Immobilien und Notar in Tschechien – kaufen ohne Grunderwerbsteuer

Tschechien hat beim Immobilienkauf einen handfesten Vorteil, den kaum ein anderes Land dieser Reihe bietet: Es gibt keine Grunderwerbsteuer mehr. Sie wurde abgeschafft, und damit fällt der größte Nebenkostenblock weg, den man aus Deutschland kennt. Dafür sind die Preise, besonders in Prag und Brünn, kräftig gestiegen.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Miete ein Jahr und lerne die Gegend im Winter kennen. Und rechne ehrlich: Tschechien gehört bei der Relation von Immobilienpreis zu Durchschnittseinkommen zu den teuersten Ländern Europas. Was von außen günstig wirkt, ist für Einheimische kaum bezahlbar — und das prägt den Markt.

Was EU-Bürger dürfen

Wohnimmobilien und Baugrundstücke kannst du ohne Genehmigung erwerben; die früheren Beschränkungen sind mit dem EU-Beitritt entfallen. Für landwirtschaftliche Flächen und Wald gelten eigene Regeln.

Lass die Nutzungsart im Kataster prüfen, bevor du bietest — viele Dorfgrundstücke haben angrenzende Parzellen, die als Acker oder Wiese geführt werden.

Der Kauf läuft über das Kataster, nicht über den Notar

Das ist der wichtigste Verfahrensunterschied. Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend: Ein schriftlicher Kaufvertrag mit amtlich beglaubigten Unterschriften genügt, und das Eigentum geht mit der Eintragung im Kataster über, nicht mit der Unterschrift.

Das macht den Kauf billig und schnell — und riskant, weil niemand von Amts wegen prüft, ob der Vertrag dich schützt. Nimm dir einen eigenen Anwalt oder lass den Vertrag notariell aufsetzen.

Die Eintragung dauert; das Katasteramt lässt nach Antragseingang eine gesetzliche Frist verstreichen, bevor es einträgt, damit Betroffene reagieren können. Zahle deshalb niemals vollständig vor der Eintragung: Üblich und richtig ist ein Treuhandkonto beim Anwalt, Notar oder bei der Bank, aus dem der Kaufpreis erst nach der Eintragung ausgezahlt wird.

Das Kataster

Es ist gut geführt und online einsehbar — mit der Nummer kann jeder den Stand abrufen. Nutze das vor der Besichtigung, es kostet nichts.

Dein Anwalt prüft: Wer ist eingetragen, lasten Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Wegerechte darauf, stimmen Fläche und Nutzungsart, läuft ein Verfahren?

Ein tschechischer Punkt: Gebäude und Grundstück sind seit der Reform des Zivilrechts wieder rechtlich vereint — aber es gibt Altfälle, in denen Haus und Boden verschiedenen Eigentümern gehören, mit Vorkaufsrechten. Das gehört geprüft.

Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft

Bei Eigentumswohnungen sind zwei Fragen entscheidend: Wie steht die Rücklage der Gemeinschaft, und ist der Block saniert? Beides bestimmt deine laufenden Kosten stärker als der Kaufpreis.

Lass dir die Abrechnung, die Protokolle und den Stand der Rücklage zeigen — und frag nach anstehenden Sanierungen und nach Schulden anderer Eigentümer.

Achte auch auf eine tschechische Besonderheit im Bestand: Wohnungen in Genossenschaftshäusern, bei denen du nicht Eigentum, sondern einen Genossenschaftsanteil erwirbst. Das ist handelbar, aber es ist kein Volleigentum — frag ausdrücklich, was verkauft wird.

Was am Haus zu prüfen ist

Baugenehmigung und Nutzungsabnahme für alle Bauten; Anbauten ohne Genehmigung müssen nachträglich legalisiert werden.

Der Energieausweis ist beim Verkauf vorgeschrieben. Dazu Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Kamin — und die Heizung mit ihrer Emissionsklasse, weil alte Kessel nicht mehr betrieben werden dürfen.

Anschlüsse an Wasser, Kanalisation, Strom und Gas: Auf dem Land ist längst nicht jedes Haus an die Kanalisation angeschlossen.

Was der Kauf kostet

Keine Grunderwerbsteuer. Es bleiben Anwalt oder Notar, Treuhandgebühr, die Gebühr für die Eintragung im Kataster, Übersetzungen und gegebenenfalls Makler. Insgesamt liegt es deutlich unter dem deutschen Niveau.

Laufend fällt eine jährliche Grundsteuer an, die von der Gemeinde erhoben wird und niedrig ist.

Häufige Fehler

Vor der Eintragung im Kataster zahlen.

Ohne eigenen Anwalt kaufen, weil kein Notar vorgeschrieben ist.

Bei einer Wohnung die Rücklage und den Sanierungsstand übersehen.

Einen Genossenschaftsanteil für Volleigentum halten.

Die Emissionsklasse des Kessels nicht prüfen.

Der Ablauf

Kataster online prüfen, eigenen Anwalt einschalten, Genehmigungen und Heizung klären, Vertrag aufsetzen lassen, über Treuhand zahlen, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben, Zählerstände sichern und die Grundsteuer anmelden.