Wohnung mieten in Georgien: Mietvertrag, Kaution, Kosten

In Tiflis eine Wohnung zu mieten ist leicht: Das Angebot ist groß, fast alles ist möbliert, und du kannst in einer Woche einziehen. Schwierig wird es bei den Dingen, die in keiner Anzeige stehen — der Heizung im Winter, der Verwaltungsgebühr in der Wohnanlage und dem, was im Vertrag steht oder eben nicht.

Wo du suchst

Die großen Portale sind MyHome.ge und SS.ge, beide mit englischer Oberfläche, dazu Gruppen für Wohnungen in sozialen Netzwerken, in denen Vermieter und Makler direkt anbieten. Makler verlangen oft eine Provision, bei längeren Verträgen häufig eine halbe oder ganze Monatsmiete; frag vorher.

Unterschreib keinen langen Vertrag am ersten Tag. Miete die ersten zwei bis drei Wochen auf Zeit, lauf durch die Viertel, zu verschiedenen Tageszeiten, und entscheide dann. Was auf der Karte perfekt aussieht, fühlt sich vor Ort manchmal anders an.

Was es kostet

In Tiflis lag die durchschnittliche Angebotsmiete im April 2026 bei etwa 10 US-Dollar je Quadratmeter; eine Wohnung mit 50 bis 60 Quadratmetern kostete damit rund 500 bis 600 Dollar im Monat. Die Unterschiede zwischen den Vierteln sind groß: Vake ist mit gut 14 Dollar je Quadratmeter am teuersten, gefolgt von Mtatsminda und Saburtalo; in Gldani, Didi Dighomi oder Samgori zahlst du etwa 8 bis 9 Dollar. In Batumi schwanken die Preise mit der Saison, außerhalb des Sommers sind gute Angebote zu finden. In Kutaissi und den kleineren Städten liegen die Mieten deutlich darunter.

Mieten werden meist in US-Dollar angegeben und oft auch so bezahlt. Ausländer zahlen nicht selten einen Aufschlag gegenüber Einheimischen; verhandeln ist üblich, gerade bei Verträgen über sechs oder zwölf Monate.

Die Nebenkosten

Strom, Gas, Wasser und Müll zahlst du in der Regel selbst, zusätzlich zur Miete. Die Rechnungen bleiben meist auf den Namen des Eigentümers, und du zahlst sie über Bezahlautomaten oder die Bank-App. In großen Wohnanlagen kommt eine monatliche Verwaltungsgebühr für Aufzug, Reinigung und Bewachung dazu. Frag bei jeder Wohnung ausdrücklich, wer welche Kosten trägt, und lass es in den Vertrag schreiben.

Die größte Unbekannte ist der Winter. Eine Wohnung mit Gastherme ist im Januar günstig, eine mit Elektroöfen teuer. Lass dir die Rechnungen des letzten Januars zeigen.

Kaution und Sicherheit

Üblich ist eine Kaution von einer Monatsmiete, bei möblierten Wohnungen manchmal zwei, dazu oft die erste Miete im Voraus. Zahl nie Geld, bevor du die Wohnung gesehen hast und weißt, dass der Vermieter wirklich der Eigentümer ist — lass dir einen Registerauszug zeigen oder prüf ihn selbst. Bei der Übergabe machst du Fotos von jedem Raum, von Möbeln, Geräten und Schäden, und hältst die Zählerstände fest. Diese Fotos sind bei der Rückgabe deine Versicherung für die Kaution.

Der Vertrag

Ein Mietvertrag in Georgien braucht keine besondere Form, aber er sollte schriftlich sein, in einer Sprache, die du verstehst — ein zweisprachiger Vertrag auf Georgisch und Englisch ist die beste Lösung. Hinein gehören: die Parteien mit Passnummer, die Wohnung mit Anschrift und Katasternummer, Miete und Währung, Kaution, Laufzeit, wer die Nebenkosten und die Verwaltungsgebühr trägt, wer Reparaturen bezahlt, ob Tiere erlaubt sind, und die Kündigungsfrist. Steht nichts im Vertrag, gelten die allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuchs, und die sind für dich schwer einzuschätzen.

