Haus kaufen in Mexiko: Fideicomiso, Notar und Ejido

Ausländer dürfen in Mexiko Immobilien kaufen — aber nicht überall auf dieselbe Weise. Ausgerechnet dort, wo die meisten hinwollen, an der Karibik und am Pazifik, geht der Kauf nur über einen Treuhandvertrag mit einer Bank. Dazu kommt ein Notar, der in Mexiko weit mehr Macht hat als in Deutschland, und eine Falle, die jedes Jahr Käufer ihr Geld kostet: Land, das gar nicht verkauft werden darf.

Die Sperrzone und der Treuhandvertrag

Die mexikanische Verfassung verbietet Ausländern, in einem Streifen von 100 Kilometern entlang der Landesgrenzen und 50 Kilometern entlang der Küsten direkt Eigentum an Grund zu erwerben. Diese zona restringida umfasst die ganze Riviera Maya, Puerto Vallarta, Baja California und die meisten Strandorte.

Dort kaufst du über einen fideicomiso, einen Treuhandvertrag. Eine mexikanische Bank hält das Eigentum treuhänderisch für dich, und du bist Begünstigter mit allen Rechten: bewohnen, vermieten, umbauen, verkaufen, vererben. Der Vertrag läuft 50 Jahre und kann verlängert werden. Die Bank verlangt eine Einrichtungsgebühr und eine jährliche Gebühr, meist einige hundert bis über tausend US-Dollar. Das Außenministerium SRE muss den Vertrag genehmigen.

Im Landesinneren — Mexiko-Stadt, Guadalajara, San Miguel de Allende, Querétaro, Mérida — kannst du direkt Eigentümer werden. Du unterschreibst dafür eine Erklärung beim Außenministerium, mit der du auf den Schutz deiner eigenen Regierung verzichtest, falls es Streit um das Grundstück gibt.

Ejido-Land — die Falle

Ein großer Teil des Landes in Mexiko ist ejido, gemeinschaftlich genutztes Land von Dorfgemeinschaften. Es kann nicht einfach verkauft werden, schon gar nicht an Ausländer. Trotzdem werden gerade in der Gegend von Tulum, an der Pazifikküste und in Baja California immer wieder Grundstücke auf Ejido-Land angeboten, mit schönen Verträgen und ohne Eintrag im Grundbuch.

Wer so kauft, hat nichts gekauft. Kauf deshalb nur, was als Privateigentum im öffentlichen Grundbuch, dem Registro Público de la Propiedad, eingetragen ist, und lass das vom Notar bestätigen, nicht vom Makler.

Der Notar

Der notario público ist in Mexiko ein vom Staat ernannter Jurist mit großer Verantwortung. Er prüft die Eigentumskette, lässt eine Lastenfreiheitsbescheinigung ausstellen, prüft, dass Grundsteuer und Wasser bezahlt sind, berechnet die Steuern, beurkundet den Kaufvertrag und lässt ihn im Grundbuch eintragen. Ohne Notar gibt es keinen wirksamen Immobilienkauf.

Anders als in Deutschland wählt meist der Käufer den Notar. Such dir einen mit gutem Ruf, der Ausländer betreut, und frag nach den Kosten vorab. Die Beurkundung kann dauern: Von der Anzahlung bis zur Eintragung vergehen häufig zwei bis drei Monate, mit fideicomiso länger.

Der Ablauf

• Kaufversprechen, die promesa de compraventa, mit einer Anzahlung auf ein Treuhandkonto
• Prüfung durch den Notar: Eigentum, Lasten, Steuern, Baugenehmigungen
• bei der Sperrzone: Antrag auf den fideicomiso bei einer Bank und Genehmigung durch das Außenministerium
• Beurkundung der escritura beim Notar und Zahlung des Restbetrags
• Eintragung im Grundbuch

Zahle nie in bar und nie direkt an den Verkäufer, sondern über ein Treuhandkonto oder einen seriösen Treuhanddienst, den sogenannten escrow.

Die Nebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ISAI legt jeder Bundesstaat selbst fest, meist zwischen 2 und 5 Prozent. Dazu kommen Notar, Eintragung, Gutachten und bei der Sperrzone die Kosten des fideicomiso. Insgesamt landest du bei 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision von 5 bis 7 Prozent zahlt in der Regel der Verkäufer.

Finanzieren lässt sich ein Kauf in Mexiko für Ausländer kaum. Mexikanische Banken verlangen hohe Zinsen und eine lange Bonität im Land, deutsche Banken finanzieren keine mexikanischen Immobilien. Die meisten Ausländer kaufen bar. Das Geld überweist du am besten in Etappen und dokumentiert, damit die Herkunft nachweisbar ist — mexikanische Notare müssen Zahlungen über bestimmten Grenzen den Behörden gegen Geldwäsche melden und verlangen Belege.

Neubau und Vorverkauf

Viele Wohnungen an der Karibik werden vor dem Bau verkauft, im preventa. Das kann günstig sein, ist aber riskant: Bauträger geraten in Verzug, Genehmigungen fehlen, manche Projekte werden nie fertig. Kauf vom Bauträger nur mit Notar, mit einer Prüfung der Baugenehmigung und in Tranchen, die sich am Baufortschritt orientieren.

Nach dem Kauf

Die Grundsteuer, der predial, ist in Mexiko sehr niedrig, oft ein paar hundert Euro im Jahr, bei Zahlung im Januar mit Rabatt. Dazu kommen die Gebühren der Eigentümergemeinschaft in Wohnanlagen, die cuotas de mantenimiento, die in Ferienanlagen erheblich sein können.

Vermietest du die Wohnung an Urlauber, wird die Miete in Mexiko steuerpflichtig, dazu kommen Beherbergungssteuern der Bundesstaaten. Beim Verkauf fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an. Wer die Wohnung als eigenen Hauptwohnsitz genutzt hat und in Mexiko steuerlich ansässig ist, kann bis zu einer Grenze befreit sein.

Vererben und versichern

Ein Vorteil des fideicomiso: Du kannst im Vertrag Ersatzbegünstigte benennen, etwa Partner und Kinder. Stirbst du, gehen die Rechte an sie über, ohne dass ein langes Nachlassverfahren nötig ist. Wer direkt Eigentümer ist, regelt das über ein mexikanisches Testament beim Notar — sonst wird es für die Erben langwierig und teuer. Was dafür gilt, steht im Baustein zum Erbrecht der Vorsorge-Mappe.

An der Karibik und am Pazifik gehört eine Versicherung gegen Hurrikane und Erdbeben zum Kauf dazu, in Mexiko-Stadt und im Hochland eine Erdbebenversicherung. Prüf bei Wohnanlagen, ob die Eigentümergemeinschaft das Gebäude versichert hat und was davon bei einem Schaden auf dich entfällt. Frag auch nach dem Baujahr: Gebäude, die nach den Erdbeben von 1985 und 2017 errichtet wurden, folgen strengeren Vorschriften.

Die häufigsten Fehler

• ein Grundstück auf Ejido-Land kaufen, weil es billig ist
• den Notar vom Verkäufer oder Makler auswählen lassen
• in bar oder direkt an den Verkäufer zahlen
• in der Sperrzone ohne fideicomiso kaufen
• im Vorverkauf ohne Baugenehmigung zahlen

Wer diese fünf Fehler vermeidet, kann in Mexiko sicher kaufen. Und wer noch nicht weiß, wo er bleiben will, mietet zuerst ein Jahr — der Mietmarkt ist groß, und ein Jahr vor Ort zeigt mehr als jede Besichtigung.