Wohnung mieten in Ungarn — zwei Zeugen, die über deine Anmeldung entscheiden

Wer in Ungarn Wohnungsanzeigen liest, stößt früher oder später auf drei Wörter: „nem bejelenthető" — eine Anmeldung ist hier nicht möglich. Manchmal steht es offen da, manchmal kommt es erst beim Besichtigungstermin.

Für dich als Zuziehenden ist das keine Kleinigkeit, sondern die entscheidende Frage überhaupt. Ohne angemeldete Adresse bekommst du keine Adresskarte, ohne Adresskarte keine Registrierungsbescheinigung, und ohne die bist du in Ungarn amtlich nicht vorhanden.

Die gute Nachricht: Es gibt einen Weg, der dich von der Zustimmung des Vermieters unabhängig macht. Er kostet keinen Forint und besteht aus zwei Unterschriften. Was es damit auf sich hat, steht in Abschnitt 6 — und das ist der Abschnitt, für den du diesen Artikel lesen solltest.

Der Reihe nach.

1. Wie in Ungarn gemietet wird

Gesucht wird auf ingatlan.com und alberlet.hu, dazu auf Facebook-Marktplatz und in den Auswanderergruppen der jeweiligen Region. In den kleineren Städten und auf dem Land läuft nach wie vor vieles über Bekannte und Aushänge.

Achte in Anzeigen auf zwei Formulierungen. „Bejelenthető" heißt: Du kannst dich hier anmelden. „Nem bejelenthető" heißt das Gegenteil. Nimm das Wort ernst und filtere danach, statt es später zu verhandeln.

Die Maklerprovision zahlt in Ungarn üblicherweise der Mieter, meist eine Monatsmiete.

Der Markt hat sich 2026 spürbar beruhigt. Im Januar stiegen die Mieten gegenüber dem Vormonat nur um 1,3 Prozent — so wenig wie seit 2021 nicht mehr. Auf Jahressicht lag das Plus landesweit bei 5 Prozent, in Budapest bei 5,1. Im Jahr davor waren es noch über 9. Gleichzeitig ging die Nachfrage in den ersten sieben Wochen des Jahres um 18 Prozent zurück, und das Angebot wuchs auf rund 17.000 Inserate, von denen über 60 Prozent auf Budapest entfallen.

Der Hauptgrund dafür ist bemerkenswert: Die Beschränkung der Kurzzeitvermietung, besonders im VI. Bezirk, hat mehrere tausend Wohnungen aus dem Ferienmarkt in die Dauervermietung gedrückt. Genau dieses zusätzliche Angebot hat verhindert, dass die Innenstadtmieten die 300.000-Forint-Marke durchbrechen.

Für dich heißt das: Du hast 2026 mehr Auswahl und mehr Verhandlungsspielraum als in den Jahren davor.

2. Der Mietvertrag

Grundlage sind das Wohnungsgesetz von 1993 und das Bürgerliche Gesetzbuch.

Der Vertrag muss schriftlich sein und sollte enthalten: die genaue Bezeichnung der Wohnung, die Dauer, die Miete und ihren Fälligkeitstag, die Höhe der Kaution samt Rückzahlungsbedingungen, die Aufteilung von Nebenkosten und Hausgeld, die Kündigungsfristen und ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und dem Zustand der Einrichtung.

Ungarn kennt keine gesetzliche Mindestlaufzeit für Wohnraummiete und keine Obergrenze für Mieterhöhungen. Was ihr vereinbart, gilt — und was ihr nicht vereinbart, gilt eben nicht. Deshalb lohnt es, mehr in den Vertrag zu schreiben als anderswo. Zwei Punkte besonders: eine Regel für die Verlängerung, und eine Regel für die Anpassung der Miete. Ohne beides verhandelst du jedes Jahr neu, ohne jede Grundlage.

Bei möblierten Wohnungen — und das ist in Ungarn die Mehrheit — gehört eine Inventarliste dazu. Fotografiere jedes Möbelstück, das schon Gebrauchsspuren hat.