Eine notarielle Beglaubigung ist nicht vorgeschrieben. Brauchst du den Vertrag für eine Behörde oder eine Bank, frag vorher, in welcher Form er verlangt wird.

Die Papiere

Für einen Mietvertrag reicht in der Regel dein Reisepass. Manche Vermieter wollen einen Nachweis über dein Einkommen sehen, etwa einen Rentenbescheid oder Kontoauszüge. Du selbst lässt dir den Ausweis des Vermieters zeigen und prüfst im öffentlichen Register, dass ihm die Wohnung gehört. Vermietet jemand, der nicht Eigentümer ist, gehört eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers zum Vertrag.

Der Vermieter muss seine Mieteinnahmen versteuern, in der Regel mit 5 Prozent. Das ist seine Sache, nicht deine — aber ein Vermieter, der keinen schriftlichen Vertrag will, hat meist einen Grund.

Miete und Erhöhung

Eine gesetzliche Mietpreisbremse wie in Deutschland gibt es nicht. Während der vereinbarten Laufzeit gilt die vereinbarte Miete; danach kann der Vermieter neu verhandeln. In den Jahren nach 2022, als viele Menschen aus Russland und der Ukraine nach Tiflis zogen, sind die Mieten stark gestiegen, seither haben sie sich beruhigt. Wer eine gute Wohnung gefunden hat, schließt einen Vertrag über zwölf Monate mit fester Miete und einer Klausel, wie hoch eine Erhöhung bei Verlängerung höchstens ausfallen darf.

Vereinbare die Währung ausdrücklich. Eine Miete in Dollar schützt den Vermieter vor Schwankungen des Lari, dich nicht.

Kündigung

Wie und mit welcher Frist gekündigt werden kann, sollte im Vertrag stehen, für beide Seiten, schriftlich. Vereinbare eine Frist, mit der du leben kannst; ein Monat ist für Mieter angenehm, und manche Vermieter verlangen bei kurzer Frist eine längere Mindestlaufzeit. Kündige selbst immer schriftlich, per Nachricht mit Lesebestätigung und zusätzlich auf Papier. Klär, unter welchen Bedingungen du die Kaution zurückbekommst, und dass sie mit offenen Nebenkosten verrechnet wird, nicht mit Gebrauchsspuren.

Bei der Rückgabe gehst du die Wohnung mit dem Vermieter durch, mit den Fotos vom Einzug in der Hand, und notierst die Zählerstände.

Bei der Besichtigung

Frag zuerst nach der Heizung: Gastherme oder Strom? Sieh dir die Fenster an — doppelt verglaste Kunststofffenster machen im Winter den größten Unterschied. Prüf Ecken, Fensterlaibungen und Bad auf Feuchtigkeit und Schimmel, in Batumi besonders. Dreh den Wasserhahn auf und prüf den Druck, gerade in den oberen Etagen. Zähl die Klimageräte und frag nach ihrem Alter. Prüf das Internet, wenn du von zu Hause arbeitest.

Frag nach dem Aufzug, nach der Verwaltungsgebühr und nach dem Lärm: Baustellen gibt es in Tiflis und Batumi an jeder Ecke, und eine Bar im Erdgeschoss hörst du mittags nicht. Geh deshalb einmal abends vorbei. Und nimm jemanden mit, der Georgisch spricht — manches erfährst du nur vom Nachbarn im Treppenhaus.

Zum Schluss eine Frage an dich selbst: Könntest du hier einen Januar verbringen? Wenn die Antwort ja lautet, weil die Wohnung warm, hell und ruhig ist, hast du deine Wohnung gefunden. Wenn du zögerst, such weiter — in Tiflis gibt es mehr Angebote, als du in einem Monat besichtigen kannst.