Wohnung mieten in Polen — die Ersatzwohnung, nach der du gefragt wirst

Es gibt eine Frage, mit der in Polen fast jeder Zuziehende überrumpelt wird. Sie kommt beim Vertragstermin, meist beiläufig, und sie lautet: In welche Wohnung würdest du ziehen, wenn du hier ausziehen musst?

Das ist kein Scherz und keine Unhöflichkeit. Es ist eine gesetzliche Voraussetzung — und wer darauf keine Antwort hat, bekommt die Wohnung nicht.

Dahinter steht eine polnische Besonderheit, die den gesamten Mietmarkt prägt und die du verstanden haben solltest, bevor du das erste Inserat öffnest.

Der Reihe nach.

1. Wie in Polen gemietet wird

Gesucht wird auf Otodom, OLX und Gratka. Die Maklerprovision zahlt üblicherweise der Mieter, meist eine Monatsmiete.

Und jetzt die gute Nachricht: Der Markt hat sich gedreht. Nach Jahren steiler Anstiege sind die verlangten Mieten 2026 in fast allen großen Städten rückläufig. In Warschau sanken sie im meistgesuchten Segment innerhalb eines halben Jahres um knapp vier Prozent, in Krakau und Breslau liegen sie unter dem Vorjahr. Marktbeobachter sprechen vom ersten echten Verhandlungsfenster seit 2020.

Nutze das. Frag nach einem Nachlass, nach der Übernahme der Notarkosten, nach einer längeren Laufzeit zum gleichen Preis. Vor zwei Jahren wäre das aussichtslos gewesen.

Eine Ausnahme bilden die Küstenstädte im Sommer und die Krakauer Altstadt, wo ein erheblicher Teil der Wohnungen in der Kurzzeitvermietung steckt und dem Dauermarkt fehlt.

2. Zwei Vertragsarten — und der Unterschied ist gewaltig

Polen kennt beim Wohnungsmieten zwei Welten.

Der gewöhnliche Mietvertrag. Er unterliegt dem Mieterschutzgesetz von 2001, und das ist eines der mieterfreundlichsten in Europa. Eine Räumung braucht ein Gerichtsurteil, das Verfahren zieht sich über Jahre, und in vielen Fällen muss die Gemeinde erst eine Ersatzunterkunft stellen, bevor überhaupt geräumt werden darf. Zwischen Anfang November und Ende März darf ohnehin niemand auf die Straße gesetzt werden, dem keine andere Unterkunft zur Verfügung steht.

Der Gelegenheitsmietvertrag, auf Polnisch najem okazjonalny. Er wurde geschaffen, weil private Vermieter unter dem gewöhnlichen Recht kaum noch vermieten wollten. Er verkürzt die Räumung erheblich — und dafür musst du als Mieter etwas abgeben. Was genau, steht in Abschnitt 6.

Praktisch heißt das: Der weitaus größte Teil des privaten Mietangebots in Polen läuft heute über den Gelegenheitsmietvertrag. Wenn du eine normale Wohnung von einer Privatperson mietest, wird man dir mit hoher Wahrscheinlichkeit genau diesen vorlegen.

Er muss schriftlich geschlossen werden, auf bestimmte Zeit, und höchstens auf zehn Jahre. Ein unbefristeter Vertrag kann niemals ein Gelegenheitsmietvertrag sein.

3. Kaution und was sonst vorab fällig wird

Beim Gelegenheitsmietvertrag darf die Kaution höchstens sechs Monatsmieten betragen. In der Praxis wird meist eine, gelegentlich zwei verlangt. Dazu kommen die erste Miete und meist die Maklerprovision.

Dazu kommen die Notarkosten für die Erklärung, die du abgeben musst. Sie liegen üblicherweise bei 150 bis 300 Złoty und sind nicht gesetzlich festgelegt — Notare können verhandeln. Wer sie zahlt, ist ebenfalls Verhandlungssache. Schreib es in den Vertrag, sonst streitet ihr später darüber.

