Haus kaufen in Österreich: Ablauf, Nebenkosten und Notar

Ein Haus oder eine Wohnung in Österreich zu kaufen ist für Deutsche und Schweizer rechtlich fast so einfach wie für Österreicher. Die Schwierigkeiten liegen woanders: in den Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer, die in den Tourismusregionen Zweitwohnsitze fast unmöglich machen, in einem Kaufanbot, das mit deiner Unterschrift bindet, und in Nebenkosten von rund zehn Prozent, die vom Kaufpreis nichts übrig lassen.

Wer kaufen darf — die Grundverkehrsgesetze

Der Erwerb von Grundstücken ist in Österreich Sache der Länder. Jedes Bundesland hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz. EU-Bürger sind Österreichern dabei gleichgestellt, Schweizer über das Freizügigkeitsabkommen ebenso. Eine Genehmigung als Ausländer brauchst du deshalb nicht.

Was aber für alle gilt, auch für Österreicher: In Tirol, Salzburg und Vorarlberg sind neue Freizeitwohnsitze stark beschränkt. In vielen Gemeinden darfst du eine Wohnung nur kaufen, wenn du dort deinen Hauptwohnsitz begründest, und musst das in einer Erklärung bestätigen. Wer später doch nur die Ferien dort verbringt, riskiert Strafen bis hin zur Zwangsversteigerung. Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten eigene, strenge Regeln; sie sind für Nichtlandwirte praktisch nicht zu haben.

Prüfe deshalb vor jeder Besichtigung, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz, als Freizeitwohnsitz oder beides gewidmet ist. Das steht im Flächenwidmungsplan der Gemeinde und muss im Exposé erwähnt sein.

Das Kaufanbot — der Punkt ohne Rückweg

In Österreich macht der Käufer schriftlich ein Kaufanbot, meist auf einem Formular des Maklers. Nimmt der Verkäufer es an, ist der Kauf zustande gekommen — auch ohne Notar, auch ohne Vertrag. Das überrascht viele Deutsche, die gewohnt sind, dass erst der notarielle Vertrag bindet.

Unterschreibe ein Kaufanbot deshalb nie aus der Stimmung einer Besichtigung heraus. Setze eine kurze Bindungsfrist, schreibe Bedingungen hinein — etwa die Finanzierungszusage der Bank oder die Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz — und lies es in Ruhe durch.

Ein Schutz besteht für Verbraucher: Wer ein Kaufanbot für eine Wohnung oder ein Haus zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs am selben Tag abgibt, an dem er die Immobilie zum ersten Mal besichtigt hat, kann innerhalb einer Woche zurücktreten. Die Frist beginnt erst, wenn du eine Abschrift deiner Erklärung mit der Belehrung über dieses Rücktrittsrecht bekommen hast; spätestens einen Monat nach der Unterschrift erlischt es.

Notar oder Anwalt — der Vertragserrichter

Den Kaufvertrag setzt ein Notar oder ein Rechtsanwalt auf, der sogenannte Vertragserrichter. Anders als in Deutschland musst du nicht zwingend zum Notar; viele Käufe werden über Anwälte abgewickelt. Notarpflichtig ist nur die Beglaubigung der Unterschriften, damit der Vertrag ins Grundbuch kann.

Der Vertragserrichter übernimmt meist auch die Treuhandschaft: Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto und wird erst an den Verkäufer ausgezahlt, wenn du lastenfrei im Grundbuch stehst. Bestehe darauf. Direkte Zahlungen an den Verkäufer sind das größte Risiko beim Immobilienkauf.

Vor der Unterschrift gehören geprüft:

• der Grundbuchauszug — wer Eigentümer ist, welche Pfandrechte und Dienstbarkeiten eingetragen sind
• die Widmung im Flächenwidmungsplan und die Bewilligungen der Baubehörde
• der Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss
• bei einer Wohnung: der Wohnungseigentumsvertrag, die Rücklage der Eigentümergemeinschaft und die Protokolle der letzten Versammlungen

Die Nebenkosten — rund zehn Prozent

Zum Kaufpreis kommen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
• Eintragung ins Grundbuch: 1,1 Prozent
• Eintragung eines Pfandrechts bei Finanzierung: 1,2 Prozent des Kreditbetrags
• Vertragserrichtung und Treuhand: 1 bis 2 Prozent, zuzüglich Umsatzsteuer
• Makler: bis zu 3 Prozent, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer

Zusammen landest du bei 9 bis 11 Prozent. Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht — sie müssen aus Eigenmitteln kommen.

