Immobilienkauf in der Türkei: TAPU, Erdbeben, Erbrecht

Immobilien sind der häufigste Grund, warum Deutschsprachige in der Türkei ernst machen: Für den Preis einer Eigentumswohnung in München bekommt man an der Küste ein Haus mit Meerblick. Der Kauf selbst ist unkompliziert — die Fallen liegen davor und danach.

Wer kaufen darf

Staatsangehörige der meisten Länder, darunter Deutschland, Österreich und die Schweiz, dürfen Immobilien erwerben. Ausgenommen sind militärische Sperrgebiete und bestimmte Zonen; die Prüfung übernimmt das Katasteramt von Amts wegen. Eine Obergrenze gibt es für die Fläche pro Person und Bezirk, für normale Wohnungen und Häuser spielt sie keine Rolle.

Der TAPU ist alles

Das Eigentum entsteht mit der Eintragung ins Grundbuch und der Übergabe des TAPU, der Eigentumsurkunde. Anders als in Deutschland gibt es keinen Notar, der den Vertrag beurkundet: Der Übergang wird beim Katasteramt vollzogen, in Anwesenheit beider Seiten und eines vereidigten Dolmetschers, wenn du kein Türkisch sprichst.

Was du vor der Unterschrift prüfen lässt: Steht der Verkäufer im Grundbuch, und ist er es wirklich? Lasten Hypotheken, Pfändungen oder Erbansprüche auf dem Objekt? Stimmt die Nutzungsart — Wohnen oder Gewerbe? Und ganz wichtig: Gibt es den iskan, die Bewohnbarkeitsbescheinigung? Ohne sie ist das Gebäude formal nicht abgenommen, Strom und Wasser laufen über Baustromanschlüsse, und der Weiterverkauf wird schwierig.

Nimm einen unabhängigen Anwalt, der nicht vom Verkäufer oder vom Bauträger vermittelt wurde. Das ist die wichtigste Ausgabe des ganzen Kaufs.

Der Erdbebenschutz ist Pflicht

Die Türkei liegt auf mehreren aktiven Verwerfungen. Für jede Wohnung ist die Pflichtversicherung DASK abzuschließen, ohne sie gibt es keinen Strom- und Wasseranschluss und keine Eintragung. Sie ist günstig und deckt Erdbebenschäden bis zu einer Höchstsumme; für den Rest braucht es eine zusätzliche private Police.

Wichtiger als die Versicherung ist die Bausubstanz. Nach den Beben von 2023 wurden Vorschriften verschärft, und viele ältere Gebäude gelten als gefährdet. Lass vor dem Kauf ein Gutachten zur Erdbebensicherheit machen — Baujahr, Bauweise, Zustand der Bewehrung. Bei Bauten aus der Zeit vor 2000 ist besondere Vorsicht angebracht.

Was der Kauf kostet

Neben dem Preis fallen an: die Erwerbsteuer als Prozentsatz des im TAPU eingetragenen Wertes, Gebühren des Katasteramts, das obligatorische Wertgutachten, Dolmetscher, Übersetzungen, Anwalt und die DASK. Rechne insgesamt mit rund sechs bis acht Prozent des Kaufpreises.

Eine verbreitete Unsitte: Im TAPU wird ein niedrigerer Wert eingetragen, um Steuern zu sparen. Mach das nicht mit. Beim späteren Verkauf zahlst du die Differenz als Gewinn, und bei Streit ist nur der eingetragene Betrag belegt.

Laufende Kosten

Bei Wohnanlagen kommt das aidat hinzu, die monatliche Umlage für Pool, Garten, Hausmeister und Sicherheit — in Ferienanlagen an der Küste ein spürbarer Posten, der oft unterschätzt wird. Dazu Grundsteuer, Müllgebühr, Wasser und Strom.

Erbrecht: hier wird es ernst

Die Türkei ist nicht an die EU-Erbrechtsverordnung gebunden. Für unbewegliches Vermögen gilt nach türkischem internationalem Privatrecht das Recht des Belegenheitsorts — also türkisches Erbrecht für deine türkische Immobilie, unabhängig von deinem Testament und deiner Staatsangehörigkeit.

Türkisches Erbrecht kennt Pflichtteile als echte Erbteile, ähnlich dem französischen Modell, und der überlebende Ehegatte erbt neben Kindern ein Viertel. Ein deutsches Testament ändert daran für die Immobilie wenig. Wer hier Eigentum hat, sollte das früh mit einem türkischen Anwalt besprechen und prüfen lassen, ob eine Gestaltung über Nießbrauch, Schenkung zu Lebzeiten oder eine Gesellschaft sinnvoll ist.

Erst mieten

An der Küste wird viel an Ausländer verkauft, und der Markt kennt Preise für Einheimische und Preise für Zugezogene. Ein Jahr zur Miete an dem Ort, an den du willst, kostet einen Bruchteil dessen, was ein Fehlkauf kostet — und du erlebst den Winter, in dem viele Ferienorte praktisch leer stehen.

Finanzierung

Türkische Banken vergeben Kredite auch an Ausländer, aber zu Zinssätzen, die sich an der Inflation orientieren und deshalb weit über europäischen liegen. In der Praxis wird fast ausschließlich bar gekauft, oft in Euro oder Dollar. Wer finanzieren will, prüft eher ein Darlehen in der Heimat.

Bei Zahlungen gilt: Überweise auf ein Konto des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers, nicht an Vermittler, und lass die Zahlung im Kaufvertrag festhalten. Für Beträge, die aus dem Ausland kommen, brauchst du für den späteren Rücktransfer die Belege der Einfuhr.

Neubau vom Bauträger

Ein großer Teil des Marktes an der Küste ist Neubau, häufig noch im Bau verkauft. Das ist der riskanteste Weg: Zahlungspläne laufen über Monate, und wenn der Bauträger nicht fertig wird, ist das Geld gebunden. Prüfe die Baugenehmigung, die bisherigen Projekte der Firma und ob eine Fertigstellungssicherheit besteht. Ohne den iskan am Ende steht das Gebäude formal nicht abgenommen da.

Wenn du vermieten willst

Kurzzeitvermietung an Touristen ist seit 2024 genehmigungspflichtig: Es braucht die Zustimmung aller Miteigentümer im Haus und eine Erlaubnis des Ministeriums, sonst drohen empfindliche Bußgelder. Wer eine Wohnung kauft und die Rechnung auf Ferienvermietung stützt, klärt das vorher — viele Anlagen erteilen die Zustimmung grundsätzlich nicht.

Dauervermietung ist einfacher, die Mieterhöhung ist aber an einen amtlichen Index gebunden, und Räumungsverfahren dauern. Die Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung.

Beim Verkauf

Auf den Gewinn zahlst du Einkommensteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als fünf Jahre liegen; danach ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind die im TAPU eingetragenen Werte — ein zu niedrig angesetzter Kaufpreis rächt sich also genau hier.

Für den Rücktransfer des Erlöses ins Ausland brauchst du die Belege über die seinerzeitige Einfuhr des Kaufgeldes. Wer sie nicht hat, bekommt das Geld nicht ohne Weiteres außer Landes. Heb diese Unterlagen deshalb dauerhaft auf, zusammen mit dem TAPU und der DASK-Police.