Immobilien kaufen und der Gang zum Notar in Kolumbien

Kaufen darfst du – ohne Sondergenehmigung

Kolumbien macht beim Immobilienkauf keinen Unterschied zwischen Einheimischen und Ausländern. Du brauchst keine Genehmigung, keinen kolumbianischen Partner und keine Gesellschaft. Für den Kaufvertrag genügt dein Reisepass; eine Cédula de Extranjería brauchst du erst, wenn du auch hier leben willst.

Anders sieht es bei ländlichem Boden aus, der einmal aus staatlicher Hand vergeben wurde – für solche Flächen gelten Größen- und Übertragungsgrenzen aus der Agrarreform. Wer eine Finca kaufen will, lässt vorher prüfen, ob das Grundstück davon betroffen ist. Bei Stadtwohnungen spielt das keine Rolle.

Das Papier, das über alles entscheidet

Jede kolumbianische Immobilie hat eine Registernummer, die matrícula inmobiliaria. Dazu gehört das Certificado de Tradición y Libertad – ein Auszug, der die gesamte Eigentumsgeschichte, alle Hypotheken, Pfändungen und Beschränkungen aufführt. Du bekommst ihn online beim Registro de Instrumentos Públicos für wenige Pesos, und du bestellst ihn selbst, nicht der Verkäufer.

Lies ihn von hinten nach vorn. Auffällig sind: eine „falsa tradición" – dann verkauft dir jemand nur ein behauptetes Recht, nicht das Eigentum. Ein „embargo" – dann ist die Wohnung gepfändet. Eine „hipoteca", die noch offen ist. Oder ein „patrimonio de familia", das die Wohnung schützt und einen Verkauf ohne Gericht unmöglich macht.

Der Notar prüft das nicht

Das ist der Unterschied zu Deutschland, und er kostet Ausländer regelmäßig Geld. Ein kolumbianischer Notar beurkundet, dass zwei Menschen etwas erklärt haben. Er prüft nicht, ob die Eigentumskette sauber ist, ob es Rechtsstreitigkeiten gibt, ob Erben übergangen wurden.

Diese Prüfung heißt estudio de títulos und ist Sache eines Anwalts. Er sieht sich die Eigentumsübergänge der letzten zwanzig Jahre an, prüft Vollmachten, Erbfälle und Scheidungen und sagt dir, ob du kaufen kannst. Rechne mit einigen Millionen Pesos – gemessen am Kaufpreis ist das nichts. Wer hier spart, spart an der falschen Stelle.

Wie ein Kauf abläuft

Zuerst kommt die promesa de compraventa, der Vorvertrag. Darin stehen Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin und die Vertragsstrafe, wenn einer aussteigt. Üblich ist eine Anzahlung von zehn bis dreißig Prozent. Lass diesen Vertrag von deinem Anwalt schreiben oder wenigstens lesen – er ist bindend, auch wenn er privatschriftlich geschlossen wird.

Dann besorgt der Verkäufer die Unbedenklichkeitsbescheinigungen: paz y salvo für die Grundsteuer predial, für die Hausgeldabrechnung und, falls erhoben, für die Erschließungsabgabe valorización. Offene Beträge gehen sonst auf dich über.

Danach unterschreibt ihr beim Notar die escritura pública. Ihr müsst beide persönlich da sein oder eine notarielle Vollmacht haben. Der Notar behält gleich die Quellensteuer des Verkäufers ein.

Und zuletzt – der Schritt, den manche für Formsache halten – wird die Urkunde beim Registro de Instrumentos Públicos eingetragen. Erst mit dieser Eintragung bist du Eigentümer, nicht mit der Unterschrift. Dauert in der Regel ein bis drei Wochen. Danach bestellst du dir das Certificado de Tradición y Libertad noch einmal und siehst nach, ob dein Name daraufsteht.

Was der Kauf kostet

Die Nebenkosten liegen zusammen bei etwa zwei bis drei Prozent des Kaufpreises. Im Einzelnen, nach den seit Februar 2026 gültigen Sätzen der Superintendencia de Notariado y Registro:

Notargebühr rund 0,54 Prozent, üblicherweise hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Registersteuer rund 0,67 Prozent, je nach Departement etwas abweichend – zahlt der Käufer. Beneficencia, die departementale Abgabe, rund 0,29 Prozent – zahlt ebenfalls der Käufer. Dazu Kopien, biometrische Erfassung und Verwaltungskosten.

