Wohnung kaufen auf den Philippinen: Condo, Pacht und Titel

Auf den Philippinen gilt eine Regel, die viele Auswanderer erst beim ersten Hausbesuch erfahren: Ausländer dürfen kein Land besitzen. Das steht in der Verfassung, und es gibt keinen legalen Weg daran vorbei. Ein Haus darfst du besitzen, den Boden darunter nicht. Wer trotzdem Eigentum will, kauft eine Eigentumswohnung. Wer ein Haus mit Garten will, pachtet oder baut auf gepachtetem Land. Wer die Grenzen kennt, verliert kein Geld an Konstruktionen, die vor Gericht nicht halten.

Die Eigentumswohnung: der sichere Weg

Eine Wohnung in einem Condominium darfst du als Ausländer voll besitzen. Die einzige Bedingung: Höchstens 40 Prozent der Fläche eines Gebäudes dürfen Ausländern gehören. Frag vor dem Kauf beim Verwalter nach, ob die Quote noch frei ist; in beliebten Häusern in Makati, BGC oder Cebu ist sie manchmal ausgeschöpft.

Als Eigentümer bekommst du einen eigenen Titel, das Condominium Certificate of Title, kurz CCT. Er wird beim Registry of Deeds eingetragen, dem Grundbuchamt der Stadt oder Provinz. Mit dem CCT kannst du die Wohnung verkaufen, vermieten und vererben.

Viele Wohnungen werden noch im Bau verkauft, als Pre-Selling. Der Bauträger braucht dafür eine Verkaufserlaubnis der Wohnungsbaubehörde DHSUD, die License to Sell. Lass sie dir zeigen, bevor du etwas anzahlst. Verzögerungen um ein oder zwei Jahre sind bei Neubauten keine Seltenheit.

Das Haus und der Boden darunter

Ein Haus kannst du kaufen oder bauen, aber nur auf fremdem Boden. Als Privatperson darfst du Land für höchstens 25 Jahre pachten, einmal um weitere 25 Jahre verlängerbar. Die längere Pacht von bis zu 99 Jahren, die seit September 2025 gilt, ist registrierten Investoren mit einem genehmigten Projekt vorbehalten, nicht Privatleuten, die dort wohnen wollen.

Den Pachtvertrag lässt du beim Registry of Deeds eintragen. Nur dann gilt er auch gegenüber einem späteren Käufer des Grundstücks oder den Erben des Verpächters. Schreib hinein, was mit dem Haus am Ende der Pacht passiert.

Land auf den Namen des Partners

Wer mit einem Filipino oder einer Filipina verheiratet ist, kauft das Land oft auf dessen Namen. Das ist erlaubt, aber das Land gehört dann allein dem Partner. Bei einer Trennung hast du keinen Anspruch darauf. Stirbt dein Partner, darfst du Land nach der Rechtsprechung nur als gesetzlicher Erbe übernehmen, nicht über ein Testament. Rechne diese Folgen durch, bevor du dein Erspartes in ein Grundstück steckst.

Finger weg von Konstruktionen mit Strohmännern. Eine Firma darf Land nur besitzen, wenn mindestens 60 Prozent der Anteile Filipinos gehören, und zwar wirklich, nicht nur auf dem Papier. Scheingesellschaften verstoßen gegen das Anti-Dummy-Gesetz, und im Streitfall verlierst du das Grundstück.

Der Notar ist kein deutscher Notar

Der Kaufvertrag heißt Deed of Absolute Sale und wird von einem Notary Public beglaubigt. Das ist auf den Philippinen immer ein Anwalt, aber er bestätigt nur die Unterschriften. Ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist und ob auf dem Titel Schulden liegen, prüft er nicht.

Das musst du selbst tun, am besten mit einem eigenen Anwalt:

• eine beglaubigte Abschrift des Titels direkt beim Registry of Deeds holen, nicht vom Verkäufer
• den Titel auf Belastungen, Pfandrechte und Vermerke prüfen
• bei der Gemeinde nachsehen, ob die Grundsteuer bezahlt ist
• beim Condominium nach offenen Hausgeldern fragen
• die Fläche und die Grenzen vor Ort mit dem Plan vergleichen

Gefälschte Titel kommen vor, besonders bei Grundstücken auf dem Land und bei günstigen Angeboten über soziale Netzwerke. Eine Anzahlung ohne geprüften Titel ist das häufigste Einfallstor für Betrug.

Was der Kauf kostet

Die Steuern werden vom höchsten von drei Werten berechnet: dem Kaufpreis, dem amtlichen Zonenwert des Finanzamts oder dem Schätzwert der Gemeinde.

• Veräußerungssteuer, Capital Gains Tax: 6 Prozent, zahlt meist der Verkäufer
• Stempelsteuer, Documentary Stamp Tax: 1,5 Prozent, zahlt meist der Käufer
• Übertragungssteuer der Gemeinde: 0,5 bis 0,75 Prozent
• Eintragung beim Registry of Deeds: rund 0,25 Prozent
• Notar: meist 1 bis 2 Prozent, verhandelbar

Wer zahlt was, ist Verhandlungssache und gehört in den Vertrag. Dazu kommen Maklerprovision und Anwalt. Rechne auf der Käuferseite mit drei bis fünf Prozent über dem Kaufpreis.

Jedes Jahr fällt eine Grundsteuer an, in Metro Manila bis zu 2 Prozent, in den Provinzen bis zu 1 Prozent des amtlichen Werts. Beim Condominium kommen monatliche Hausgelder für Sicherheitsdienst, Aufzug und Pool dazu.

Das Geld ins Land bringen

Schick den Kaufpreis als Überweisung aus dem Ausland und lass dir den Eingang von der Bank schriftlich bestätigen. Diese Bestätigung brauchst du, um den Erlös bei einem späteren Verkauf wieder ausführen zu dürfen. Bargeld und Umwege über Dritte verbauen dir diesen Weg.

Wer ein SRRV hat, kann seine Einlage nach der Erteilung in eine Eigentumswohnung umwandeln. Die Wohnung muss dann einen bestimmten Mindestwert haben, und die Philippine Retirement Authority muss zustimmen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Die Schritte, die sich bewährt haben

• erst mieten und ein Jahr vor Ort leben, dann kaufen
• bei einer Wohnung die Ausländerquote des Gebäudes erfragen
• einen eigenen Anwalt beauftragen, nicht den des Verkäufers
• den Titel beim Registry of Deeds selbst prüfen
• das Geld aus dem Ausland überweisen und den Eingang bestätigen lassen
• nach der Unterschrift Steuern zahlen und den Titel auf deinen Namen umschreiben lassen
• den neuen Titel beim Registry of Deeds abholen und sicher aufbewahren