Wohnung mieten in Portugal — Vertrag, Bürge und der Beleg, an dem alles hängt

Portugal gilt als das freundlichste Auswanderungsland Europas, und in vielem stimmt das auch. Beim Mieten allerdings triffst du auf zwei Hürden, die dich als Neuankömmling härter treffen als jeden Einheimischen: Man verlangt einen Bürgen, den du nicht hast — und man reicht dir womöglich einen Vertrag, mit dem du dich hinterher nirgends anmelden kannst.

Beides lässt sich lösen. Aber nur, wenn du vorher weißt, worauf du achten musst. Fangen wir deshalb nicht bei der Wohnung an, sondern beim Papier.

1. Wie in Portugal gemietet wird

Gesucht wird online. Die großen Portale sind idealista.pt und Imovirtual, dazu SuperCasa und Casa Sapo sowie die Kleinanzeigen auf OLX. Nicht unterschätzen solltest du Facebook-Gruppen: Suche nach „Arrendamento" plus Ortsname oder in den Auswanderergruppen deiner Zielregion. Dort inserieren häufig Privatvermieter, bei denen keine Maklergebühr anfällt.

Das Tempo ist in Lissabon, Porto und an der Algarve hoch. Wer aus Deutschland sucht und erst in vier Wochen anreisen kann, verliert gegen jemanden, der am Nachmittag besichtigt und am Abend unterschreibt. Rechne mit einer Zwischenlösung für die ersten Wochen und suche von dort aus vor Ort weiter.

Die Maklerprovision trägt in Portugal üblicherweise der Vermieter. Anders als in Spanien ist das aber keine gesetzliche Pflicht, sondern Marktüblichkeit — kläre also vor der Besichtigung schriftlich, wer sie zahlt. Wer diese Frage erst nach der Zusage stellt, verhandelt aus der schwächeren Position.

2. Der Mietvertrag: schriftlich, mindestens ein Jahr

Grundlage ist das Novo Regime do Arrendamento Urbano, das Mietgesetz Lei 6/2006, seither mehrfach geändert.

Der erste Unterschied zu Deutschland ist grundsätzlich: Ein mündlicher Mietvertrag ist in Portugal nicht bloß schwer zu beweisen, sondern rechtlich unwirksam. Wohnraummiete braucht Schriftform. Wer dir eine Wohnung per Handschlag überlässt, verschafft dir keinerlei Rechtsposition.

Zur Laufzeit: Wohnraumverträge mit fester Dauer laufen mindestens ein Jahr. Wird eine kürzere Zeit vereinbart, gilt sie automatisch als ein Jahr. Steht überhaupt keine Laufzeit im Vertrag, geht das Gesetz von fünf Jahren aus. Am Ende der vereinbarten Zeit verlängert sich der Vertrag automatisch, und zwar in Zeiträumen von drei Jahren, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Wer die Verlängerung verhindern will, muss das per Einschreiben mit Rückschein und unter Einhaltung der Fristen mitteilen.

Ein Kniff, den du kennen solltest: Bietet dir der Vermieter nur ein Jahr an, weil er dich noch nicht kennt, kannst du vorschlagen, dass sich der Vertrag danach in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt, wenn niemand widerspricht. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor, und viele Vermieter lassen sich darauf ein.

Vorzeitig aussteigen kannst du, aber nicht sofort. Bei längeren Verträgen musst du in der Regel ein Drittel der vereinbarten Laufzeit abwarten und dann fristgerecht kündigen. Lies die entsprechende Klausel genau und lass sie dir erklären, bevor du unterschreibst.

Zur Mieterhöhung: Bestehende Verträge dürfen jährlich nur um den Koeffizienten steigen, den das Statistikamt INE festsetzt. Für 2026 liegt er bei 2,24 Prozent. Mehr ist nicht zulässig, gleichgültig was im Vertrag steht.

3. Kaution und Vorauszahlung — hier wird es teuer

Portugal kennt keine so klare gesetzliche Obergrenze wie Spanien, und das nutzen manche Vermieter aus.

