Wohnung mieten in Kolumbien

1. Wo du suchst

Die großen Portale sind Fincaraíz, Metrocuadrado, Ciencuadras und Properati. Dort inserieren vor allem die Maklerbüros, die inmobiliarias – seriös, mit Vertrag und Rechnung, aber tendenziell teurer.

Daneben läuft viel über Facebook-Gruppen wie „Arriendos Medellín" oder „Apartamentos Bogotá" und über Aushänge am Gebäude selbst. Dort mietest du direkt vom Eigentümer, sparst die Vermittlung und hast dafür weniger Sicherheit.

Und der Weg, den Einheimische gehen: durch das Viertel laufen, das dir gefällt, und auf die Schilder „se arrienda" achten. Die besten Wohnungen stehen nie im Netz.

Miete niemals ungesehen aus Deutschland. Nimm für die ersten vier bis acht Wochen eine möblierte Wohnung auf Zeit und such von dort aus in Ruhe. Das kostet ein paar hundert Euro mehr und erspart dir einen Vertrag über zwölf Monate im falschen Viertel.

2. Was es kostet

Die Spanne ist groß, deshalb grobe Anhaltspunkte für eine ordentliche Zwei- bis Dreizimmerwohnung ohne Möbel:

In Medellín in Laureles oder Envigado zwischen 2 und 4 Millionen Pesos im Monat, in El Poblado deutlich mehr. In Bogotá in Chapinero oder Cedritos ähnlich. In Pereira, Manizales, Armenia oder Bucaramanga liegt dieselbe Wohnung bei 1,2 bis 2,5 Millionen. In kleineren Orten und in Vilcabamba-artigen Rückzugslagen noch darunter.

Grob gerechnet sind das 250 bis 900 Euro – für eine Wohnung, die in Deutschland ein Vielfaches kosten würde.

Zwei Aufschläge, die du einkalkulieren musst: Möbliert kostet in der Regel dreißig bis fünfzig Prozent mehr. Und was in Kolumbien „arriendo" heißt, ist oft die reine Miete – die administración kommt obendrauf.

3. Die administración – der Posten, der überrascht

In jeder Wohnanlage zahlst du monatlich das Hausgeld für Wachdienst, Reinigung, Aufzug, Gemeinschaftsflächen und die Versicherung des Gebäudes. Je nach Anlage sind das 200.000 bis über 800.000 Pesos – ein erheblicher Teil deiner Wohnkosten.

Frag bei jeder Wohnung ausdrücklich: „¿La administración está incluida?" Und lass dir den Betrag nennen, nicht schätzen.

Dazu kommen Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Müll. Wie hoch die ausfallen, hängt am estrato deiner Adresse – der Einteilung des Viertels in sechs Stufen, nach der sich die Tarife richten. In den Stufen 5 und 6 zahlst du Aufschläge. Lass dir eine alte Nebenkostenrechnung zeigen; sie ist die einzige verlässliche Auskunft.

4. Es gibt keine Kaution – und das ist das Problem

Das kolumbianische Mietgesetz, die Ley 820 de 2003, verbietet ausdrücklich, für Wohnraum eine Geldkaution oder ähnliche Sicherheiten zu verlangen. Wer dir eine Kaution abnimmt, handelt gesetzwidrig.

Stattdessen verlangt der Vermieter eine Bürgschaft. Dafür gibt es zwei Wege: einen codeudor oder fiador – eine Person mit kolumbianischem Einkommen oder Immobilienbesitz, die für dich einsteht. Oder eine Bürgschaftsgesellschaft, eine afianzadora, die gegen eine Gebühr für dich bürgt.

Für Zugezogene ist das die eigentliche Hürde. Du hast keinen Bürgen und keine kolumbianische Kredithistorie. Die üblichen Lösungen sind: eine afianzadora, die auch Ausländer nimmt und dafür eine höhere Gebühr verlangt – rechne mit einem Anteil der Monatsmiete, jeden Monat. Oder mehrere Monatsmieten im Voraus zahlen, was viele private Vermieter akzeptieren. Oder über eine inmobiliaria mieten, die auf Ausländer eingestellt ist.

Sprich das früh an. Nichts hält eine Wohnungssuche so lange auf wie die Bürgschaft.

5. Der Vertrag

Der contrato de arrendamiento muss nicht notariell sein, aber schriftlich sollte er auf jeden Fall sein. Ohne schriftliche Vereinbarung gilt eine Laufzeit von zwölf Monaten.

