Wohnen und Immobilien in Serbien – kaufen, mieten und die Kataster-Falle vermeiden

Immobilien sind in Serbien günstiger als in der EU, und für EU-Bürger ist der Erwerb weitgehend möglich. Der Kauf läuft über einen Notar und das Kataster — und genau dort liegt die Falle, die dem Artikel seinen Namen gibt: Ein erheblicher Teil der Bauten in Serbien ist nicht ordnungsgemäß eingetragen.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Miete ein Jahr und lerne die Gegend kennen. Serbien hat eine starke Abwanderung aus dem ländlichen Raum; ganze Dörfer bestehen überwiegend aus älteren Menschen, und ein Haus ohne Nachbarn, ohne Arzt und ohne Verbindung ist schwer wieder zu verkaufen.

Was Ausländer dürfen

Der Erwerb durch Ausländer ist an Gegenseitigkeit geknüpft: Wer aus einem Land kommt, dessen Recht Serben denselben Erwerb erlaubt, kann Wohnimmobilien und Baugrundstücke erwerben. Für Deutschland, Österreich und die Schweiz ist das gegeben.

Für landwirtschaftliche Flächen gilt etwas anderes — dort bestehen Beschränkungen und Bedingungen, unter anderem an Aufenthalt und Bewirtschaftung. Viele Dorfgrundstücke haben angrenzende Parzellen, die als Acker eingetragen sind; lass die Nutzungsart im Kataster prüfen, bevor du bietest.

Ein verbreiteter Weg, wenn es kompliziert wird: der Erwerb über eine in Serbien gegründete Gesellschaft. Das ist zulässig, bringt aber laufende Pflichten mit sich — nicht ohne Beratung.

Die Kataster-Falle

Das ist der wichtigste Absatz dieses Artikels. In Serbien gibt es sehr viele Gebäude, die ohne Genehmigung errichtet oder erweitert wurden und deshalb nicht oder nur teilweise im Kataster stehen. Der Staat führt seit Jahren Legalisierungsverfahren durch, aber ein großer Bestand ist weiterhin ungeklärt.

Für dich heißt das: Ein Haus, das steht und bewohnt wird, ist damit noch lange nicht dein Eigentum, wenn du es kaufst. Ohne Eintragung im Kataster gibt es keinen sicheren Eigentumsnachweis, keine Hypothek und im Streitfall keine Handhabe.

Lass deshalb vor jedem Kauf prüfen: Ist das Gebäude im Kataster eingetragen? Stimmt die eingetragene Fläche mit dem tatsächlichen Bau überein? Liegt eine Nutzungserlaubnis vor? Läuft ein Legalisierungsverfahren, und in welchem Stadium?

Ein laufendes Verfahren ist kein Ausschlussgrund, aber es ist ein Preisfaktor und ein Risiko, das du kennen musst.

Der Notar und der Ablauf

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; der Notar prüft die Unterlagen und veranlasst die Eintragung. Nimm dir daneben einen eigenen Anwalt — bei ungeklärten Bauten, bei Grundstücken und bei Erbengemeinschaften ist das keine Luxusausgabe.

Erbengemeinschaften sind auch hier verbreitet: Alte Landhäuser gehören häufig mehreren Erben, und jeder Einzelne muss zustimmen.

Die Zahlung

Der Kaufpreis läuft über Überweisung und wird im Vertrag nachgewiesen. Weil Serbien nicht zur EU gehört, sind Überweisungen aufwendiger und werden von beiden Banken geprüft. Sprich vorher mit ihnen, halte den Herkunftsnachweis bereit und lass beim ersten Mal einen kleinen Betrag laufen.

Barzahlungen sind in Serbien verbreiteter als in der EU — lass dich nicht darauf ein. Was nicht über das Konto und den Vertrag läuft, existiert im Streitfall nicht.

Nebenkosten und laufende Kosten

Zum Kaufpreis kommen die Übertragungssteuer beim Kauf vom Privatverkäufer oder die Mehrwertsteuer beim Neubau vom Bauträger, dazu Notargebühr, Kataster und gegebenenfalls Anwalt und Makler.

Laufend fallen Grundsteuer und kommunale Abgaben an, beide niedrig. Als Eigentümer musst du die Immobilie zur Grundsteuer selbst anmelden.

Häufige Fehler

Ein Haus kaufen, das nicht vollständig im Kataster steht.

Ohne eigenen Anwalt kaufen, weil der Notar ja beurkundet.

Bei Erbengemeinschaften nicht alle Zustimmungen prüfen.

Bar zahlen oder einen niedrigeren Preis beurkunden lassen.

Die Immobilie nach dem Kauf nicht zur Grundsteuer anmelden.

Der Ablauf

Eigenen Anwalt suchen, Kataster und Legalisierungsstand prüfen, Nutzungsart des Grundstücks klären, Haus begutachten lassen, beurkunden, über die Bank zahlen, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben, Zählerstände sichern und die Grundsteuer anmelden.