Immobilien und Notar in Paraguay

In Paraguay eine Immobilie zu kaufen ist erstaunlich unkompliziert — jedenfalls im Vergleich zu dem, was man aus Europa kennt. Du brauchst keine Aufenthaltsgenehmigung, keine Mindestsumme, keine Genehmigung einer Behörde. Was du brauchst, ist Geduld und einen eigenen Notar.

Wer kaufen darf

Für städtische Immobilien gibt es keine Beschränkung nach Nationalität und keine Pflicht zum Wohnsitz im Land. Ein gültiger Reisepass reicht, um zu unterschreiben. Wer regelmäßig kauft und verkauft, braucht eine Steuernummer RUC; wer eine cédula hat, wird ohnehin wie ein Inländer behandelt.

Es gibt genau eine bedeutende Ausnahme, und die überrascht viele: die Sicherheitszone an der Grenze. In einem Streifen von fünfzig Kilometern entlang der Landesgrenze dürfen Ausländer keine ländlichen Grundstücke erwerben. Das betrifft ausgerechnet Gegenden, die bei Zuzüglern beliebt sind — die Umgebung von Ciudad del Este, von Encarnación, von Pedro Juan Caballero. Für städtische Grundstücke innerhalb dieser Zone gibt es Ausnahmen, die der Notar im Einzelfall prüft. Wer im Süden oder Osten aufs Land will, muss diesen Punkt vor allem anderen klären.

Der escribano — dein wichtigster Mensch

In Paraguay wird jeder Immobilienkauf vor einem escribano público beurkundet, einem öffentlichen Notar. Er prüft, er beurkundet, er trägt ein. Und hier kommt die erste der drei Regeln, die dich schützen: Nimm einen eigenen Notar. Nicht den des Verkäufers, nicht den, den der freundliche Landsmann empfiehlt, der dir die Immobilie zeigt. Einen eigenen, den du selbst bezahlst und der dir gegenüber haftet. Die deutsche Botschaft in Asunción führt Listen von Anwälten und Notaren; das ist ein guter Startpunkt.

Üblich, aber verhandelbar ist, dass der Käufer den Notar wählt und bezahlt.

Wie der Kauf abläuft

Zuerst wird der Eigentumstitel geprüft. Der Notar holt bei der Dirección General de los Registros Públicos das Certificado de Condiciones de Dominio und den Informe de Gravámenes — die eine Urkunde sagt, wem das Grundstück gehört, die andere, ob Hypotheken, Pfändungen oder sonstige Lasten darauf liegen. Sind die nicht sauber, wird nicht unterschrieben. Punkt.

Parallel prüft man beim Catastro der Gemeinde die Katasterdaten und lässt sich bestätigen, dass Grundsteuer und kommunale Abgaben bezahlt sind.

Dann folgt die escritura pública, die notarielle Urkunde. Beide Seiten unterschreiben beim Notar, der Restbetrag wird gezahlt, die Schlüssel wechseln meist an diesem Tag den Besitzer. Achte darauf, dass in der Urkunde der tatsächliche Preis steht — ein niedriger deklarierter Preis spart heute ein wenig Gebühr und kostet dich beim späteren Verkauf richtig Geld, weil der Gewinn dann rechnerisch höher ausfällt.

Zum Schluss reicht der Notar die Urkunde beim Registro de Inmuebles zur Eintragung ein. In Asunción dauert das üblicherweise fünfzehn bis fünfundvierzig Tage, in den Regionen länger. Erst mit der Eintragung bist du gegenüber Dritten voll Eigentümer. Bis dahin bist du rechtlich Eigentümer, kannst aber nicht weiterverkaufen.

Der gesamte Vorgang, von der Einigung bis zur Eintragung, dauert erfahrungsgemäß dreißig bis sechzig Werktage.

Was der Kauf kostet

Rechne mit rund drei Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten. Die Notargebühr ist über das Ley 1307/87 geregelt und liegt gestaffelt zwischen 0,75 und zwei Prozent des beurkundeten Preises — kleinere Geschäfte am oberen, größere am unteren Ende. Dazu kommen die Eintragung beim Registro Público mit etwa 0,2 bis 0,5 Prozent, die notarielle Stempelsteuer, die IVA auf das Notarhonorar sowie die Vorabbescheinigungen mit zusammen ein paar hunderttausend Guaraní.