Ein Wort zum Notar: Viele Vermieter bestehen auf einem notariell beurkundeten Vertrag mit Räumungsklausel. Für sie ist das ein starkes Werkzeug, weil sie bei Zahlungsverzug ohne Prozess vollstrecken können. Für dich hat es einen Nachteil und einen Vorteil — den Nachteil kennst du jetzt, den Vorteil liest du im Abschnitt 6, denn ein notarieller Vertrag löst dein Anmeldeproblem gleich mit.

3. Kaution und was sonst vorab fällig wird

Üblich sind zwei Monatsmieten Kaution, gelegentlich drei. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Dazu kommen die erste Miete und in der Regel die Maklerprovision. Rechne für den Einzug mit drei bis vier Monatsmieten.

Lass im Vertrag festschreiben, wann und unter welchen Bedingungen die Kaution zurückkommt, und ob sie mit der letzten Miete verrechnet wird. Ohne diese Zeile hast du später nichts in der Hand.

Überweise sie und benenne den Verwendungszweck eindeutig. Barzahlung ohne Quittung ist der häufigste Grund, warum Kautionen in Ungarn verschwinden.

4. Nebenkosten: was oben drauf kommt

Strom, Gas, Wasser, Müll und Internet — auf Ungarisch zusammengefasst als rezsi — trägt der Mieter.

Das Hausgeld, die közös költség, ist Verhandlungssache. Häufig zahlt es der Eigentümer, oft wird es aber auf den Mieter umgelegt. Lies diese Zeile, sie macht je nach Haus mehrere zehntausend Forint im Monat aus.

Beim Heizen lohnt Genauigkeit. Ungarn hat viele Altbauten mit einfacher Verglasung und Gasetagenheizung, dazu Plattenbauten mit Fernwärme, die über das Haus abgerechnet wird. Der Unterschied zwischen einer gut gedämmten und einer schlecht gedämmten Wohnung kann im Winter größer sein als der Mietunterschied. Frag nach den Abrechnungen des Vorjahres, nicht nach einer Schätzung.

5. Was du als Ausländer zusätzlich brauchst

Die Steueridentifikationsnummer adóazonosító jel brauchst du für fast jeden Behördengang, die Sozialversicherungsnummer TAJ für die Gesundheitsversorgung. Dazu ein ungarisches Bankkonto.

Als EU-Bürger musst du deinen Aufenthalt melden, wenn du länger als 90 Tage bleibst — spätestens am 93. Tag nach der Einreise, bei der für deinen künftigen Wohnort zuständigen Regionaldirektion der Ausländerbehörde. Du erscheinst dort persönlich und bekommst die Registrierungsbescheinigung sofort ausgestellt; sie kostet 1.000 Forint und gilt unbefristet. Die Adresskarte wird dir danach zugeschickt, üblicherweise innerhalb von etwa drei Wochen. Seit Februar 2025 ist für Erstanmelder die Ausstellung und Zustellung der Adresskarte gesondert zu bezahlen, und dieser Nachweis muss dem Antrag beiliegen — fehlt er, wird das Verfahren eingestellt.

Nachweisen musst du außerdem, warum du bleibst: Arbeitsvertrag, Selbstständigkeit, Studium oder ausreichende Mittel samt Krankenversicherung.

Und dafür brauchst du zwingend eine Adresse, unter der du dich anmelden kannst. Womit wir beim Kern wären.

6. Der entscheidende Punkt: zwei Zeugen ersetzen die Zustimmung

In Ungarn ist die Wohnsitzanmeldung Pflicht. Wer umzieht, muss die neue Adresse innerhalb weniger Werktage melden, bei jedem Kormányablak oder online über die staatliche Anwendung. Die neue Adresskarte kostet 3.700 Forint, bei Postzustellung kommen 2.000 dazu.

