Immobilien und Notar in Polen

Immobilien sind in Polen in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, besonders in Warschau, Krakau, Breslau und Danzig. Auf dem Land und in den kleineren Städten sind die Preise weiterhin moderat. Für EU-Bürger ist der Erwerb weitgehend frei — mit einer wichtigen Ausnahme, die Häuser mit Land betrifft.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Miete ein Jahr und lerne die Gegend im Winter kennen. Polen ist groß, und die Unterschiede zwischen Woiwodschaften sind erheblich — beim Arbeitsmarkt, bei der Versorgung, bei der Mentalität.

Was EU-Bürger dürfen — und die Ausnahme

Wohnungen und Wohnhäuser können EU-Bürger ohne Genehmigung erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen und Wald gilt etwas anderes: Hier greifen strenge Regeln, die grundsätzlich nur Landwirte zum Erwerb zulassen und dem Staatlichen Bodenfonds ein Vorkaufsrecht einräumen. Für kleinere Flächen unterhalb einer gesetzlichen Grenze gelten Erleichterungen.

Das trifft öfter, als man denkt: Ein Bauernhaus mit einem Hektar Wiese ist damit kein einfacher Kauf, sondern ein Fall, der vorher geprüft gehört. Lass die Nutzungsart im Grundbuch klären, bevor du bietest — und rechne damit, dass ein Grundstück, das im Flächennutzungsplan als landwirtschaftlich geführt wird, nicht ohne Weiteres bebaut werden darf.

Der Notar und das Grundbuch

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden; ohne Notar ist er unwirksam. Der Notar prüft das Grundbuch, berechnet die Steuer und veranlasst die Eintragung.

Das Grundbuch, die Księga wieczysta, ist online einsehbar — mit der Nummer kann jeder den Stand abrufen. Nutze das vor der Besichtigung, es kostet nichts.

Ein eigener Anwalt ist trotzdem sinnvoll, besonders bei älteren Häusern, bei Grundstücken und beim Kauf vom Bauträger.

Was am Haus zu prüfen ist

Baugenehmigung und Nutzungsabnahme für alle Bauten; Anbauten ohne Genehmigung sind verbreitet und müssen nachträglich legalisiert werden.

Der Flächennutzungsplan der Gemeinde: Er bestimmt, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Gibt es keinen Plan, braucht es einen Bebauungsbescheid — das kann dauern und schiefgehen.

Der Energieausweis ist beim Verkauf vorgeschrieben. Dazu Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Kamin und die Heizung mit ihrer Frist nach den Anti-Smog-Vorschriften.

Und die Anschlüsse: Wasser, Kanalisation, Strom, Gas. Auf dem Land ist längst nicht jedes Haus an die Kanalisation angeschlossen.

Wohnungen: Eigentum oder Genossenschaftsrecht

Das ist eine polnische Besonderheit. Neben echtem Wohnungseigentum mit eigenem Grundbuchblatt gibt es das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung — ein Recht, das übertragbar und vererbbar ist, aber kein Volleigentum darstellt.

Für dich heißt das: Frag ausdrücklich, welche Form vorliegt. Beide sind handelbar, aber die Rechte, die Finanzierung und der Weiterverkauf unterscheiden sich. Ein eigenes Grundbuchblatt ist der klarere Weg.

Bei jeder Wohnung gehören außerdem der Sanierungsstand des Blocks und der Instandhaltungsfonds geprüft.

Nebenkosten und Steuern

Beim Kauf vom Privatverkäufer fällt eine Steuer auf zivilrechtliche Handlungen an, beim Kauf vom Bauträger stattdessen Mehrwertsteuer. Dazu Notargebühr, Grundbucheintragung und gegebenenfalls Makler.

Ein Punkt für später: Wer eine Immobilie innerhalb einer gesetzlichen Frist nach dem Erwerb wieder verkauft, versteuert den Gewinn — es sei denn, der Erlös wird innerhalb einer weiteren Frist wieder für eigene Wohnzwecke verwendet.

Häufige Fehler

Ein Bauernhaus mit Land kaufen wollen, ohne die Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen zu kennen.

Den Flächennutzungsplan nicht prüfen.

Bei einer Wohnung nicht fragen, ob Volleigentum oder Genossenschaftsrecht vorliegt.

Ohne eigenen Anwalt beim Bauträger kaufen.

Die Frist für die Gewinnbesteuerung beim Wiederverkauf übersehen.

Der Ablauf

Grundbuch online prüfen, eigenen Anwalt einschalten, Flächennutzungsplan und Genehmigungen klären, Haus begutachten lassen, notariell beurkunden, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben und Zählerstände sichern.