Wohnung mieten in Österreich: Richtwert, Kaution und Vertrag

Die meisten, die nach Österreich ziehen, mieten zuerst. Der Mietmarkt ist in Wien, Salzburg, Innsbruck und Graz eng, auf dem Land entspannt. Rechtlich ist er komplizierter als der deutsche, weil das Mietrechtsgesetz nicht für alle Wohnungen gleich gilt: Ob deine Miete gedeckelt ist oder frei, hängt vom Baujahr des Hauses ab. Wer das versteht, zahlt oft deutlich weniger — und kann zu viel gezahlte Miete sogar zurückholen.

Wo du suchst

Die meisten Wohnungen stehen auf willhaben.at, dem größten Kleinanzeigenportal des Landes, und auf ImmoScout24.at. Dazu kommen die Portale der großen Zeitungen und die Seiten der Hausverwaltungen. Auf dem Land läuft vieles über Aushänge, die Gemeindezeitung und Mundpropaganda — frag im Gemeindeamt, im Wirtshaus und bei den Nachbarn.

Eine österreichische Besonderheit sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen, die Genossenschaften. Sie bauen einen großen Teil der Neubauwohnungen und vermieten sie zu kostendeckenden Mieten, oft mit einem Finanzierungsbeitrag beim Einzug, den du beim Auszug abzüglich einer Abschreibung zurückbekommst. Die Wartelisten sind lang, eine Anmeldung lohnt sich trotzdem früh.

Vorsicht vor Betrug: Wohnungen weit unter dem Marktpreis, deren Besitzer angeblich im Ausland sitzt und die Schlüssel gegen eine Vorauszahlung schicken will, sind fast immer ein Trick. Zahle nie Kaution oder Miete, bevor du die Wohnung gesehen und den Vertrag unterschrieben hast. Für die ersten Monate sind möblierte Wohnungen auf Zeit eine gute Übergangslösung — sie kosten mehr, geben dir aber Zeit, die Stadt und die Viertel kennenzulernen.

In Wien gibt es zudem die Gemeindebauten der Stadt. Einen Anspruch darauf hast du erst nach zwei Jahren Hauptwohnsitz in Wien, für Neuankömmlinge sind sie also keine Option.

Was es kostet

Die Mieten liegen weit auseinander. Wien ist im europäischen Vergleich noch moderat, weil ein großer Teil der Wohnungen gefördert oder reguliert ist; auf dem freien Markt zahlst du für eine Neubauwohnung aber Preise wie in deutschen Großstädten. Am teuersten sind Innsbruck, Salzburg und die Tourismusorte in Tirol. Im Burgenland, in Kärnten abseits der Seen, in der Obersteiermark und im Waldviertel bekommst du für dasselbe Geld die doppelte Fläche.

Entscheidend ist die Frage, ob die Wohnung unter die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes fällt. Das betrifft vor allem Wohnungen in Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden, in Wien etwa die Gründerzeithäuser. Dort gilt der Richtwertmietzins: ein je Bundesland festgelegter Betrag pro Quadratmeter, mit Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung. Bei Neubauten und in Einfamilienhäusern ist die Miete dagegen frei vereinbar.

Bei befristeten Verträgen im Altbau ist der Hauptmietzins um ein Viertel zu senken. Wer im regulierten Altbau zu viel zahlt, kann den Mietzins bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht überprüfen lassen und die Differenz zurückfordern, auch Jahre später.

Die Nebenkosten

Zur Nettomiete kommen die Betriebskosten: Wasser, Kanal, Müll, Hausbetreuung, Versicherung des Hauses, Grundsteuer, Verwaltung und die Beleuchtung der allgemeinen Flächen. In Österreich kommt auf die Miete für Wohnungen außerdem zehn Prozent Umsatzsteuer, auf die Heizkosten zwanzig Prozent — das steht in jeder Vorschreibung und überrascht viele.

