihenfolge, die anders ist als bei uns

In Deutschland wird geprüft und dann unterschrieben. In Uruguay wird zuerst der boleto de reserva unterschrieben, der Reservierungsvertrag, und erst danach beginnt die Prüfung des Titels.

Beim boleto hinterlegst du üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises, und zwar bei deinem escribano auf einem Treuhandkonto. Das Geld ist damit gebunden, aber nicht verloren: Stellt die Prüfung einen Rechtsmangel fest, löst sich der Vertrag ohne Strafe auf, und du bekommst die Anzahlung zurück. Springt dagegen eine Seite grundlos ab, greifen Vertragsstrafen.

Die Prüfung dauert üblicherweise dreißig bis fünfundvierzig Tage. Danach wird der Termin für die endgültige Beurkundung gesetzt, die escritura. Dort zahlst du den Rest, die Immobilie geht über, und die Eintragung wird veranlasst.

Wer das nicht weiß, erschrickt beim boleto. Wer es weiß, sieht darin genau das, was es ist: eine Bindung mit eingebautem Rückzug.

Was der Kauf kostet

Rechne mit etwa acht Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten auf der Käuferseite. Das setzt sich zusammen aus dem Honorar des escribano, das üblicherweise bei drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer liegt, der Übertragungssteuer, den Registergebühren und den Kosten der Vorprüfungen.

Der Verkäufer trägt ebenfalls Übertragungssteuer und sein eigenes Notarhonorar.

Ein Maklerhonorar fällt zusätzlich an, üblich sind drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer je Seite. Verhandelbar ist das nur bedingt, aber fragen kostet nichts.

Immobilien werden in Dollar gehandelt

Kaufpreise werden in Uruguay in US-Dollar genannt und bezahlt. Das gilt auch dann, wenn Käufer und Verkäufer beide Uruguayer sind.

Für dich heißt das: Dein Wechselkursrisiko liegt zwischen Euro und Dollar, nicht zwischen Euro und Peso. Wer den Kauf über Monate plant, sollte sich überlegen, wann er wechselt, und den Betrag nicht erst am Tag der Beurkundung besorgen.

Mieten werden je nach Objekt in Pesos oder in Dollar vereinbart. Bei längeren Mietverträgen sind Pesos mit Indexierung üblich.

Landwirtschaftliche Flächen

Hier gibt es die einzige echte Einschränkung. Ländliche Grundstücke dürfen nicht von einer beliebigen Gesellschaft gehalten werden. Käufer muss entweder eine natürliche Person sein oder eine Gesellschaft, deren Gesellschafter namentlich benannt sind.

Der Hintergrund ist die Geldwäschebekämpfung. Für dich als Privatperson ändert sich dadurch nichts.

Wer Land kauft, sollte außerdem an Wasser denken. Ein Brunnen, seine Genehmigung und seine Ergiebigkeit sind in einem Land mit langen Trockenphasen kein Nebenpunkt. Lass dir die Wasserrechte zeigen, bevor du unterschreibst.

Was du dir vor Ort ansehen solltest

Uruguayische Häuser sind für den Sommer gebaut, nicht für den Winter. Es gibt kaum Dämmung, oft Einfachverglasung und selten eine Zentralheizung. Im Juli kann es in einem schönen Haus in Montevideo unangenehm kalt und feucht werden, und das ist der häufigste Grund, aus dem Zugezogene ihre erste Wohnung wieder aufgeben.

Geh deshalb zur Besichtigung nicht mittags bei Sonnenschein, sondern abends. Frag, wie geheizt wird und was das im Winter kostet. Sieh in den Ecken nach Schimmel und hinter Schränken. Frag den Nachbarn, wenn du einen antriffst.

Frag nach der Wasserversorgung, nach dem Zustand der Elektrik und ob das Haus an die Kanalisation angeschlossen ist oder eine Grube hat. Außerhalb der Städte ist die Grube die Regel.

Die laufenden Kosten

Auf Immobilien liegt eine jährliche Grundsteuer, die contribución inmobiliaria, dazu je nach Gemeinde weitere Abgaben. In Wohnanlagen kommen Hausgeldzahlungen dazu, die gastos comunes, und die können in Anlagen mit Pool, Garten und Wachdienst spürbar sein.

Lass dir vor dem Kauf die Abrechnungen der letzten zwei Jahre zeigen, nicht nur die aktuelle Rate. In Ferienorten laufen die gastos comunes das ganze Jahr weiter, auch wenn die Anlage neun Monate leersteht.

Vermieten

Wer seine Immobilie vermietet, erzielt in Uruguay steuerpflichtiges Einkommen. Üblich ist die Zwischenschaltung einer Verwaltung, die Kaution, Zahlungseingang und Übergabe regelt.

Uruguay kennt ein System der Mietsicherheit über staatliche und private Garantiegeber, das Vermietern die Sicherheit gibt, die eine Kaution allein nicht bringt. Als Vermieter solltest du dich damit befassen, bevor du den ersten Mieter nimmst. Als Mieter wirst du umgekehrt danach gefragt werden.

Der Rat, den erfahrene Käufer geben

Kauf nicht in der ersten Woche. Miete erst ein halbes Jahr, möglichst über einen Winter, und sieh dir dabei an, wo du wirklich leben willst.

Uruguay ist klein, aber die Unterschiede sind groß. Montevideo ist eine andere Welt als die Küste von Rocha, und Punta del Este im Januar ist ein anderer Ort als Punta del Este im Juni, wenn die Hälfte der Häuser leersteht und die Hälfte der Läden geschlossen ist.

Wer erst mietet, kauft am Ende besser.