Immobilien und Notar in Kroatien – als EU-Bürger kaufen wie ein Einheimischer

Für EU-Bürger ist der Immobilienerwerb in Kroatien seit dem Beitritt frei — du kaufst wie ein Einheimischer, ohne Genehmigung. Das Verfahren läuft über Notar und Grundbuch und ist dem deutschen ähnlich. Die Fallen liegen woanders: bei ungeklärten Eigentumsverhältnissen, bei Schwarzbauten und bei einer Küste, die teurer geworden ist, als viele erwarten.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Miete ein Jahr, und sei mindestens einmal im Februar da. Ein Küstenort im August und derselbe Ort im Winter sind zwei verschiedene Orte — das ist bei keinem anderen Land dieser Reihe so ausgeprägt.

Was EU-Bürger dürfen

Wohnimmobilien und Baugrundstücke kannst du ohne Genehmigung erwerben. Ausgenommen bleiben landwirtschaftliche Flächen und Wald, für die eigene Regeln und Beschränkungen gelten, sowie Grundstücke in Schutzgebieten und in bestimmten Zonen entlang der Küste.

Lass die Nutzungsart und die Lage prüfen, bevor du bietest. Ein Grundstück mit Meerblick, das im Plan als landwirtschaftlich geführt wird, ist kein Baugrundstück.

Die Küstenschutzzone

Ein kroatischer Punkt, den man kennen muss: Ein Streifen entlang der Küste ist öffentliches Gut. Er kann nicht in Privateigentum stehen, auch wenn ein Haus daran grenzt — Zugang, Bebauung und Nutzung sind dort geregelt und eingeschränkt.

Wenn dir ein Objekt „direkt am Meer" angeboten wird, lass genau prüfen, wo die Grenze deines Grundstücks verläuft und was in der Zone davor erlaubt ist. Terrassen, Stege und Mauern in diesem Streifen sind häufig ohne Genehmigung entstanden.

Grundbuch und Kataster — die eigentliche Prüfung

Kroatien führt zwei Register: das Grundbuch bei den Gerichten und das Kataster. Sie stimmen nicht immer überein, und das ist die häufigste Ursache für Ärger.

Dazu kommen ungeklärte Erbfolgen: Viele ländliche und küstennahe Grundstücke stehen noch auf längst verstorbene Eigentümer, mit Dutzenden von Erben, teils im Ausland. Jeder Einzelne muss zustimmen.

Dein Anwalt prüft: Stimmen Grundbuch und Kataster überein? Wer ist eingetragen, und lebt diese Person? Gibt es Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte? Läuft ein Verfahren?

Baugenehmigung und Legalisierung

Ein erheblicher Teil des kroatischen Baubestands ist ohne Genehmigung oder abweichend von ihr errichtet worden. Der Staat führt seit Jahren Legalisierungsverfahren durch, und viele Objekte sind inzwischen legalisiert — viele aber auch nicht.

Verlange den Beleg: Baugenehmigung, Nutzungserlaubnis oder Legalisierungsbescheid. Ohne diese Papiere ist ein Objekt schwer zu finanzieren, schwer zu vermieten und schwer weiterzuverkaufen.

Für die Vermietung an Feriengäste kommt eine Kategorisierung dazu — auch die setzt legale Bauten voraus.

Der Notar und der Ablauf

Der Kaufvertrag wird notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Nimm dir daneben einen eigenen Anwalt; bei ungeklärten Erbfolgen und Schwarzbauten ist das keine Luxusausgabe.

Zahle über ein Treuhandkonto oder gegen Vorlage der Eintragungsunterlagen, nicht vorab und nicht bar.

Was der Kauf kostet

Grunderwerbsteuer beim Kauf vom Privatverkäufer oder Mehrwertsteuer beim Bauträger, dazu Notar, Grundbuch, Übersetzungen, Anwalt und Makler. Insgesamt liegt es unter dem deutschen Niveau.

Laufend: kommunale Abgaben und in vielen Gemeinden eine Abgabe auf Ferienhäuser, die nicht dauerhaft bewohnt sind.

Häufige Fehler

Ein Objekt kaufen, dessen Legalisierung nicht belegt ist.

Grundbuch und Kataster nicht abgleichen.

Bei ungeklärten Erbfolgen nicht alle Zustimmungen prüfen.

„Direkt am Meer" glauben, ohne die Küstenschutzzone zu prüfen.

Im August kaufen, ohne den Winter gesehen zu haben.

Der Ablauf

OIB besorgen, eigenen Anwalt suchen, Grundbuch und Kataster prüfen, Legalisierung belegen lassen, Objekt begutachten, beurkunden, über Treuhand zahlen, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben und Zählerstände sichern.