Lass festhalten, unter welchen Bedingungen und binnen welcher Frist die Kaution zurückkommt. Überweise sie und benenne den Verwendungszweck eindeutig. Und mach am Einzugstag Fotos von jedem vorhandenen Schaden, samt Zählerständen.

4. Nebenkosten: der polnische Stolperstein

Hier lauert der häufigste Rechenfehler von Zuziehenden.

Das Wort czynsz bedeutet in Polen zweierlei. Es gibt den czynsz, den du dem Vermieter zahlst — deine Miete. Und es gibt den czynsz administracyjny, die Verwaltungsumlage an die Hausgemeinschaft, die Treppenhaus, Aufzug, Müll, Heizung und Instandhaltungsfonds abdeckt. Der zweite kommt in den allermeisten Fällen zusätzlich zur Miete und wird von dir getragen.

Bei einer Zweizimmerwohnung können das schnell mehrere hundert Złoty im Monat sein, in Altbauten mit Fernwärme im Winter deutlich mehr. Dazu kommen Strom, Gas und Internet, die separat laufen.

Frag deshalb immer nach: Wie hoch ist der czynsz administracyjny, was ist darin enthalten, und wie hoch waren Strom und Gas im letzten Winter? Ein Inserat mit 3.000 Złoty kann in Wirklichkeit 3.800 bedeuten.

5. Was du als Ausländer zusätzlich brauchst

Die PESEL-Nummer ist der Schlüssel zu allem Weiteren — Bankkonto, Arzt, Behörden. Du bekommst sie bei der Anmeldung deines Wohnsitzes zugeteilt, und zwar kostenlos.

Dazu ein polnisches Bankkonto und, je nach Vermieter, ein Einkommensnachweis.

Als EU-Bürger darfst du dich frei niederlassen; wer länger als drei Monate bleibt, lässt seinen Aufenthalt bei der zuständigen Woiwodschaftsbehörde registrieren und weist dabei nach, warum er bleibt — Arbeit, Selbstständigkeit, Studium oder ausreichende Mittel samt Krankenversicherung.

6. Der entscheidende Punkt: die drei Anlagen und die vierzehn Tage

Jetzt zum Kern.

Damit ein Gelegenheitsmietvertrag wirklich einer ist, müssen vier Dinge zusammenkommen. Drei davon betreffen dich, eines den Vermieter.

Erstens: die notarielle Erklärung. Du erklärst vor einem Notar, dass du dich der Zwangsvollstreckung unterwirfst und die Wohnung räumst, wenn der Vertrag endet. Das ist der eigentliche Kern der ganzen Konstruktion — sie erspart dem Vermieter den langen Prozess. Wichtig: Diese Erklärung müssen alle erwachsenen Mieter abgeben, nicht nur einer. Zieht ihr als Paar ein, müssen beide zum Notar. Nicht der Mietvertrag selbst muss notariell sein, sondern nur diese Erklärung — das wird oft verwechselt.

Zweitens: die Ersatzwohnung. Du benennst schriftlich eine Wohnung, in die du ziehen könntest, wenn du räumen musst. Und das ist für Zuziehende die eigentliche Hürde: Wer gerade erst nach Polen kommt, hat keine.

In der Praxis wird häufig eine Adresse im Herkunftsland akzeptiert — das Elternhaus, die Wohnung eines Verwandten, die eigene noch nicht verkaufte Immobilie. Kläre das vor dem Notartermin mit dem Vermieter, nicht danach.

Drittens: die Zustimmung des Eigentümers dieser Ersatzwohnung. Er muss schriftlich erklären, dass du dort einziehen darfst. Eine notarielle Beglaubigung dieser Unterschrift ist nicht zwingend, der Vermieter darf sie aber verlangen — und viele tun es.

Denk daran: Wenn sich an der Ersatzwohnung etwas ändert, etwa weil deine Eltern ihr Haus verkaufen, musst du eine neue Erklärung nachreichen.