Der Verkäufer trägt zusätzlich die Quellensteuer von einem Prozent des Verkaufspreises, bei sehr teuren Objekten oder einem Verkauf durch eine Gesellschaft 2,5 Prozent. Diese Aufteilung ist Gewohnheit, kein Gesetz – ihr könnt sie in der promesa anders regeln.

Ein Makler bekommt in Kolumbien üblicherweise etwa drei Prozent, gezahlt vom Verkäufer.

Das Geld muss den offiziellen Weg nehmen

Wenn du aus dem Ausland Geld für den Kauf hereinbringst, muss es über eine kolumbianische Bank oder einen zugelassenen Devisenhändler laufen und als ausländische Direktinvestition bei der Banco de la República registriert werden. Das Papier dazu heißt Formulario 4 oder Declaración de Cambio.

Drei Gründe, warum das nicht verhandelbar ist: Ohne die Registrierung bekommst du kein Investorenvisum. Ohne sie darfst du den Verkaufserlös später nicht ohne Weiteres wieder außer Landes bringen. Und ohne sie hast du gegenüber der DIAN keinen Nachweis, woher das Geld stammt. Bar mitgebrachtes oder über private Kanäle getauschtes Geld ist in Kolumbien ein echtes Problem – lass dich darauf nicht ein, auch wenn der Kurs verlockend aussieht.

Was danach jedes Jahr anfällt

Die Grundsteuer predial zahlst du jährlich an die Gemeinde, berechnet auf den amtlichen Katasterwert. Der Satz liegt je nach Stadt und Objekt grob zwischen 0,3 und 1,6 Prozent. Wer im Frühjahr zahlt, bekommt in vielen Gemeinden einen Nachlass von zehn Prozent.

Dazu kommt in Wohnanlagen das Hausgeld, die administración, und gelegentlich die valorización – eine Umlage für Straßen oder Leitungen, die deine Gegend aufwertet. Sie kann empfindlich hoch sein und kommt ohne Vorwarnung.

Rechne außerdem mit dem estrato. Kolumbien teilt Wohngegenden in sechs Stufen ein, und danach richten sich Strom, Wasser und Gas. In estrato 5 und 6 zahlst du Aufschläge, mit denen die unteren Stufen subventioniert werden. Dieselbe Wohnung kostet im Unterhalt also spürbar mehr, wenn sie in einer teuren Gegend liegt.

Wenn du wieder verkaufst

Hast du die Immobilie länger als zwei Jahre besessen, gilt der Gewinn als ganancia ocasional und wird mit 15 Prozent besteuert. Verkaufst du früher, zählt der Gewinn als normales Einkommen und kann bis zu 39 Prozent kosten – zwei Jahre abzuwarten ist also bares Geld.

Für die selbstbewohnte Wohnung gibt es eine Befreiung für die ersten 5.000 UVT Gewinn, 2026 also rund 262 Millionen Pesos. Sie hat Bedingungen: mehr als zwei Jahre Besitz, ein Katasterwert bis 15.000 UVT, und der Erlös muss auf ein besonderes Sparkonto AFC gehen oder in eine neue Wohnung beziehungsweise deren Kredit fließen. Wer das Geld einfach auf sein normales Konto nimmt, verliert die Befreiung.

Zum Kaufpreis darfst du gegenrechnen, was du beim Kauf an Notar- und Registerkosten gezahlt und was du nachweislich in Verbesserungen gesteckt hast. Heb die Rechnungen auf, vom ersten Tag an.

Neubau vom Plan

Kauf vom Bauträger läuft in Kolumbien über eine fiducia: Deine Raten gehen nicht an die Baufirma, sondern auf ein Treuhandkonto, und das Geld wird erst freigegeben, wenn das Projekt die vereinbarten Bedingungen erfüllt. Das ist ein echter Schutz – aber nur, wenn wirklich eine fiducia dahintersteht. Frag nach dem Namen der Treuhandgesellschaft und prüf ihn, bevor du die erste Rate überweist.

Und der Erbfall

Für eine Immobilie in Kolumbien gilt kolumbianisches Recht, unabhängig davon, was in deinem deutschen Testament steht. Das ist der Grund, warum viele Zugezogene ein zweites, kolumbianisches Testament aufsetzen. Was dabei zu beachten ist, steht im Handbuch unter „Sicher alt werden".