Der Regelfall lautet: Für die Anmeldung ist die Zustimmung des Unterkunftgebers nötig — also des Eigentümers oder Nutznießers. Er kann sie geben, indem er mitkommt, indem er das Meldeformular unterschreibt oder indem er sie vorab elektronisch erteilt.

Und jetzt die Ausnahme, die alles verändert:

Die Zustimmung ist nicht nötig, wenn du eine Urkunde besitzt, die dich zur Nutzung der Wohnung berechtigt und volle Beweiskraft hat. Ein Mietvertrag erfüllt das, wenn er eine der folgenden Formen hat: von zwei Zeugen unterschrieben, von einem Anwalt gegengezeichnet, oder notariell beurkundet.

Ein Mietvertrag, den nur Vermieter und Mieter unterschrieben haben, erfüllt es nicht. Dann verlangt das Amt zusätzlich die Unterschrift des Eigentümers — und wenn der nicht will, stehst du ohne Adresse da.

Der Unterschied zwischen beidem sind zwei Personen, die bei der Unterzeichnung dabei sind und mit Namen, Adresse und Unterschrift bestätigen, dass ihr unterschrieben habt. Das kosten keinen Forint und dauert fünf Minuten. Es ist der billigste und wirksamste Schritt, den du in Ungarn als Mieter tun kannst.

Sag deshalb beim Vertragstermin nicht: „Darf ich mich anmelden?" Sag: „Wir unterschreiben mit zwei Zeugen." Wer daraufhin ausweicht, will nicht, dass die Vermietung sichtbar wird — und du weißt sofort, woran du bist.

Zwei Einschränkungen, die du kennen solltest. Erstens: Gehört die Wohnung mehreren, genügt grundsätzlich die Unterschrift eines Eigentümers, sie steht für die übrigen mit. Hat aber einer der Miteigentümer im behördlichen Verfügungsregister hinterlegt, dass er persönlich erscheinen oder elektronisch zustimmen will, dann braucht es ihn tatsächlich. Deshalb ist es klug, den Vertrag von vornherein mit allen Eigentümern zu schließen — oder wenigstens zu fragen, wem die Wohnung gehört. Zweitens: Steht neben dem Eigentümer ein Nießbraucher im Grundbuch, ist dessen Unterschrift maßgeblich, nicht die des Eigentümers.

Zum Schluss dieses Abschnitts ein praktischer Hinweis: Meldest du einen Aufenthaltsort statt eines Wohnsitzes an, musst du ihn innerhalb von fünf Jahren erneuern. Trag dir das ein.

7. Was es kostet

Die Beträge stehen in Forint. Zur groben Einordnung: Bei einem Kurs um 400 Forint je Euro entsprechen 250.000 Forint etwa 625 Euro. Prüf den aktuellen Kurs, er schwankt.

In Budapest lag die mittlere Monatsmiete im Mai 2026 bei rund 250.000 Forint. Nach Bezirken: der VI. Bezirk führt mit etwa 280.000, es folgen der XI. mit 270.000 und der XIII. mit 260.000. Im III., VIII. und IX. Bezirk liegt der Mittelwert bei etwa 250.000. Am oberen Ende steht der V. Bezirk mit rund 363.000, am unteren der XXIII. mit etwa 170.000.

Nach Wohnungsgröße: Einzimmerwohnungen als Einstieg liegen bei 200.000 bis 225.000 Forint, typische Ein- bis Zweizimmerwohnungen bei 240.000 bis 300.000. Im XIV. Bezirk, in Zugló, findest du noch ab etwa 180.000 etwas, in den inneren Pester Bezirken und im grünen Buda — also im II. und XII. — sind dagegen 350.000 bis 400.000 die Regel.

Auf dem Land ist Debrecen inzwischen die teuerste Stadt außerhalb Budapests: Durch das BMW-Werk und die begleitenden Investitionen liegt die mittlere Miete dort bei rund 220.000 Forint und damit dicht am Hauptstadtdurchschnitt. In Szeged oder Pécs kommst du deutlich günstiger unter.

