Wohnung mieten in Rumänien — das Formular, an dem alles hängt

In Rumänien gibt es ein einziges Formular, das über erstaunlich viel entscheidet. Es heißt C168, dein Vermieter muss es innerhalb von dreißig Tagen bei der Steuerbehörde einreichen, und es kostet ihn nichts außer der Steuer auf die Mieteinnahmen.

Genau deshalb reichen es viele nicht ein. Und genau deshalb solltest du wissen, was daran hängt: deine Anmeldung, deine Registrierung als EU-Bürger — und die Frage, ob du in der Wohnung bleiben darfst, wenn die Bank sie versteigern lässt.

Der Reihe nach.

1. Wie in Rumänien gemietet wird

Gesucht wird auf Storia, Imobiliare.ro und OLX, dazu über Facebook-Gruppen und die Maklerbüros vor Ort. Die Maklerprovision zahlt üblicherweise der Mieter, meist eine halbe bis eine Monatsmiete.

Der Markt hat sich 2026 spürbar beruhigt. Im Juni lagen die verlangten Mieten in den meisten großen Städten auf dem Vorjahresniveau oder darunter — nur Timișoara mit acht Prozent und Bukarest mit zwei Prozent legten im Jahresvergleich zu. Nach mehreren Jahren steiler Anstiege ist das eine echte Atempause, und sie gibt dir Verhandlungsspielraum.

Am schnellsten gehen Wohnungen in Iași weg, dem Universitätsstandort mit den kürzesten Vermietungszeiten des Landes. In Bukarest und Cluj hast du mehr Auswahl, zahlst aber auch am meisten.

2. Der Mietvertrag

Geregelt ist die Miete im Zivilgesetzbuch, in den Artikeln zur Wohnraummiete. Ein eigenes Mietgesetz wie in Spanien oder Polen gibt es nicht — was im Vertrag steht, wiegt entsprechend schwer.

Schriftform ist unverzichtbar. In den Vertrag gehören: die vollständigen Daten beider Seiten samt Personennummer, die genaue Bezeichnung der Wohnung, die Laufzeit, die Höhe der Miete und der Zahlungstermin, die Kaution samt Rückzahlungsbedingungen, die Aufteilung der Nebenkosten, wer welche Reparaturen trägt, und ein Übergabeprotokoll mit dem Zustand der Einrichtung.

Zur Beendigung gibt es zwei Punkte, die du kennen solltest.

Während der vereinbarten Laufzeit kann der Vermieter dich nicht einfach hinaussetzen. Will er, dass du am Ende der Laufzeit ausziehst, muss er dich schriftlich über einen Gerichtsvollzieher benachrichtigen, und zwar mindestens dreißig Tage vor Ablauf. Eine formlose Nachricht genügt nicht — geschieht die Benachrichtigung nicht auf diesem Weg, ist sie unwirksam.

Und selbst wenn dein Vertrag Vollstreckungstitel ist — dazu gleich mehr —, kann eine Räumung während der laufenden Vertragszeit nur durch ein Gerichtsurteil im ordentlichen Verfahren angeordnet werden. Der Vertrag allein reicht dafür nicht.

Eine gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen gibt es nicht. Was nicht im Vertrag steht, wird bei jeder Verlängerung frei verhandelt. Lass eine Anpassungsregel hineinschreiben. Und denk daran: Auch jede Verlängerung und jede Mietänderung muss innerhalb von dreißig Tagen bei der Steuerbehörde gemeldet werden.

3. Kaution und was sonst vorab fällig wird

Üblich ist eine Monatsmiete Kaution, gelegentlich zwei. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Dazu kommen die erste Miete und meist die Maklerprovision. Rechne für den Einzug mit zwei bis drei Monatsmieten.

Lass im Vertrag festhalten, unter welchen Bedingungen und binnen welcher Frist die Kaution zurückkommt.

Überweise sie und benenne den Verwendungszweck eindeutig. Barzahlung ohne Quittung ist in Rumänien der häufigste Grund, warum Kautionen beim Auszug verschwinden. Und mach am Einzugstag Fotos von jedem vorhandenen Schaden, samt Zählerständen.

4. Nebenkosten: die întreținere

Das ist der Posten, den Zuziehende regelmäßig unterschätzen.

Die întreținere ist die monatliche Abrechnung der Hausgemeinschaft. In den typischen rumänischen Wohnblocks enthält sie Wasser, Müll, Aufzug, Treppenhausreinigung, Gemeinschaftsstrom — und in Städten mit Fernwärme auch das Heizen. Sie kommt als eigene Rechnung, hängt oft im Treppenhaus aus und schwankt zwischen Sommer und Winter erheblich.

Strom, Gas und Internet laufen zusätzlich auf deinen Namen.