Üblich ist eine Kaution — caução — von ein bis zwei Monatsmieten. Dazu kommt fast immer die erste Miete, oft auch die letzte im Voraus. Vorauszahlungen auf die Miete sind laut Zivilgesetzbuch auf drei Monate begrenzt; sie werden am Ende der Laufzeit verrechnet.

In der Praxis verlangen Vermieter von Ausländern ohne portugiesische Einkommensgeschichte deutlich mehr — sechs bis zwölf Monatsmieten im Voraus sind keine Seltenheit, wenn du keinen Bürgen stellen kannst. Rechne das durch, bevor du dich verliebst: Eine kleine Wohnung in Lissabon für 1.400 Euro kann beim Einzug 4.000 bis 5.500 Euro kosten, mit Vorauszahlung statt Bürge auch über 8.000.

Drei Regeln zur Kaution, die dir später Geld sparen:

Überweise immer, zahle nie bar. Schreib in den Verwendungszweck ausdrücklich „caução", damit die Zahlung später nicht als Miete umgedeutet wird.

Mach am Einzugstag Fotos von jedem vorhandenen Schaden und schick sie dem Vermieter per Mail. Das ist deine einzige belastbare Beweislage.

Fordere die Kaution nach dem Auszug schriftlich per Einschreiben zurück. Üblich ist eine Rückzahlung binnen dreißig Tagen, wenn nichts beschädigt und nichts offen ist.

4. Nebenkosten: was oben drauf kommt

Strom, Wasser, Gas und Internet zahlst du selbst. Die Verträge musst du meist auf deinen Namen umschreiben lassen — halte dafür deine Daten, die Vertragsnummer des Vormieters und die Zählerstände bereit. Manche Anbieter berechnen eine Anmeldegebühr.

Das Hausgeld — condomínio — trägt in der Regel der Vermieter, ebenso die Grundsteuer IMI. Beides kann vertraglich anders geregelt werden, also lies die Zeile.

Bitte vor der Unterschrift um eine aktuelle Strom- und Wasserrechnung. Eine schlecht gedämmte Altbauwohnung im portugiesischen Winter ist teurer, als die milden Temperaturen vermuten lassen — geheizt wird oft elektrisch, und viele Wohnungen haben keine Zentralheizung.

5. Was du als Ausländer zusätzlich brauchst

Ohne die NIF — die portugiesische Steuernummer — kannst du keinen Mietvertrag unterschreiben, kein Konto eröffnen und keinen Stromvertrag abschließen. Sie ist neunstellig und wird von der Steuerbehörde vergeben. Beantrage sie als Erstes; Nichtansässige brauchen dafür in der Regel einen Vertreter in Portugal.

Dazu kommt ein portugiesisches Bankkonto, über das Miete und Nebenkosten laufen.

Und dann der Punkt, an dem die meisten hängenbleiben: der Bürge, auf Portugiesisch fiador. Vermieter verlangen ihn fast standardmäßig von Mietern ohne portugiesische Einkommensgeschichte. Der Bürge muss in Portugal ansässig sein, ein stabiles Einkommen nachweisen und legt Ausweis, NIF, Gehaltsabrechnungen und gegebenenfalls seinen Grundsteuerbescheid vor. Er haftet persönlich für deine Miete.

Wenn du niemanden hast — und das ist der Normalfall für Neuankömmlinge —, bleiben dir drei Wege: mehrere Monatsmieten im Voraus, eine Mietbürgschaftsversicherung, oder du suchst gezielt Vermieter, die auf einen Bürgen verzichten. Letztere findest du eher bei Privatanzeigen als über Agenturen, und eher im Landesinneren als in Lissabon.

Was du in jedem Fall vorbereitest, digital und auf Papier: Ausweis, NIF, die letzten drei bis sechs Kontoauszüge oder Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag beziehungsweise Renten- oder Auftragsnachweise, und falls vorhanden ein Empfehlungsschreiben des bisherigen Vermieters. Wer diese Mappe bei der Besichtigung dabei hat, bekommt den Zuschlag.