Hinein gehören: die genaue Anschrift, die Miete und ob die administración enthalten ist, die Laufzeit, wer welche Nebenkosten zahlt, die Bürgschaft, und – wichtig – ein Übergabeprotokoll mit dem Zustand der Wohnung und einer Liste aller Einbauten und Möbel.

Mach am Einzugstag Fotos von allem, auch von jedem Kratzer. Das ist beim Auszug dein einziges Beweismittel.

Lass dir außerdem den Certificado de Tradición y Libertad der Wohnung zeigen. Er kostet wenige Pesos, und daraus siehst du, wem sie wirklich gehört. Es kommt vor, dass jemand eine Wohnung vermietet, die ihm nicht gehört.

6. Was du an Papieren brauchst

Üblich sind: Kopie der Cédula de Extranjería oder des Passes, ein Einkommensnachweis über etwa das Dreifache der Miete, die letzten Kontoauszüge und Referenzen früherer Vermieter.

Als Neuankömmling hast du das meiste davon nicht. Was hilft: ein Rentenbescheid mit beglaubigter Übersetzung, ein Kontoauszug einer deutschen Bank, und die Bereitschaft, mehrere Monate im Voraus zu zahlen. Kolumbianische Vermieter sind bei Zugezogenen aus Europa meist entgegenkommend – aber sie wollen sehen, dass Geld da ist.

7. Miete, Erhöhung und Zahlung

Die Miete darf nur einmal im Jahr erhöht werden, frühestens nach zwölf Monaten Laufzeit, und höchstens um den Verbraucherpreisindex des Vorjahres. Für Erhöhungen im Jahr 2026 heißt das eine Obergrenze von rund fünf Prozent.

Diese Grenze ist gesetzlich und nicht verhandelbar. Wer im zweiten Jahr eine Erhöhung um zwanzig Prozent verlangt, verstößt gegen die Ley 820 – widersprich freundlich und schriftlich.

Bezahlt wird per Überweisung an den Vermieter oder die inmobiliaria. Heb jeden Zahlungsbeleg auf. Beim Auszug brauchst du das paz y salvo, die Bestätigung, dass nichts offen ist – für Miete, Nebenkosten und Hausgeld.

8. Kündigung – für beide Seiten geregelt

Läuft der Vertrag aus und keiner sagt etwas, verlängert er sich automatisch um dieselbe Zeit. Das ist der Normalfall.

Willst du selbst zum Ende der Laufzeit ausziehen, musst du das drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Wer diese Frist versäumt und trotzdem geht, schuldet dem Vermieter eine Entschädigung in Höhe von drei Monatsmieten.

Der Vermieter kann dir nicht einfach kündigen. Er braucht einen gesetzlichen Grund – etwa Eigenbedarf, umfassende Bauarbeiten oder den Verkauf –, muss ebenfalls drei Monate vorher ankündigen und in diesen Fällen eine Entschädigung von drei Monatsmieten hinterlegen. Bei Zahlungsverzug oder Vertragsverletzung deinerseits gelten kürzere Wege.

Das kolumbianische Mietrecht ist mieterfreundlicher, als viele Zugezogene erwarten. Es hilft dir aber nur, wenn du einen schriftlichen Vertrag hast.

9. Bei der Besichtigung

Geh abends hin, nicht mittags. In Bogotá und in den Höhenlagen zeigt eine Wohnung erst nach Sonnenuntergang, wie kalt und feucht sie wirklich wird – und Heizungen gibt es in Kolumbien nicht.

Prüf den Wasserdruck in oberen Etagen und dreh die Dusche auf: Ob warmes Wasser kommt und ob über einen Gasdurchlauferhitzer oder ein Heizelement im Duschkopf, entscheidet über deinen Alltag.

Sieh dir die Fenster an – Doppelverglasung ist selten und in einer Straßenlage viel wert. Frag nach der Ausrichtung; Morgensonne wärmt in der Höhe erstaunlich stark.

Klär den Aufzug. In einer Anlage ohne Aufzug ist die vierte Etage mit siebzig anders als mit fünfzig.

Frag nach dem Internetanbieter im Haus, nach Parkplatz, nach der Hausordnung für Haustiere, und danach, ob die Anlage einen Wachdienst rund um die Uhr hat – in Kolumbien der Standard in besseren Anlagen und ein echter Sicherheitsgewinn.

Und geh einmal zu Fuß zum nächsten Supermarkt, zur nächsten Apotheke und zur nächsten Haltestelle. Was auf der Karte fünf Minuten sind, kann am Hang zwanzig sein.