Immobilien in Thailand: Wohnung ja, Land nein, und warum es keinen Notar gibt

Wer in Thailand ein Haus mit Garten kaufen will, stößt auf eine Grenze, die es in Europa nicht gibt: Der Boden gehört Ausländern nie. Kaufen kannst du eine Eigentumswohnung, pachten kannst du ein Grundstück. Alles andere sind Umwege, und einige davon sind strafbar.

Was Ausländer besitzen dürfen

Das thailändische Bodengesetz (Land Code) verbietet Ausländern den Besitz von Land. Die Ausnahmen, etwa über eine sehr hohe Investition, spielen für Privatleute praktisch keine Rolle.

Erlaubt ist das volle Eigentum an einer Wohnung in einem Condominium, also einem Gebäude mit eingetragenen Einzelwohnungen. Dort gilt eine Quote: Höchstens 49 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes dürfen Ausländern gehören. Ist die Quote ausgeschöpft, kannst du in diesem Haus nur noch pachten.

Seit Jahren wird über eine Anhebung der Quote auf 75 Prozent und über Pachtverträge von 99 Jahren gesprochen. Mitte 2026 war beides ein Entwurf und kein Gesetz. Wer dir etwas anderes verkauft, verkauft dir eine Hoffnung.

Die Wohnung kaufen

Für den Kauf brauchst du drei Dinge, die das Grundbuchamt (Land Office) ohne Ausnahme verlangt:

• Die Quotenbescheinigung der Hausverwaltung. Sie bestätigt, dass in der Ausländerquote noch Platz für deine Wohnung ist.
• Den Devisennachweis der Bank. Das Geld für den Kauf muss in fremder Währung aus dem Ausland kommen. Deine thailändische Bank stellt darüber eine Bescheinigung aus, das FET-Formular. Gib bei der Überweisung als Zweck den Kauf der Wohnung an.
• Die Bestätigung, dass auf der Wohnung keine Schulden bei der Hausverwaltung liegen.

Die Übertragung geschieht am selben Tag im Grundbuchamt. Dort werden die Abgaben bezahlt und dein Name in die Eigentumsurkunde eingetragen. Prüfe vorher, dass die Urkunde ein vollwertiger Titel ist und keine Hypothek darauf liegt.

Was der Kauf kostet

• Übertragungsgebühr: 2 Prozent des amtlich geschätzten Werts
• Sondergewerbesteuer: 3,3 Prozent, wenn der Verkäufer die Wohnung weniger als fünf Jahre besaß
• Stempelsteuer: 0,5 Prozent, wenn die Sondergewerbesteuer nicht anfällt
• Quellensteuer auf den Gewinn des Verkäufers, je nach Verkäufer unterschiedlich berechnet

Wer welche Abgabe trägt, steht in keinem Gesetz. Es wird im Kaufvertrag ausgehandelt. Lies genau nach, bevor du unterschreibst.

Laufend zahlst du die Umlage für die Gemeinschaftsanlagen, berechnet je Quadratmeter, und einen einmaligen Beitrag zur Rücklage. Dazu kommt die jährliche Grund- und Gebäudesteuer, die für Wohnungen niedrig ist.

Es gibt keinen Notar

Thailand kennt keinen Notar im deutschen Sinn, der beide Seiten berät, den Vertrag prüft und das Geld treuhänderisch verwaltet. Der Beamte im Grundbuchamt trägt ein, was vorgelegt wird. Er prüft nicht, ob der Vertrag für dich fair ist.

Diese Lücke füllst du selbst, mit einem eigenen Anwalt. Nimm nie den Anwalt, den der Bauträger oder der Makler empfiehlt, und lass dir alle Verträge übersetzen. Maßgeblich ist die thailändische Fassung.

Die Pacht über 30 Jahre

Ein Grundstück oder ein Haus kannst du pachten. Die längste Laufzeit, die das Gesetz erlaubt, sind 30 Jahre. Verträge über mehr als drei Jahre müssen im Grundbuchamt eingetragen werden, sonst sind sie nur für drei Jahre durchsetzbar.

