Immobilien und Notar in Italien

Kaum ein Auswanderertraum ist so bildhaft wie der vom eigenen Haus in Italien: das alte Steinhaus mit Zypressen, die Wohnung mit Blick aufs Meer, das sagenumwobene 1-Euro-Haus in einem verschlafenen Bergdorf. Die gute Nachricht: Als EU-Bürger kannst du in Italien frei Immobilien kaufen – ohne Sondergenehmigung. Die ehrliche Nachricht: Zwischen Traum und Schlüsselübergabe liegen einige Schritte und Kosten, die du kennen solltest. Dieses Kapitel führt dich durch beides.

Der Ablauf: von der Besichtigung zum Schlüssel
Ein Immobilienkauf in Italien läuft in drei Etappen:
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[*]Proposta d'acquisto – dein schriftliches Kaufangebot, oft mit einer kleinen Anzahlung. Nimmt der Verkäufer an, ist es bindend.
[*]Contratto preliminare (compromesso) – der Vorvertrag. Hier wird alles Wesentliche festgelegt, meist mit einer Anzahlung (caparra) von 10–20 %. Dieser Vertrag wird registriert und schützt beide Seiten.
[*]Rogito notarile – der notarielle Kaufvertrag beim Notaio. Hier wird der Restpreis gezahlt, der Eigentumsübergang beurkundet und die Steuern beglichen.
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Der Notaio – dein wichtigster Schutz
In Italien ist der Notaio (Notar) beim Immobilienkauf Pflicht – und das ist gut so. Er ist ein neutraler öffentlicher Amtsträger, der keiner der beiden Seiten gehört, sondern dem Gesetz. Er prüft das Eigentum, kontrolliert, ob Hypotheken oder Schulden auf der Immobilie lasten, beurkundet den Kauf und zieht die Steuern gleich ein, um sie an den Staat abzuführen. Anders als in manchen Ländern hast du damit von Anfang an eine unabhängige Kontrollinstanz. Ehrlicher Zusatz: Der Notaio prüft den rechtlichen Zustand – ob das Gebäude auch baurechtlich sauber ist (keine Schwarzbauten, korrekte Katastereintragung), prüft er nicht automatisch. Dafür solltest du zusätzlich einen Geometra (Bausachverständigen) einschalten. In Italien sind bauliche Unstimmigkeiten häufiger, als man denkt – dieser eine Check kann dich vor bösen Überraschungen bewahren.

Was der Kauf an Steuern kostet
Die Kaufnebensteuern hängen entscheidend davon ab, ob du von einer Privatperson oder von einem Bauträger kaufst – und ob es dein Erstwohnsitz (prima casa) oder ein Zweitwohnsitz (seconda casa) ist.

Kauf von privat (der häufigste und meist günstigere Fall):
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[*]Registersteuer (imposta di registro): 2 % beim Erstwohnsitz, 9 % beim Zweitwohnsitz
[*]Hypotheken- und Katastersteuer: je 50 Euro (fest)
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Der große Vorteil: Diese Steuern werden über das sogenannte prezzo-valore-Verfahren nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den meist deutlich niedrigeren Katasterwert berechnet (Ersparnis oft 30–40 %). Du musst dieses Verfahren aber ausdrücklich beim Notaio verlangen – es bringt obendrein 30 % Rabatt auf das Notarhonorar.

Kauf vom Bauträger (Neubau, innerhalb 5 Jahren nach Fertigstellung):
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[*]Mehrwertsteuer (IVA): 4 % beim Erstwohnsitz, 10 % beim Zweitwohnsitz (22 % bei Luxusobjekten) – hier auf den tatsächlichen Kaufpreis
[*]Register-, Hypotheken- und Katastersteuer: je 200 Euro (fest)
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Die prima-casa-Vergünstigung – und ihre Bedingung
Die günstigen Erstwohnsitz-Sätze (2 % statt 9 %, bzw. 4 % statt 10 %) bekommst du nur unter Auflagen: Du darfst im selben Comune keine andere Wohnung besitzen, keine weitere mit prima-casa-Vorteil in Italien – und du musst deinen Wohnsitz binnen 18 Monaten in die Gemeinde der Immobilie verlegen. Luxuskategorien (A/1, A/8, A/9) sind ausgeschlossen.

Weitere Kaufkosten
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[*]Notaio-Honorar: je nach Wert etwa 0,5–1,5 % des Preises, mindestens rund 1.500–2.000 Euro
[*]Maklerprovision (agenzia immobiliare): üblich 2–4 % plus IVA, vom Käufer zu tragen
[*]Bei Finanzierung: eine Ersatzsteuer auf den Kredit (0,25 % Erstwohnsitz / 2 % Zweitwohnsitz)
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Laufende Kosten: IMU und TARI
Nach dem Kauf fallen jährlich an: die Grundsteuer IMU und die Müllgebühr TARI. Wichtig und erfreulich: Für den tatsächlichen Erstwohnsitz (in dem du gemeldet wohnst) ist die IMU befreit. Für Zweitwohnsitze ist sie fällig, mit einem von der Gemeinde festgelegten Satz. Ehrlicher Hinweis für alle, die ihren Wohnsitz in der Heimat behalten und ins AIRE-Register eingetragen sind: Dann gilt deine italienische Immobilie steuerlich als „zur Verfügung stehend" – die IMU wird fällig, die Erstwohnsitz-Befreiung greift nicht.

Das 1-Euro-Haus – ehrlich eingeordnet
Die Schlagzeilen sind verführerisch, und die Häuser gibt es wirklich – meist in entvölkerten Dörfern Süditaliens, Siziliens oder Sardiniens. Aber der Euro ist nur der symbolische Kaufpreis. Die Wahrheit dahinter: Du verpflichtest dich, das Haus innerhalb einer Frist (oft rund drei Jahre) zu sanieren, hinterlegst eine Kaution (häufig einige tausend Euro als Garantie) und trägst Notar- und Nebenkosten. Der eigentliche Aufwand ist die Sanierung – realistisch schnell 20.000 bis 50.000 Euro und mehr. Und verlass dich nicht auf frühere Renovierungs-Boni: Der großzügige Superbonus ist inzwischen weitgehend gestrichen bzw. stark reduziert. Das 1-Euro-Haus kann ein wunderbares Projekt sein – aber nur mit offenen Augen, realistischem Budget und dem festen Willen, in einem stillen, oft abgelegenen Ort neu anzufangen.

Erleichterung: sicherer als gedacht
Italien hat beim Immobilienkauf einen entscheidenden Vorteil, den viele unterschätzen: den unabhängigen Notaio, der von Gesetzes wegen beide Seiten schützt. Mit dem prezzo-valore-Verfahren, der prima-casa-Vergünstigung und einem Geometra für den bautechnischen Check ist der Kauf gut kalkulier- und beherrschbar. Der Traum vom Haus in Italien ist realistisch – wenn du die Reihenfolge kennst, die Nebenkosten einplanst und dich fachkundig begleiten lässt.

Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Vergünstigungen und Fristen können sich ändern; die genannten Werte entsprechen dem Stand Juli 2026. Lass Kaufvertrag, Steuern und den baulichen Zustand vor jeder Unterschrift von Notaio, Geometra und ggf. einem spezialisierten Berater prüfen. Stand: 17. Juli 2026.