Haus kaufen in Griechenland: Nebenkosten, Schwarzbauten und was der Ingenieur bestätigen muss

Ein Haus am Meer für den Preis einer Zweizimmerwohnung in Deutschland — das ist der Gedanke, mit dem die meisten anfangen. Er ist nicht falsch. Aber ein griechisches Grundstück ist selten so klar beschrieben wie ein deutsches, und genau da entsteht der Schaden.

WAS DU ALS EU-BÜRGER DARFST

Alles, was ein Grieche auch darf. Das Gesetz 1892/1990 schränkt den Kauf in Grenzgebieten ein — Dodekanes, Evros, Kastoria, Kilkis, Lesbos, Chios, Samos, Xanthi, Rhodopi, Thesprotia, Florina, Preveza und weitere. Für Bürger aus Drittstaaten braucht es dort eine Genehmigung. Für EU-Bürger gilt diese Einschränkung nicht.

Es gibt trotzdem Grenzen, aber sachliche: Staatliche Waldgrundstücke und die Uferzone am Meer sind nicht erwerbbar. Und außerhalb eines Bebauungsplans darfst du in der Regel erst ab 4.000 Quadratmetern bauen. Ein billiges Grundstück mit Meerblick kann also ein Grundstück sein, auf dem nie ein Haus stehen wird.

DER GRÖSSTE UNTERSCHIED ZU DEUTSCHLAND

Griechenland hat zwei Systeme nebeneinander. Das alte Hypothekenregister (Ypothikofylakio) ordnet Urkunden nach Personen, nicht nach Grundstücken. Das neue Kataster (Ktimatologio) ordnet nach Grundstücken, so wie du es aus Deutschland kennst — es wird landesweit eingeführt, ist aber nicht überall abgeschlossen.

Wo noch das alte System gilt, kann dir niemand auf Knopfdruck sagen, wem ein Grundstück gehört und was darauf lastet. Das muss jemand über die Eigentümerkette zurückverfolgen, oft über Jahrzehnte. Genau dafür beauftragst du einen Anwalt. Er ist seit 2014 nicht mehr gesetzlich vorgeschrieben — darauf zu verzichten, ist bei dieser Aktenlage trotzdem keine Ersparnis, sondern ein Wagnis.

Und merk dir den Satz: Eigentümer bist du nicht mit der Unterschrift, sondern erst mit der Eintragung.

DIE INGENIEURBESCHEINIGUNG — DIE WICHTIGSTE SEITE IM STAPEL

Vor jeder Übertragung muss dem Notar eine Bescheinigung eines Ingenieurs vorliegen: dass am Objekt kein Schwarzbau steht und keine Nutzung ohne Baugenehmigung stattfindet.

Schwarzbauten sind in Griechenland kein Randphänomen. Außerhalb der Ortschaften wurde jahrzehntelang gebaut, angebaut, überdacht und ausgebaut. Vieles davon ist über das Verfahren nach Gesetz 4014/2011 gegen eine einmalige Gebühr legalisiert worden — diese Legalisierung ist allerdings auf dreißig Jahre befristet.

Frag deshalb früh und direkt: Gibt es Bauabweichungen, und sind sie legalisiert? Lass dir die Papiere zeigen. Und beauftrage einen eigenen Bauingenieur, der hinfährt und nachsieht — nicht den, den der Verkäufer vorschlägt.

Dazu gehört inzwischen die elektronische Gebäudeidentität, in der die Unterlagen des Objekts digital hinterlegt sind.

DER ABLAUF

Zuerst brauchst du eine AFM, die griechische Steuernummer. Ohne sie geht keine Übertragung.

Dann folgt die Prüfung: Eigentumskette, Belastungen, Hypotheken, Bauzustand. Nimm dir dafür Zeit, auch wenn der Verkäufer drängt.

Ein notarieller Vorvertrag ist üblich, wenn zwischen Einigung und Abschluss Zeit liegt. Er verpflichtet beide Seiten zum späteren Kaufvertrag.

Vor der Unterschrift wird die Grunderwerbsteuer bezahlt — nicht danach. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Beurkundung.

Beim Notar wird beurkundet. Wenn du kein Griechisch kannst, gehört ein vereidigter Übersetzer dazu. Seit dem Gesetz 5293/2026 ist der Notar die zentrale Stelle: Er zieht Steuer- und Katasterunterlagen selbst über die Behördensysteme, reicht die Steuererklärungen über die Plattform myPROPERTY ein und meldet die Urkunde anschließend zur Eintragung an.

Erst die Eintragung macht dich zum Eigentümer.

WAS ES KOSTET

Grunderwerbsteuer 3,09 Prozent — 3 Prozent plus 0,09 Prozent Gemeindezuschlag.

Notar rund 1 bis 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

Eintragung rund 0,5 Prozent.

Anwalt üblicherweise 1 bis 1,5 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

Makler meist 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

Rechne insgesamt mit etwa 5 bis 8 Prozent Nebenkosten über dem Kaufpreis. Im europäischen Vergleich ist das wenig.

DIE STEUER RICHTET SICH NICHT NACH DEM PREIS ALLEIN

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder der amtliche Wert der Immobilie — je nachdem, welcher höher ist. Wer den Preis auf dem Papier drückt, spart deshalb meist nichts und handelt sich Ärger ein.

Bei Neubauten fiele eigentlich Mehrwertsteuer an. Deren Erhebung ist ausgesetzt; nach Gesetz 5246/2025 bis Ende 2026. Solange gilt auch dort die Grunderwerbsteuer. Wenn du einen Neubau ins Auge fasst, lass dir den aktuellen Stand bestätigen — an dieser Stelle geht es um mehrere zehntausend Euro.

WENN DU NICHT SELBST HINFAHREN KANNST

Du kannst deinen Anwalt per Vollmacht unterschreiben lassen. Wird die Vollmacht im Ausland ausgestellt, braucht sie eine Apostille.

Trotzdem: Sieh dir das Haus vorher mit eigenen Augen an, und zwar nicht nur im Mai. Frag im Winter nach, wie die Straße dann aussieht, ob das Wasser läuft und wie weit der nächste Arzt entfernt ist.

NACH DEM KAUF

Als Eigentümer zahlst du die Grundsteuer ENFIA nach Lage, Fläche und amtlichem Wert. Die Immobilie gehört in deine jährliche griechische Vermögensaufstellung, das Formular E9. Und wenn du vermieten willst, gelten dafür eigene Regeln und eine eigene Besteuerung.

DER EINE RAT, DER SICH IMMER RECHNET

Nimm dir einen eigenen Anwalt und einen eigenen Bauingenieur — beide unabhängig vom Verkäufer und vom Makler. Zusammen kosten sie ein paar tausend Euro. Ein Haus mit ungeklärter Eigentumskette oder nicht legalisiertem Anbau kostet dich Jahre.

(Stand: August 2026. Steuersätze, die Aussetzung der Mehrwertsteuer auf Neubauten und der Stand der Kataster-Einführung ändern sich. Prüfe den aktuellen Stand vor dem Kauf.)