Viertens, und das ist die Sache des Vermieters: die Meldung ans Finanzamt. Er muss den Abschluss des Gelegenheitsmietvertrags dem Finanzamt melden, und zwar innerhalb von vierzehn Tagen ab Beginn des Mietverhältnisses — nicht ab Unterschrift. Unterschreibst du am 1. März und ziehst am 15. ein, läuft die Frist ab dem 15.

Und jetzt der Punkt, den du kennen solltest: Fehlt eine dieser vier Voraussetzungen, ist dein Vertrag kein Gelegenheitsmietvertrag mehr, sondern ein gewöhnlicher — mit dem vollen Schutz des Mieterschutzgesetzes. Die ganze notarielle Konstruktion ist dann im Streitfall wirkungslos.

Das ist kein Freibrief und kein Grund, auf ein Versäumnis des Vermieters zu spekulieren. Aber du solltest wissen, was du unterschreibst, und du darfst nach dem Nachweis der Meldung fragen. Der Vermieter kann sie dir auf Verlangen vorlegen.

Und dann die Anmeldung — die in Polen erfreulich einfach ist.

Als EU-Bürger meldest du dich an, wenn du länger als drei Monate an einer Adresse wohnst. Das ist kostenlos, und dabei wird dir auch die PESEL-Nummer zugeteilt.

Hier die gute Nachricht: Dein Mietvertrag ist selbst der Rechtstitel. Du legst ihn im Original vor und bestätigst deinen Aufenthalt selbst. Die Unterschrift des Eigentümers auf dem Meldeformular brauchst du nur dann, wenn du keinen Vertrag hast — und sie kann er nicht durch einen Bevollmächtigten leisten, sondern muss selbst unterschreiben. Mit Mietvertrag gehst du also allein zum Amt.

Ein technischer Hinweis für 2026: Die elektronische Anmeldung läuft seit dem 1. Januar nur noch über das System der elektronischen Zustellung. Ein Vertrauensprofil allein genügt nicht mehr. Wer sich das ersparen will, geht persönlich hin — das dauert außerhalb der Stoßzeiten oft nur Minuten.

7. Was es kostet

Die Beträge stehen in Złoty. Zur groben Einordnung: Bei einem Kurs um 4,30 Złoty je Euro entsprechen 3.000 Złoty etwa 700 Euro. Prüf den aktuellen Kurs.

Durchschnittlich verlangte Monatsmieten für ganze Wohnungen, Stand April 2026: Warschau 4.868 Złoty, Danzig 3.187, Krakau 3.158, Breslau 3.136, Gdingen 3.109.

Am unteren Ende der dreißig untersuchten Städte: Włocławek 1.546 Złoty, Tarnów 1.876, Waldenburg 1.919, Kalisch 1.996, Elbing 2.048.

Unter den zehn größten Städten ist Łódź die günstigste — dort liegt der Durchschnitt bei rund 2.300 Złoty, und die Erwartungen der Vermieter sind niedriger als in achtzehn weiteren großen Städten Polens. Bei einer Bahnverbindung nach Warschau von gut einer Stunde ist das für Menschen im Homeoffice eine sehr reale Alternative.

Für kleine Wohnungen bis vierzig Quadratmeter lagen die verlangten Mieten Anfang 2026 bei etwa 2.437 Złoty in Krakau, 2.476 in Danzig, 2.402 in Breslau und 1.820 in Kattowitz.

In Posen bewegen sich Einzimmerwohnungen zwischen 2.100 und 3.200 Złoty, Zweizimmerwohnungen zwischen 2.800 und 4.400, Dreizimmerwohnungen zwischen 3.600 und 5.800.

Zu all diesen Zahlen kommt der czynsz administracyjny hinzu. Rechne bei einer normalen Zweizimmerwohnung mit mehreren hundert Złoty monatlich obendrauf.

