Immobilie kaufen in Rumänien — Notar, Grundbuch und Ablauf

Ein Haus in Rumänien zu kaufen ist für EU-Bürger unkompliziert, und die Preise sind außerhalb der großen Städte niedrig. Das Verfahren läuft über den Notar und ist dem deutschen ähnlicher als das ungarische — die Fallen liegen woanders: bei den Grundstücken, beim Rückerstattungsrecht und bei Bauten, die nie genehmigt wurden.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Miete ein Jahr und lerne die Gegend im Winter kennen, nicht nur im Sommer. Ein Dorf, das im August lebendig wirkt, kann im Januar leer sein — und ein Haus ohne Nachbarn, ohne Arzt und ohne Verbindung ist schwer wieder zu verkaufen.

Was EU-Bürger dürfen

Gebäude und Baugrundstücke können EU-Bürger wie Inländer erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen außerhalb der Ortschaften gilt ein eigenes Verfahren mit Vorkaufsrechten: Nachbarn, Pächter und der Staat kommen der Reihe nach zum Zug, bevor du kaufen kannst, und das kostet Zeit.

Das trifft häufiger, als man denkt, weil viele Dorfgrundstücke angrenzende Parzellen haben, die als Ackerland eingetragen sind. Lass die Nutzungsart im Grundbuch prüfen, bevor du bietest.

Der Notar macht den Vertrag

Der Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet, der auch die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Anders als in Deutschland ist es üblich, dass der Notar von den Parteien gemeinsam gewählt wird — nimm dir daneben einen eigenen Anwalt, wenn es um ein älteres Haus oder um Grundstücke geht. Sein Honorar ist gering gemessen an dem, was ein ungeklärter Eigentumsstand kostet.

Das Grundbuch und die Eigentumsfrage

Das Grundbuch heißt Cartea Funciară. Es gilt als Nachweis, aber es ist nicht überall vollständig: Ein Teil der ländlichen Grundstücke ist bis heute nicht vermessen und eingetragen, weil die Katastererfassung nach 1990 lange gedauert hat.

Damit hängt die größte rumänische Besonderheit zusammen. Nach dem Ende des Kommunismus wurden enteignete Grundstücke an die Alteigentümer zurückgegeben, und diese Verfahren ziehen sich bis heute. Es kommt vor, dass ein Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, während ein Rückerstattungsanspruch noch offen ist.

Deshalb: aktuellen Grundbuchauszug holen, Vermessung prüfen, die Eigentumskette der letzten Jahrzehnte nachvollziehen lassen. Das ist genau die Arbeit, für die du den Anwalt bezahlst.

Was am Haus zu prüfen ist

Baugenehmigung und Abnahme für alle Bauten — Anbauten ohne Genehmigung sind verbreitet und müssen nachträglich legalisiert werden, was dauert und nicht immer gelingt.

Anschluss an Wasser, Kanalisation und Gas: Auf dem Land ist längst nicht jedes Haus angeschlossen, viele haben Brunnen und Sammelgrube. Nachträglich anzuschließen ist teuer, in manchen Gemeinden gar nicht möglich.

Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Kamin. Und die Erdbebensicherheit, gerade bei Stadtwohnungen: In Bukarest gibt es Gebäude mit amtlicher Risikoeinstufung, die öffentlich gekennzeichnet sind. Frag ausdrücklich danach.

Anzahlung und Vorvertrag

Üblich ist ein Vorvertrag, der antecontract, mit einer Anzahlung. Ob diese Anzahlung bei einem Rücktritt verfällt oder zurückgezahlt wird, hängt davon ab, wie sie im Vertrag bezeichnet ist. Lass dir genau erklären, was du unterschreibst, bevor du zahlst.

Nebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Notargebühr, Grundbucheintragung, Übersetzungen und gegebenenfalls Anwalt und Maklerprovision. Insgesamt bleibt es deutlich unter dem deutschen Niveau, aber nicht bei null.

Die Zahlung

Der Kaufpreis läuft über Überweisung und wird im Vertrag nachgewiesen. Sprich vorher mit beiden Banken: Eine große Auslandsüberweisung wird geprüft, und eine eingefrorene Zahlung kommt genau dann nicht an, wenn der Notartermin steht.

Häufige Fehler

Ohne eigenen Anwalt kaufen, weil der Notar ja beurkundet.

Ein Grundstück kaufen, dessen Vermessung nicht eingetragen ist.

Anbauten übernehmen, die nie genehmigt wurden.

Auf mündliche Zusagen bauen. Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht.

Der Ablauf

Eigenen Anwalt suchen, Grundbuch und Vermessung prüfen, Haus begutachten lassen, Vorvertrag verstehen, beurkunden, überweisen, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben und Zählerstände sichern.