Immobilie kaufen in Ungarn — foglaló oder előleg, und warum das zehn Prozent ausmacht

Ein Haus in Ungarn zu kaufen ist für EU-Bürger unkompliziert geworden, und die Preise sind der Grund, warum viele überhaupt kommen. Genau darin liegt die Gefahr: Weil es billig wirkt, wird schneller gekauft, als geprüft wird. Der Kaufvertrag läuft hier über den Rechtsanwalt, nicht über den Notar, und das Anzahlungsrecht ist schärfer, als Deutsche es erwarten.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Der wichtigste Rat steht am Anfang. Miete ein Jahr, lerne die Gegend im Winter kennen, nicht nur im Sommerurlaub. Ein Dorf, das im August lebendig ist, kann im Januar leer sein — und ein Haus, das ohne Nachbarn, ohne Arzt und ohne Bus dasteht, ist schwer wieder zu verkaufen.

Was EU-Bürger dürfen

Wohnimmobilien können EU-Bürger in Ungarn grundsätzlich wie Inländer erwerben. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gilt etwas anderes: Ackerland unterliegt strengen Beschränkungen. Das trifft häufiger, als man denkt — viele Dorfgrundstücke haben angrenzende Parzellen, die als Acker eingetragen sind. Lass die Nutzungsart im Grundbuch prüfen, bevor du bietest.

Der Anwalt macht den Vertrag — und beurkundet ihn zugleich

In Ungarn wird der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt (ügyvéd) errichtet und gegengezeichnet; er reicht ihn auch beim Grundbuchamt ein. Anwalt und Notar sind hier dieselbe Person: Ein getrennter Notartermin wie in Deutschland entfällt, die Beurkundung übernimmt der Anwalt mit.

Das hat eine Folge, die Deutsche unterschätzen. Der deutsche Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und berät beide Seiten. Dein Anwalt in Ungarn vertritt eine Seite. Wenn der Verkäufer ihn stellt, arbeitet er für den Verkäufer. Nimm deinen eigenen, und such ihn dir vor der Besichtigung, nicht am Tag der Unterschrift. Das Honorar liegt in einer Größenordnung von etwa einem Prozent des Kaufpreises und ist die beste Versicherung, die du in diesem Verfahren kaufen kannst.

Foglaló oder előleg — der Unterschied kostet zehn Prozent

Bei der Anzahlung gibt es zwei Begriffe, die sehr verschiedene Folgen haben.

Der foglaló ist die Draufgabe. Springst du als Käufer ab, ist er verloren. Springt der Verkäufer ab, muss er ihn doppelt zurückzahlen. Üblich sind rund zehn Prozent des Kaufpreises.

Der előleg ist eine bloße Vorauszahlung. Kommt der Kauf nicht zustande, wird er schlicht zurückgezahlt — ohne Strafe für beide Seiten.

Welcher Begriff im Vertrag steht, entscheidet also darüber, ob dich ein Rückzieher zehn Prozent kostet oder nichts. Lies genau nach und lass ihn dir erklären.

Grundbuch und Prüfung vor dem Kauf

Das Grundbuch heißt tulajdoni lap und ist der zentrale Nachweis. Dein Anwalt holt einen aktuellen Auszug und prüft: Wer ist eingetragener Eigentümer, lasten Hypotheken, Nutzungsrechte oder Wohnrechte darauf, stimmen Fläche und Nutzungsart.

Das lebenslange Wohnrecht eines Angehörigen ist in Ungarn verbreitet und bleibt bestehen, auch wenn das Haus verkauft wird. Ebenso häufig: Anbauten ohne Baugenehmigung. Beides gehört vor der Anzahlung geklärt.

Lass das Haus zusätzlich von einem Fachmann ansehen — Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Kamin, Wasser und Abwasser. Bei alten Landhäusern ist aufsteigende Feuchtigkeit die Regel, nicht die Ausnahme.

Nebenkosten und Steuern

Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer, das Anwaltshonorar, die Gebühren für Grundbucheintragung und Übersetzungen, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision, die üblicherweise der Verkäufer zahlt. Rechne insgesamt mit einem einstelligen Prozentsatz obendrauf — deutlich weniger als in Deutschland, aber nicht null.

Für Erstkäufer und junge Familien gibt es Vergünstigungen, deren Bedingungen sich häufig ändern. Frag deinen Anwalt danach, statt dich auf Erzähltes zu verlassen.

Die Zahlung

Der Kaufpreis läuft über Überweisung und wird im Vertrag nachgewiesen. Wer aus Deutschland überweist, sollte vorher mit beiden Banken sprechen: Eine große Auslandsüberweisung wird geprüft, und eine eingefrorene Zahlung kommt genau dann nicht an, wenn der Termin steht. Lass beim ersten Mal einen kleinen Betrag laufen, um Nummer und Laufzeit zu prüfen.

Häufige Fehler

Den Anwalt des Verkäufers nehmen.

foglaló unterschreiben, ohne das Grundbuch gesehen zu haben.

Ackerland kaufen wollen, ohne die Beschränkungen zu kennen.

Ein Haus im Sommer kaufen, ohne Heizung, Dämmung und Wasserversorgung geprüft zu haben.

Auf mündliche Zusagen bauen. Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht.

Der Ablauf in Kürze

Eigenen Anwalt suchen, Grundbuchauszug prüfen, Haus fachlich begutachten lassen, Anzahlungsform klären, Vertrag übersetzen lassen, unterschreiben, überweisen, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben und Zählerstände sichern.