Frag vor der Unterschrift nach den Abrechnungen der Wintermonate, nicht nach einer Schätzung. Eine Wohnung mit niedriger Miete in einem schlecht gedämmten Block mit Fernwärme kann im Januar teurer sein als eine teurere Wohnung mit eigener Gastherme.

Und kläre im Vertrag ausdrücklich, wer die întreținere trägt. Üblich ist der Mieter, aber es steht nicht automatisch fest.

5. Was du als Ausländer zusätzlich brauchst

Als EU-Bürger darfst du dich frei niederlassen. Wer länger als drei Monate bleibt, muss seinen Aufenthalt bei der zuständigen Stelle der Einwanderungsbehörde IGI im jeweiligen Kreis registrieren lassen.

Das Dokument dafür heißt certificat de înregistrare. Es wird am selben Tag ausgestellt und gilt bis zu fünf Jahre, mindestens jedoch ein Jahr. Nachweisen musst du, warum du bleibst — Arbeit, Selbstständigkeit, Studium oder ausreichende Mittel — sowie eine Krankenversicherung, wenn du über sechsundzwanzig bist.

Und die IGI verlangt einen Nachweis über deine Wohnadresse. Anerkannt sind ein Eigentumsnachweis, ein bei der Steuerbehörde registrierter Mietvertrag oder ein beim Notar geschlossener Leihvertrag.

Damit sind wir beim Kern.

6. Der entscheidende Punkt: das Formular C168

Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, den Mietvertrag innerhalb von dreißig Kalendertagen nach der Unterschrift bei der Steuerbehörde ANAF zu registrieren. Er reicht dafür das Formular C168 elektronisch ein. Das ist keine Kann-Bestimmung, sondern eine Pflicht; versäumt er sie, drohen ihm Bußgelder.

Für dich hängt daran dreierlei.

Erstens: die Anmeldung deiner Adresse. In Rumänien meldest du deinen Wohnsitz bei der örtlichen Personenstandsbehörde an. Im Normalfall muss der Eigentümer dabei persönlich mitkommen — oder dir eine notarielle Zustimmungserklärung geben. Es gibt aber eine Abkürzung: Legst du einen bei ANAF registrierten Mietvertrag vor, gilt das gesetzlich als ausreichender Nachweis der Zustimmung. Der Eigentümer muss dann nicht erscheinen, und du gehst allein zur Behörde.

Das ist ein handfester Unterschied. Wer den Eigentümer für jeden Amtsgang braucht, ist von seiner Laune abhängig.

Zweitens: deine Registrierung als EU-Bürger. Wie oben beschrieben verlangt die IGI genau diesen Nachweis. Ohne registrierten Vertrag brauchst du eine notarielle Alternative — die dir ein Vermieter, der an der Steuer vorbei vermietet, nicht geben wird.

Drittens, und das ist der Punkt, den fast niemand kennt: was passiert, wenn die Wohnung versteigert wird. Ein bei ANAF registrierter Mietvertrag ist Dritten gegenüber wirksam — auch gegenüber Gläubigern und gegenüber demjenigen, der die Wohnung in einer Zwangsversteigerung ersteigert.

Entscheidend ist die Reihenfolge im Grundbuch. Wurde dein Vertrag registriert, bevor die Hypothek oder die Pfändung eingetragen wurde, kannst du ihn den vollstreckenden Gläubigern entgegenhalten und bis zum Ende deiner Vertragslaufzeit wohnen bleiben. Wurde er nicht registriert oder erst nach der Hypothek geschlossen, kann der Ersteher dich räumen lassen.

In einem Land, in dem Zwangsversteigerungen von belasteten Wohnungen keine Seltenheit sind, ist das der wichtigste Satz dieses Artikels.

Die Kehrseite, die du kennen solltest. Der registrierte Vertrag ist zugleich ein Vollstreckungstitel für die Miete. Zahlst du nicht, kann der Vermieter ohne vorheriges Urteil zum Gerichtsvollzieher gehen. Und am Ende der Laufzeit erleichtert er ihm die Räumung.

Wer pünktlich zahlt, tauscht damit ein theoretisches Risiko gegen drei sehr konkrete Vorteile. Das ist ein gutes Geschäft.

Frag deshalb vor der Unterschrift geradeheraus: Wird der Vertrag bei ANAF registriert, und bekomme ich den Nachweis? Wer ausweicht, spart Steuern auf Kosten deiner Papiere.

7. Was es kostet

Die Mieten werden in Rumänien überwiegend in Euro verhandelt, gezahlt wird in Lei zum Tageskurs.

Die höchsten Durchschnittsmieten für Wohnungen mit ein bis drei Zimmern lagen im Juni 2026 in Bukarest bei 593 Euro und in Cluj-Napoca bei 580 Euro, gefolgt von Brașov und Constanța mit je 500 Euro. Am unteren Ende der zehn untersuchten Städte stehen Arad mit 350 Euro sowie Craiova, Oradea und Sibiu mit je 400 Euro.