Ein Hinweis, der bares Geld wert ist: Seit 2025 können Arbeitgeber Beschäftigten unter 35 Jahren monatlich bis zu 150.000 Forint als Wohnkostenzuschuss zahlen, steuerlich begünstigt. Das lässt sich für die Miete verwenden. Wenn du in Ungarn angestellt bist und unter 35, frag danach — viele Arbeitgeber bieten es nicht von sich aus an.

8. Typische Fallen und Betrugsmaschen

„Nem bejelenthető." Die häufigste Hürde. Sie ist verhandelbar, wenn du auf zwei Zeugen bestehst — und ein Ausschlusskriterium, wenn der Vermieter auch das ablehnt.

Der Vertrag ohne Verlängerungsregel. Ungarn kennt keine gesetzliche Mindestlaufzeit. Was nicht drinsteht, gibt es nicht.

Das Hausgeld übersehen. Ob die közös költség beim Eigentümer bleibt oder auf dich umgelegt wird, steht in einer einzigen Zeile — und macht monatlich einen erheblichen Unterschied.

Kaution in bar ohne Quittung. Der häufigste Grund, warum sie beim Auszug nicht zurückkommt.

Vorkasse ohne Besichtigung. Der angebliche Eigentümer ist im Ausland, der Schlüssel kommt gegen Zahlung per Post. Diesen Schlüssel gibt es nicht.

Möbliert, aber ohne Liste. Ohne Inventar und Fotos zahlst du beim Auszug für Kratzer, die vor dir jemand anders gemacht hat.

9. Deine Reihenfolge

1. Steuernummer und Sozialversicherungsnummer beantragen.
2. Ungarisches Bankkonto eröffnen.
3. Unterlagen bereitlegen: Ausweis, Steuernummer, Einkommensnachweise, Krankenversicherungsnachweis.
4. Nur Wohnungen ansehen, die als anmeldbar ausgeschrieben sind — oder das gleich als erste Frage stellen.
5. Vor Ort besichtigen. Nach den Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres fragen.
6. Klären, wem die Wohnung gehört und ob ein Nießbraucher eingetragen ist.
7. Vertrag lesen oder übersetzen lassen. Besonders: Laufzeit, Verlängerung, Mietanpassung, Kaution samt Rückzahlung, Hausgeld, Inventar.
8. Mit zwei Zeugen unterschreiben — oder gleich beim Anwalt beziehungsweise Notar. Das ist der Schritt, der über deine Anmeldung entscheidet.
9. Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos, von beiden unterschrieben.
10. Kaution überweisen, Verwendungszweck eindeutig benennen.
11. Innerhalb der Frist die Adresse beim Kormányablak oder online melden.
12. Spätestens am 93. Tag nach der Einreise die Registrierungsbescheinigung bei der Ausländerbehörde beantragen.

Zum Schluss

Ungarn ist beim Mieten schwach reguliert. Keine Mindestlaufzeit, keine Kautionsgrenze, keine Mietpreisbremse — dein Schutz ist genau so gut wie dein Vertrag.

Umso mehr zählt der eine Handgriff, den kaum jemand kennt. Zwei Zeugen bei der Unterschrift verwandeln ein Blatt Papier in eine Urkunde mit voller Beweiskraft — und damit dein Mietverhältnis in einen Anspruch auf Anmeldung, den dir niemand mehr nehmen kann. Fünf Minuten, null Forint, und die ganze Kette dahinter steht: Adresskarte, Registrierung, Gesundheitsversorgung, Schule, Bank.

Wenn du stattdessen kaufen willst, findest du den passenden Weg in unserem Artikel zum Immobilienkauf in Ungarn.

Stand: Juli 2026. Melde- und Ausländerrecht ändern sich in Ungarn häufig, ebenso die Gebühren. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung; bei einem konkreten Vertrag lohnt der Gang zu einem ügyvéd.