Ein Beispiel aus der Praxis: Bei einem Haus für 600 Millionen Guaraní, also etwa 80.000 Dollar, liegen die Käufernebenkosten bei rund 14,4 Millionen Guaraní — 2,4 Prozent.

Eine eigene, unabhängige Due Diligence durch einen Anwalt kostet je nach Komplexität 500 bis 1.500 Dollar. Bei einem sechsstelligen Kauf ist das keine Ausgabe, über die man nachdenkt.

Ein Schritt, den fast alle vergessen

Nach der Eintragung beim Registro reichst du eine Kopie beim Catastro der Gemeinde ein, damit die Grundsteuer des nächsten Jahres auf deinen Namen läuft. Wer das versäumt, bekommt zwei Jahre später Post — adressiert an den Vorbesitzer, mit aufgelaufenen Beträgen. Es ist der häufigste vermeidbare Fehler beim Immobilienkauf in Paraguay.

Die laufenden Steuern

Die jährliche Grundsteuer ist niedrig, weil sie auf den steuerlichen Wert erhoben wird und der weit unter dem Marktwert liegt. Für ein Haus mit einem Marktwert von 500 Millionen Guaraní liegt der steuerliche Wert oft bei etwa 80 Millionen und die Grundsteuer bei rund 800.000 Guaraní im Jahr — weniger als 110 Dollar.

Mieteinnahmen aus paraguayischen Immobilien unterliegen der Einkommensteuer mit maximal zehn Prozent; Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibung und Finanzierungszinsen sind absetzbar. Beim Verkauf wird der Gewinn — Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und nachweisbarer Investitionen — mit dem regulären Satz besteuert.

Preise und Renditen

Der Markt ist im Vergleich zu Europa günstig, aber nicht mehr billig. In den gefragten Vierteln Asuncións — Villa Morra, Carmelitas, Recoleta, Las Mercedes — bewegen sich die Quadratmeterpreise deutlich über dem Landesdurchschnitt; günstiger wird es in Manorá, Mburicaó oder in den Vororten Lambaré, Luque und San Lorenzo. Encarnación, Areguá und San Bernardino liegen spürbar darunter.

Mietrenditen von sechs bis acht Prozent sind realistisch, wenn man selbst im Land ist. Aus der Ferne wird es mühsam; eine lokale Hausverwaltung nimmt fünf bis zehn Prozent der Miete.

Hypotheken vergeben paraguayische Banken an Ausländer mit cédula, praktisch aber meist erst mit Daueraufenthalt. Die Zinsen liegen bei acht bis zwölf Prozent in Dollar. Die meisten Zuzügler kaufen deshalb mit Eigenkapital.

Die zwei Fallen, vor denen sogar das Auswärtige Amt warnt

Die erste: Kaufe nur tituliertes Land. Kein Fiskalland, kein Land aus INDERT-Programmen, keine Kolonieanteile ohne einen konkreten, im Grundbuch eingetragenen Eigentumstitel. Lass dir den aktuellen título zeigen und prüfe ihn beim Registro nach.

Die zweite: Finger weg von Anteilen an Gemeinschaften und Projekten, bei denen du keinen eigenen Grundstückstitel bekommst, sondern ein Versprechen auf Infrastruktur, Erschließung und Rendite. Diese Angebote richten sich gezielt an deutschsprachige Käufer, werden auf Messen und in Foren beworben und klingen ausgezeichnet. Das Auswärtige Amt warnt ausdrücklich davor. Das Muster ist immer dasselbe: Du kaufst kein Eigentum, sondern eine Beteiligung.

Und die dritte Regel, die alles zusammenhält: alles über die escritura pública, nichts über einen privaten Vertrag ohne Registereintragung. Erst die beurkundete und eingetragene Urkunde macht dich zum Eigentümer.

Wie sicher ist das Ganze?

Mit sauberer Prüfung: sehr sicher. Das Grundbuchsystem ist seit 1871 etabliert, das Notarverfahren ist streng, und Gerichte setzen Eigentum durch. Fast alle Probleme, von denen man hört, entstehen nicht durch Systemmängel, sondern dadurch, dass jemand ohne eigenen Anwalt gekauft hat — häufig auf Empfehlung eines Landsmanns, dem er vertraute.

Der Satz, der dir in Paraguay am meisten Geld sparen kann, lautet deshalb: Vertrauen ersetzt keine Prüfung. Nimm dir einen eigenen escribano, einen eigenen Anwalt, und lass dir Zeit. Die Immobilie läuft nicht weg.