6. Der entscheidende Punkt: der Vertrag muss beim Finanzamt ankommen

Hier liegt der Fehler, der in Portugal am meisten kostet, und er ist von außen unsichtbar.

Ein Wohnraummietvertrag muss bei der Steuerbehörde Finanças gemeldet werden. Der Vermieter erledigt das über die Mitteilung Modelo II und stellt dir danach monatlich einen elektronischen Mietbeleg aus — den recibo de renda eletrónico. Das ist keine Formalie, sondern dein Nachweis, dass du an dieser Adresse wohnst.

Warum das zählt: Als EU-Bürger musst du dich anmelden, wenn du länger als drei Monate bleibst. Du beantragst dafür beim Rathaus, der Câmara Municipal, das Registrierungszertifikat CRUE. Als Adressnachweis verlangen die Ämter entweder eine Bescheinigung der örtlichen Gemeindeverwaltung — das atestado de residência der Junta de Freguesia — oder den Mietvertrag, und zwar zusammen mit dem elektronischen Mietbeleg beziehungsweise der Modelo-II-Meldung.

Vermietet dir jemand an der Steuer vorbei, bekommst du diese Belege nie. Dein Vertrag ist dann als Adressnachweis wertlos, und an der fehlenden Anmeldung hängt der Rest: Aufenthaltsdokument, Zugang zum Gesundheitsdienst, Schulanmeldung, Sozialversicherung. Du wohnst in Portugal, ohne dass das Land davon weiß.

Frag deshalb vor der Unterschrift geradeheraus, ob der Vertrag bei den Finanças gemeldet wird und du monatlich den recibo bekommst. Wer ausweicht, spart Steuern auf deine Kosten.

Der zweite Weg zum Adressnachweis ist das atestado de residência. Du beantragst es bei der Junta de Freguesia deines Wohnviertels; je nach Gemeinde müssen zwei dort gemeldete Wahlberechtigte — in der Praxis Nachbarn — mit unterschreiben. Es kostet meist fünf bis zwölf Euro. Für neu Zugezogene ohne Bekannte vor Ort ist das eine echte Hürde, weshalb der gemeldete Mietvertrag der verlässlichere Weg bleibt.

Für das CRUE brauchst du außerdem Ausweis oder Pass sowie den Nachweis, dass du dich selbst versorgen kannst — Arbeitsvertrag, Selbstständigkeit oder ausreichende Mittel auf dem Konto.

7. Was es kostet: Preise nach Regionen

Die Spanne in Portugal ist größer als in fast jedem anderen westeuropäischen Land. Im Mai 2026 lag die mittlere Angebotsmiete landesweit bei rund 16,30 Euro je Quadratmeter und Monat. In Lissabon waren es etwa 21,80 Euro, im Landesinneren dagegen liegt der Wert stellenweise bei knapp sieben Euro — Castelo Branco kam zuletzt auf rund 6,80.

Grob geordnet:

Sehr teuer sind Lissabon in guten Lagen, Cascais und die Hotspots der Algarve. Im mittleren Bereich liegen Porto, Braga und Coimbra. Deutlich günstiger wohnst du in Aveiro, Setúbal, Évora und den Städten des Landesinneren. In Castelo Branco, Portalegre oder Bragança findest du größere unmöblierte Wohnungen im Bereich von 300 bis 500 Euro.

Für Lissabon solltest du je nach Viertel mit etwa 600 bis 950 Euro für eine Einzimmerwohnung rechnen, 800 bis 1.300 Euro für zwei Zimmer und 1.000 bis 1.600 Euro für drei.

Ein Hinweis zur Algarve: Dort ist der Markt stark touristisch geprägt. Viele Wohnungen werden nur von Oktober bis Mai vermietet, weil sie im Sommer an Urlauber gehen. Wer ganzjährig mieten will, sucht dort länger und zahlt mehr — und sollte im Vertrag ausdrücklich festhalten lassen, dass es sich um dauerhaftes Wohnen handelt.

Eine gute Nachricht zum Schluss dieses Abschnitts: Mieter können einen Teil der gezahlten Miete von der Einkommensteuer absetzen, 2026 bis zu 900 Euro, ab 2027 bis zu 1.000 Euro. Das setzt allerdings voraus, dass dein Vertrag ordnungsgemäß gemeldet ist — womit wir wieder bei Abschnitt 6 wären.