Die Finanzierung

Österreichische Banken finanzieren auch Käufern, die gerade erst zugezogen sind, wenn ein regelmäßiges Einkommen nachgewiesen ist. Die strengen Kreditregeln der Finanzmarktaufsicht, die zwanzig Prozent Eigenmittel und eine Kreditrate von höchstens vierzig Prozent des Einkommens vorschrieben, sind Mitte 2025 ausgelaufen. Die meisten Banken halten sich trotzdem daran.

Ein Kredit bei einer deutschen Bank für eine Immobilie in Österreich ist möglich, aber selten. Die Bank muss ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch eintragen lassen, und viele deutsche Institute scheuen den Aufwand.

Wohnungseigentum — die Eigentümergemeinschaft

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt Wohnungseigentum und wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Sie verwaltet das Haus, meist über eine Hausverwaltung, und bildet eine Rücklage für Reparaturen. Seit 2022 gilt eine gesetzliche Mindestrücklage. Eine niedrige Rücklage in einem alten Haus ist ein Warnzeichen: Dann kommen bei der nächsten Dachsanierung Sonderzahlungen.

Bei einem Haus mit mehreren Parteien, das noch nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, kaufst du nur einen Anteil am ganzen Haus. Die Aufteilung, die Parifizierung, kostet Zeit und Gutachten. Kaufe in so einem Fall nur, wenn der Vertrag regelt, wer sie bezahlt und bis wann sie abgeschlossen ist.

Nach dem Kauf

Mit der Eintragung im Grundbuch bist du Eigentümer. Die Gemeinde erhebt eine jährliche Grundsteuer, die in Österreich sehr niedrig ist, meist ein paar hundert Euro im Jahr. Dazu kommen Kanal-, Wasser- und Müllgebühren sowie die Betriebskosten des Hauses.

Vermietest du die Wohnung, sind die Mieteinnahmen in Österreich steuerpflichtig. Im Altbau gelten für die Miete die Obergrenzen des Mietrechtsgesetzes — das schränkt die Rendite ein und gehört vor dem Kauf durchgerechnet.

Wo es teuer ist und wo nicht

Die Preise in Österreich liegen weit auseinander. Am teuersten sind die Tourismusorte in Tirol und Salzburg — Kitzbühel, der Arlberg, die Seen des Salzkammerguts —, gefolgt von Wien, Salzburg-Stadt und Innsbruck. Dort zahlst du für eine Neubauwohnung Preise wie in München.

Deutlich günstiger sind das Burgenland, das Waldviertel und das Weinviertel in Niederösterreich, weite Teile der Steiermark und Kärntens abseits der Seen sowie das Mühlviertel in Oberösterreich. Hier bekommst du ein Einfamilienhaus zum Preis einer Stadtwohnung. Der Preis dafür sind längere Wege zu Fachärzten, Schulen und Bahnhöfen — und im Winter manchmal zu Schneeketten.

Wer sich noch nicht sicher ist, mietet ein Jahr zur Probe. Der Mietmarkt ist in den Städten eng, auf dem Land aber offen, und ein Jahr vor Ort zeigt mehr als jede Besichtigung. Was beim Mieten gilt, steht im eigenen Artikel dazu.

Die häufigsten Fehler

• ein Kaufanbot ohne Bedingungen unterschreiben, bevor die Finanzierung steht
• eine Ferienwohnung in Tirol oder Salzburg kaufen, die nicht als Freizeitwohnsitz gewidmet ist
• den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zahlen statt über die Treuhand
• die Nebenkosten vergessen und am Ende zehn Prozent zu wenig haben

Wer diese vier Punkte beachtet, kauft in Österreich sicherer als in fast jedem anderen Land Europas. Grundbuch, Treuhand und klare Widmungen machen den Markt transparent — man muss sie nur lesen.