Und noch eine Einordnung, die zeigt, wie sehr sich der Markt bewegt hat: Gegenüber Januar 2022, also vor dem Krieg in der Ukraine und dem Zuzug, liegen die verlangten Mieten je nach Stadt zwischen fünfundzwanzig und über fünfzig Prozent höher. Der aktuelle Rückgang gleicht das bei weitem nicht aus.

8. Typische Fallen und Betrugsmaschen

Der czynsz administracyjny im Kleingedruckten. Der häufigste Rechenfehler. Frag immer nach der Gesamtsumme.

Die Ersatzwohnung erst beim Notartermin klären. Dann steht der Termin, der Notar wartet, und du hast keine Adresse. Kläre es vorher.

Die Erklärung nur von einem Mieter. Ziehen mehrere Erwachsene ein, müssen alle die notarielle Erklärung abgeben. Fehlt eine, greift die ganze Konstruktion nicht.

Die Notarkosten ungeregelt lassen. 150 bis 300 Złoty sind kein Vermögen, aber der Streit darüber vergiftet den Einzug. Schreib es in den Vertrag.

Vorkasse ohne Besichtigung. Der angebliche Eigentümer ist im Ausland, der Schlüssel kommt gegen Zahlung per Post. Diesen Schlüssel gibt es nicht.

Der Preis fällt aus der Reihe. Vergleiche jedes Angebot mit fünf anderen im selben Stadtteil.

9. Deine Reihenfolge

1. Klären, welche Adresse du als Ersatzwohnung angeben kannst — und den dortigen Eigentümer vorab um seine schriftliche Zustimmung bitten. Das ist der Schritt, den alle unterschätzen.
2. Polnisches Bankkonto vorbereiten, Unterlagen bereitlegen: Ausweis, Einkommensnachweise, Krankenversicherungsnachweis.
3. Vor Ort besichtigen. Nach dem czynsz administracyjny und den Winterabrechnungen fragen.
4. Vertragsart klären: gewöhnlich oder Gelegenheitsmietvertrag? Bei Letzterem: befristet, höchstens zehn Jahre.
5. Nachlass verhandeln — 2026 ist der Markt zum ersten Mal seit Jahren auf deiner Seite.
6. Vertrag lesen oder übersetzen lassen. Besonders: Laufzeit, Kaution samt Rückzahlung, Mieterhöhung, wer die Notarkosten trägt.
7. Zum Notar: Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung, von allen erwachsenen Mietern.
8. Die schriftliche Benennung der Ersatzwohnung und die Zustimmung ihres Eigentümers beilegen.
9. Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen, von beiden unterschrieben.
10. Kaution überweisen, Verwendungszweck eindeutig benennen.
11. Beim Gemeindeamt den Wohnsitz anmelden — mit dem Mietvertrag im Original. Dabei bekommst du die PESEL-Nummer.
12. Den Aufenthalt bei der Woiwodschaftsbehörde registrieren, wenn du länger als drei Monate bleibst.

Zum Schluss

Polen hat ein Mieterschutzgesetz, das seinesgleichen sucht — und einen Vertragstyp, der genau darum herumgebaut wurde. Für dich bedeutet das: Du gibst beim Gelegenheitsmietvertrag Schutz ab, und du bekommst dafür überhaupt erst eine Wohnung, weil private Vermieter sonst kaum noch vermieten.

Das ist ein fairer Handel, solange du weißt, was du unterschreibst. Die eine Sache, die du vorher regeln musst, ist die Ersatzwohnung. Wer mit einer Antwort auf diese Frage zum Vertragstermin kommt, wirkt vorbereitet statt überrumpelt — und verhandelt aus einer ganz anderen Position.

Wenn du stattdessen kaufen willst, findest du den passenden Weg in unserem Artikel zum Immobilienkauf in Polen.

Stand: Juli 2026. Miet-, Melde- und Steuerrecht ändern sich laufend. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung; bei einem konkreten Vertrag lohnt der Gang zu einem radca prawny oder direkt zum notariusz.