Strom und Gas in der Wohnung meldest du selbst an. Die Heizkosten sind bei Zentralheizung und Fernwärme Teil der Vorschreibung, bei einer eigenen Gastherme zahlst du sie direkt an den Versorger. Einmal im Jahr bekommst du die Abrechnung der Betriebskosten mit Nach- oder Rückzahlung.

Kaution und Sicherheit

Üblich ist eine Kaution von drei Monatsmieten einschließlich Betriebskosten, gesetzlich gedeckelt ist sie nicht, mehr als sechs Monatsmieten gelten aber als unangemessen. Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sparbuch oder Konto verzinst anlegen und sie beim Auszug samt Zinsen zurückzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen.

Bei der Übergabe vereinbarst du ein Protokoll mit Fotos von jedem Raum. Es ist dein wichtigster Beweis, wenn beim Auszug über Schäden gestritten wird.

Der Vertrag

Mietverträge können befristet oder unbefristet sein. Befristete Verträge müssen schriftlich geschlossen werden und mindestens drei Jahre laufen, sonst gelten sie als unbefristet. Sehr viele Verträge in den Städten sind auf drei oder fünf Jahre befristet.

Seit Juli 2023 gilt beim Makler das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Bei Mietwohnungen ist das fast immer der Vermieter — du zahlst keine Provision. Eine Vergebührung des Mietvertrags beim Finanzamt fällt für Wohnungen nicht mehr an.

Vorsicht bei Ablösen: Verlangt der Vormieter oder Vermieter Geld für Möbel oder die Küche, darf das nur deren tatsächlichem Wert entsprechen. Ablösen ohne Gegenwert sind verboten und können zurückgefordert werden.

Die Papiere

Vermieter wollen in der Regel sehen:

• einen Ausweis
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate oder den Arbeitsvertrag
• bei Selbständigen oder Rentnern den Steuerbescheid oder Rentenbescheid
• manchmal eine Bonitätsauskunft des Kreditschutzverbands KSV1870

Kommst du direkt aus Deutschland und hast noch keinen österreichischen Arbeitsvertrag, helfen eine deutsche Schufa-Auskunft, Kontoauszüge und ein kurzes persönliches Schreiben, wer du bist und warum du kommst.

Miete und Erhöhung

Die meisten Mietverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel: Die Miete steigt mit dem Verbraucherpreisindex. Im regulierten Altbau passt der Gesetzgeber die Richtwerte selbst an; nach den Teuerungsjahren wurden die Erhöhungen für 2025 und 2026 begrenzt. Bei freien Mieten gilt, was im Vertrag steht — lies die Klausel genau: wie oft erhöht wird, ab welcher Schwelle und von welchem Ausgangswert.

Kündigung

Als Mieter kannst du einen unbefristeten Vertrag mit der vereinbarten Frist kündigen, meist mit einem Monat zum Monatsende oder drei Monaten. Einen befristeten Vertrag kannst du nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist vorzeitig beenden, jeweils zum Monatsletzten.

Der Vermieter kann bei Wohnungen unter dem Mietrechtsgesetz nur aus wichtigen Gründen kündigen, die das Gesetz aufzählt, etwa bei Mietrückstand oder erheblicher Belästigung, und nur über das Gericht. Ein befristeter Vertrag endet dagegen mit Ablauf, ohne dass es einen Grund braucht.

Bei der Besichtigung

• den Energieausweis und die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen lassen
• fragen, ob das Haus vor 1945 gebaut wurde — dann gilt vermutlich der Richtwert
• auf Schimmel in Ecken, hinter Kästen und an den Fenstern achten
• Heizung, Warmwasser und Wasserdruck prüfen
• die Befristung und die Wertsicherungsklausel im Vertragsentwurf lesen
• bei Ablöseforderungen nach einer Aufstellung der Gegenstände fragen

Die Mietervereinigung und die Arbeiterkammer prüfen Mietverträge und Mietzinse; als Arbeitnehmer ist die Beratung der Arbeiterkammer für dich kostenlos.