Nach Wohnungsgröße, Stand Frühjahr 2026:

In Bukarest kostet eine Einzimmerwohnung im Schnitt rund 397 Euro, eine Zweizimmerwohnung etwa 582 und eine Dreizimmerwohnung rund 843 Euro. Innerhalb der Stadt ist Sektor 1 mit durchschnittlich gut 800 Euro mit Abstand am teuersten, Sektor 3 und 6 sind die meistgesuchten.

In Cluj-Napoca liegen Einzimmerwohnungen bei etwa 400 Euro, Zweizimmerwohnungen bei 575 und Dreizimmerwohnungen bei 700 Euro.

In Brașov sind es rund 350 bis 380 Euro, 500 und 650 Euro. In Constanța 324 bis 350, 500 und 650 Euro. In Iași 340, 450 und 540 Euro. In Sibiu 306, 400 und 500 Euro.

Am günstigsten unter den größeren Städten bleibt Timișoara mit etwa 300 Euro für eine Einzimmerwohnung, 436 für zwei und 500 Euro für drei Zimmer — allerdings mit dem stärksten Anstieg des Landes.

Zur Einordnung der Kaufpreise: Der landesweite Durchschnitt der Angebotspreise lag zuletzt bei rund 2.053 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 7,5 Prozent binnen eines Jahres. Am teuersten ist Cluj-Napoca, dann folgen Constanța, Brașov und Bukarest.

Zu allen Mietangaben kommt die întreținere hinzu. Rechne bei einer normalen Zweizimmerwohnung im Winter mit einem spürbaren Aufschlag.

8. Typische Fallen und Betrugsmaschen

Der nicht registrierte Vertrag. Die teuerste Unterlassung in Rumänien — sie kostet dich die Anmeldung, die IGI-Registrierung und den Schutz bei einer Zwangsversteigerung.

Die întreținere übersehen. Sie ist eine eigene Rechnung und im Winter erheblich. Frag nach den Abrechnungen der Wintermonate.

Die Verlängerung nicht nachmelden. Auch jeder Zusatzvertrag muss innerhalb von dreißig Tagen bei ANAF gemeldet werden — sonst verliert die Verlängerung ihre Wirkung gegenüber Dritten.

Kaution in bar ohne Quittung. Der häufigste Grund, warum sie beim Auszug nicht zurückkommt.

Vorkasse ohne Besichtigung. Der angebliche Eigentümer ist im Ausland, der Schlüssel kommt gegen Zahlung per Post. Diesen Schlüssel gibt es nicht.

Der Preis fällt aus der Reihe. Vergleiche jedes Angebot mit fünf anderen im selben Viertel.

9. Deine Reihenfolge

1. Rumänisches Bankkonto vorbereiten, Unterlagen bereitlegen: Ausweis, Einkommensnachweise, Krankenversicherungsnachweis.
2. Vor Ort besichtigen und die Abrechnungen der întreținere aus den Wintermonaten anfordern.
3. Klären, wem die Wohnung gehört und ob eine Hypothek eingetragen ist.
4. Vor der Preisverhandlung fragen: Wird der Vertrag bei ANAF registriert? Wenn nein, weitersuchen.
5. Vertrag lesen oder übersetzen lassen. Besonders: Laufzeit, Beendigung, Mietanpassung, Kaution samt Rückzahlung, wer die întreținere trägt.
6. Unterschreiben, Kaution überweisen, Verwendungszweck eindeutig benennen.
7. Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen, von beiden unterschrieben.
8. Den Nachweis der ANAF-Registrierung einfordern — spätestens dreißig Tage nach der Unterschrift.
9. Mit dem registrierten Vertrag die Adresse bei der Personenstandsbehörde anmelden. Der Eigentümer muss dann nicht mitkommen.
10. Innerhalb der ersten drei Monate das certificat de înregistrare bei der IGI beantragen. Es wird am selben Tag ausgestellt.
11. Zähler umschreiben.

Zum Schluss

Rumänien regelt beim Mieten wenig und überlässt vieles dem Vertrag. Umso mehr Gewicht hat der eine Verwaltungsakt, der nichts kostet und den der Vermieter ohnehin schuldet.

Ein registrierter Mietvertrag ist in Rumänien mehr als ein Steuerformular. Er ist dein Adressnachweis, dein Aufenthaltsnachweis und dein Schutz gegen den Tag, an dem jemand anders die Wohnung ersteigert. Frag danach, bevor du über die Miete sprichst.

Wenn du stattdessen kaufen willst, findest du den passenden Weg in unserem Artikel zum Immobilienkauf in Rumänien.

Stand: Juli 2026. Steuer- und Meldevorschriften ändern sich in Rumänien häufig. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung; bei einem konkreten Vertrag lohnt der Gang zu einem avocat.