Immobilien und Notar in der Schweiz – mieten, kaufen und die Lex Koller

Wohnen ist der größte Posten eines Schweizer Haushalts, und der Markt ist eng — vor allem in Zürich, Genf, Basel, Zug und rund um die Seen. Für Zuziehende gilt deshalb dieselbe Regel wie überall, nur schärfer: erst mieten, dann in Ruhe entscheiden. Und wer kaufen will, stößt auf ein Gesetz, das es in dieser Form nur hier gibt.

Die Wohnungssuche

Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen in den Ballungsräumen viele Bewerbungen. Die Auswahl trifft der Vermieter nach Unterlagen, nicht nach dem ersten Eindruck.

Ins Bewerbungsdossier gehören: Arbeitsvertrag oder Einkommensnachweis, Ausweiskopie, Angaben zu den einziehenden Personen, der Betreibungsregisterauszug und der Nachweis einer Privathaftpflichtversicherung. Frisch zugezogen kannst du den Betreibungsauszug noch nicht vorlegen — leg stattdessen Arbeitsvertrag und eine Bonitätsauskunft bei und erkläre die Lage.

Als Faustregel gilt, dass die Miete etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollte; viele Vermieter prüfen das.

Der Mietvertrag und die Kaution

Üblich sind unbefristete Verträge mit gesetzlichen Kündigungsterminen, die an feste Daten im Jahr gebunden sind — das ist ungewohnt: Du kannst nicht zu jedem Monatsende kündigen, sondern nur zu bestimmten Terminen mit dreimonatiger Frist.

Die Kaution beträgt bis zu drei Monatsmieten und wird auf ein Mietzinsdepot auf deinen Namen einbezahlt. Der Vermieter kommt daran nicht allein heran — das ist besser geregelt als in vielen Ländern.

Die Übergabe

Sie wird protokolliert, und zwar genau. Jeder Kratzer wird notiert, und beim Auszug wird derselbe Maßstab angelegt. Nimm dir Zeit dafür, fotografiere alles und lass nichts unerwähnt — was nicht im Protokoll steht, gilt beim Auszug als von dir verursacht.

Die Erwartung an den Zustand beim Auszug ist hoch; professionelle Reinigung mit Abnahmegarantie ist üblich und ihr Geld wert.

Der Punkt, den der Titel nennt: die Mietzinsanfechtung

Wenn du eine Wohnung übernimmst, teilt dir der Vermieter auf einem amtlichen Formular den Vorgänger-Mietzins mit — in mehreren Kantonen ist das Pflicht. Findest du die neue Miete im Vergleich missbräuchlich, kannst du sie innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Diese Frist ist kurz, sie läuft unabhängig davon, ob du davon weißt, und sie ist die einzige Gelegenheit, eine überhöhte Anfangsmiete anzugreifen. Prüf das Formular am Tag der Übergabe, nicht später.

Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen ist kostenlos und für Mieter der wichtigste Anlaufpunkt — auch bei Nebenkostenabrechnungen und Kündigungen.

Kaufen: die Lex Koller

Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ist bewilligungspflichtig. Entscheidend ist dabei nicht die Staatsangehörigkeit allein, sondern der Wohnsitz und die Art der Bewilligung.

Grob gesagt: Wer als EU- oder EFTA-Bürger seinen tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat, kann eine Wohnung oder ein Haus zum Eigengebrauch ohne Bewilligung erwerben. Wer im Ausland wohnt oder eine Ferienwohnung kaufen will, fällt unter die Beschränkungen — mit Kontingenten, Größenbeschränkungen und kantonalen Sperren.

Kläre deinen Fall vor dem ersten Angebot mit einem Notar oder der zuständigen kantonalen Stelle. Ein Kauf ohne erforderliche Bewilligung ist nichtig.

Die Finanzierung

Sie ist strenger als in Deutschland. Üblich sind mindestens zwanzig Prozent Eigenmittel, davon ein Teil aus echtem Vermögen und nicht ausschließlich aus der Pensionskasse. Dazu kommt die Tragbarkeitsrechnung: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über dem aktuellen liegt, und verlangt, dass die gesamten Wohnkosten ein Drittel deines Einkommens nicht übersteigen.

Viele scheitern nicht am Kaufpreis, sondern an dieser Rechnung.

Der Kaufvorgang

Der Vertrag wird öffentlich beurkundet — je nach Kanton durch einen freiberuflichen oder einen Amtsnotar — und im Grundbuch eingetragen. Die Gebühren und Handänderungssteuern unterscheiden sich kantonal erheblich.

Und nicht vergessen: Selbstgenutztes Wohneigentum wird über den Eigenmietwert besteuert, dafür sind Hypothekarzinsen abziehbar. Das ist bei der Rechnung mitzudenken.

Häufige Fehler

Die dreißig Tage für die Anfechtung der Anfangsmiete verstreichen lassen.

Das Übergabeprotokoll oberflächlich ausfüllen.

Ohne Privathaftpflicht zur Übergabe erscheinen.

Beim Kauf die Lex Koller und die Tragbarkeitsrechnung unterschätzen.

Zu früh kaufen, bevor man die Region kennt.