Viele Verträge versprechen eine oder zwei Verlängerungen um weitere 30 Jahre. Das ist eine Zusage des Verpächters, kein Recht, das im Grundbuch steht. Stirbt er, verkauft er oder will er nicht mehr, ist offen, ob du die Verlängerung bekommst. Rechne deshalb mit 30 Jahren und nicht mit 90.

Das Haus auf einem gepachteten Grundstück kann dir selbst gehören, wenn das Recht dazu eingetragen ist. Lass das von deinem Anwalt regeln, bevor du baust.

Mit thailändischem Partner

Viele Auswanderer kaufen Land auf den Namen ihres thailändischen Ehepartners. Beim Grundbuchamt unterschreibst du dann eine Erklärung, dass das Geld dem Partner allein gehört. Damit gehört das Land ihm, und du hast daran keinen Anspruch, auch nicht nach einer Trennung.

Absichern kannst du dich mit einem eingetragenen Nießbrauch. Er gibt dir das Recht, das Grundstück auf Lebenszeit zu bewohnen und zu nutzen, und steht in der Urkunde. Ohne diese Eintragung wohnst du im Haus eines anderen.

Wovon du die Finger lässt

Immer wieder wird Ausländern angeboten, Land über eine thailändische Firma zu kaufen, in der Thailänder nur dem Namen nach die Mehrheit halten. Diese Strohmann-Firmen sind verboten. Die Behörden gehen seit einigen Jahren verstärkt dagegen vor, es drohen Geldstrafe, Haft und der Verlust des Grundstücks.

Vorsicht auch beim Kauf vom Plan. Zahlst du in Raten für eine Wohnung, die noch nicht steht, trägst du das Risiko, dass der Bauträger nicht fertig baut. Prüfe, was er schon gebaut hat, und ob die Baugenehmigung vorliegt.

Was beim Erben gilt

Eine Eigentumswohnung kannst du vererben. Ein ausländischer Erbe muss aber selbst die Voraussetzungen für den Besitz erfüllen, sonst muss er die Wohnung innerhalb eines Jahres verkaufen. Land kann ein Ausländer auch als Erbe nicht behalten. Regle das in einem Testament für dein Vermögen in Thailand.

Die Schritte in der richtigen Reihenfolge

• Einen eigenen Anwalt beauftragen, bevor du etwas anzahlst
• Urkunde, Hypotheken und Quote prüfen lassen
• Reservierung und Kaufvertrag unterschreiben, beide übersetzt
• Den Kaufpreis in fremder Währung aus dem Ausland auf dein thailändisches Konto überweisen
• Devisennachweis, Quotenbescheinigung und Schuldenfreiheit einsammeln
• Übertragung im Grundbuchamt, Abgaben zahlen, Urkunde mitnehmen

Wer eine Anzahlung leistet, bevor der Anwalt die Urkunde gesehen hat, hat die Reihenfolge umgedreht. Eine seriöse Gegenseite wartet die Prüfung ab.

Verkaufen und das Geld zurückholen

Den Devisennachweis vom Kauf brauchst du ein zweites Mal, wenn du verkaufst. Mit ihm belegst du, dass das Geld aus dem Ausland kam, und nur damit lässt sich der Erlös ohne Umstände wieder ins Ausland überweisen. Heb ihn zusammen mit der Urkunde auf. Der Markt für gebrauchte Wohnungen ist in vielen Orten träge, weil Käufer lieber neu kaufen. Rechne damit, dass ein Verkauf Monate oder Jahre dauert.

Erst mieten, dann kaufen

Fast alle, die länger in Thailand leben, geben denselben Rat: Miete mindestens ein Jahr, bevor du kaufst. Du lernst die Regenzeit kennen, den Lärm, die Nachbarn und die Wege zum Krankenhaus. Mieten ist in Thailand günstig und bindet dich nicht. Ein Kauf bindet dich an ein Land, in dem dein Aufenthalt jedes Jahr neu genehmigt wird.