8. Typische Fallen und Betrugsmaschen

Die Ferienwohnung als Dauermiete. In touristischen Regionen wird dir womöglich eine Unterkunft angeboten, die eigentlich als Ferienvermietung betrieben wird. Für dich heißt das: kein Wohnraumschutz, kein gemeldeter Vertrag, kein Adressnachweis, und im Frühjahr die Kündigung. Bestehe darauf, dass im Vertrag dauerhaftes Wohnen steht.

Keine Quittung, kein Beleg. Wer bar kassiert und keinen recibo ausstellt, vermietet schwarz. Für ihn ist das Steuerersparnis, für dich der Verlust deiner Papiere.

Vorkasse ohne Besichtigung. Das klassische Muster: Der angebliche Eigentümer ist im Ausland, kann die Wohnung nicht zeigen und schickt den Schlüssel nach Zahlung per Post. Diesen Schlüssel gibt es nicht. Kein seriöser Vermieter verlangt Geld, bevor du die Wohnung betreten hast.

Der Preis fällt aus der Reihe. Vergleiche jedes Angebot mit fünf anderen in derselben Straße. Was deutlich billiger ist als die Nachbarschaft, ist fast nie ein Glücksfall.

Fotos aus zweiter Hand. Erscheinen dieselben Bilder in mehreren Anzeigen oder tragen sie fremde Wasserzeichen, ist die Wohnung erfunden. Eine umgekehrte Bildersuche klärt das in einer Minute.

Ausweiskopien vor der Besichtigung. Wer deine Papiere sehen will, bevor du die Wohnung gesehen hast, will nicht deine Miete, sondern deine Identität.

9. Deine Reihenfolge

1. NIF beantragen, notfalls über einen Vertreter noch von Deutschland aus.
2. Portugiesisches Bankkonto eröffnen.
3. Unterlagenmappe zusammenstellen: Ausweis, NIF, Kontoauszüge, Einkommensnachweise — digital und ausgedruckt.
4. Bürgenfrage vorab klären: Hast du einen? Wenn nein, überlege dir jetzt, ob Vorauszahlung oder Mietbürgschaftsversicherung dein Weg ist.
5. Vor Ort besichtigen. Aus der Ferne mietet man in Portugal nicht.
6. Vor der Unterschrift fragen: Wird der Vertrag bei den Finanças gemeldet, und bekomme ich monatlich den recibo de renda eletrónico?
7. Vertrag lesen oder übersetzen lassen. Besonders: Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsklauseln, condomínio, IMI, Höhe von Kaution und Vorauszahlung.
8. Unterschreiben, per Überweisung zahlen, Verwendungszweck „caução".
9. Am Einzugstag alles fotografieren und dem Vermieter senden.
10. Versorgungsverträge umschreiben.
11. Beim Rathaus das CRUE beantragen — mit Vertrag und Mietbeleg oder mit dem atestado de residência.
12. Danach Gesundheitsdienst und Sozialversicherung angehen.

Zum Schluss

Portugal ist beim Mieten weniger streng geregelt als Spanien: keine harte Kautionsgrenze, keine gesetzliche Provisionsregel, dafür ein Bürge, den kaum ein Neuankömmling stellen kann. Das macht den Einstieg teurer, als die Miete allein vermuten lässt.

Die eigentliche Weiche stellst du aber woanders. Ein Vertrag, der beim Finanzamt ankommt, ist mehr wert als eine schöne Wohnung ohne Papiere. Er ist der Nachweis, mit dem du dich anmeldest — und die Anmeldung ist das Tor zu allem Übrigen.

Wenn du stattdessen kaufen willst, findest du den passenden Weg in unserem Artikel zum Immobilienkauf in Portugal.

Stand: Juli 2026. Mietrecht und Indexwerte ändern sich laufend. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung; bei einem konkreten Vertrag lohnt der Gang zu einem advogado oder einer solicitadora.