Haus kaufen in Georgien: Ablauf, Kosten und Risiken

Eine Wohnung in Georgien zu kaufen ist verblüffend einfach: kein Pflichtnotar, keine Grunderwerbsteuer, und die Eintragung ins Register dauert oft nur einen Tag. Gerade weil es so schnell geht, entstehen die Fehler vorher — bei der Frage, was genau du eigentlich kaufst.

Was du als Ausländer kaufen darfst

Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien darfst du kaufen wie ein Georgier. Die eine große Ausnahme ist landwirtschaftlicher Boden: Verfassung und ein eigenes Gesetz verbieten Ausländern den direkten Erwerb. Das betrifft nicht nur Äcker. Manches Landhaus, manche Villa am Meer steht auf Land, das als landwirtschaftlich eingetragen ist. Ein solcher Kauf scheitert dann bei der Eintragung — oft nachdem die Anzahlung schon geflossen ist.

Der Ablauf

Alles beginnt mit einem Auszug aus dem öffentlichen Register, der Behörde NAPR. Die Katasternummer der Wohnung führt dich zu Eigentümer, Fläche, Nutzungsart des Grundstücks und zu allen Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte. Diesen Auszug holst du ein, bevor du auch nur einen Lari anzahlst.

Der Kaufvertrag wird meist im Justizhaus unterschrieben, dem Public Service Hall. Ein Notar ist dafür in der Regel nicht vorgeschrieben. Sprichst du kein Georgisch, brauchst du einen beeidigten Übersetzer, und im Zweifel ist ein Notar die bessere Wahl. Du kannst dich auch durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen.

Die Eintragung erfolgt im Register. Standard sind vier Werktage für rund 55 US-Dollar; gegen Aufpreis geht es in einem Tag oder noch am selben Tag. Danach bekommst du einen elektronischen Registerauszug — das ist dein Eigentumsnachweis.

Drei Märkte in einem Land

Georgien hat im Grunde drei Immobilienmärkte. Tiflis ist der größte, mit Nachfrage das ganze Jahr über, getragen von Arbeit, Studium und Zuzug; hier findest du am ehesten wieder einen Käufer oder Mieter. Batumi lebt vom Tourismus, mit Wohnungen in Hochhäusern am Meer, guter Sommermiete und leeren Wintern. Die übrigen Regionen sind deutlich günstiger, aber ein Verkauf dauert dort lange, und manchmal findet sich gar kein Käufer. Wer in Kutaissi, Kachetien oder in den Bergen kauft, sollte das als Wohnung zum Leben sehen, nicht als Geldanlage.

Was der Kauf kostet

Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht. Du zahlst die Registergebühr, gegebenenfalls den Notar und den Übersetzer. Den eigentlichen Posten solltest du bewusst einplanen: einen unabhängigen georgischen Anwalt, der das Register, die Baugenehmigung und den Vertrag für dich prüft. Er arbeitet für dich, nicht für den Makler und nicht für den Bauträger.

Willst du die Wohnung für eine Aufenthaltserlaubnis nutzen, kommt ein Gutachten eines akkreditierten Gutachters dazu. Seit dem 1. März 2026 muss der Marktwert mindestens 150.000 US-Dollar betragen; mehrere Wohnungen dürfen zusammengerechnet werden.

Neubau: schwarzer, weißer, grüner Rahmen

Ein großer Teil des Angebots, gerade in Batumi, sind Neubauwohnungen, die vor der Fertigstellung verkauft werden. Die Begriffe dafür sind überall gleich. Der schwarze Rahmen ist der Rohbau: Wände, Decke, oft noch ohne Fenster. Der weiße Rahmen ist vorbereitet für den Innenausbau, mit verputzten Wänden, Estrich und Fenstern. Der grüne Rahmen ist fast bezugsfertig, es fehlen Böden, Farbe und Einrichtung.

Wer im schwarzen Rahmen kauft, zahlt am wenigsten und trägt das größte Risiko. Prüfe die Baugenehmigung, die Rechte des Bauträgers am Grundstück und seine bisherigen Projekte. Und frag genau, was du erwirbst: die Wohnung selbst, einen Anteil oder nur einen Anspruch gegen den Bauträger. Ein Anspruch ist wertlos, wenn der Bauträger aufgibt. Ratenzahlungen direkt beim Bauträger sind verbreitet — sie sind bequem, aber dein Geld steckt dann im Projekt, bevor es fertig ist.

Der Makler

Makler gibt es in jeder Stadt, viele sprechen Englisch oder Russisch, einige Deutsch. Eine gesetzliche Maklerregelung wie in Deutschland gibt es nicht; die Provision ist Verhandlungssache und steht am besten schriftlich im Auftrag. Bei Neubauten verkaufen Bauträger oft über eigene Verkaufsbüros — dort bekommst du die Sicht des Verkäufers, nicht eine Beratung.

Bezahlen

Bezahlt wird per Überweisung, nicht in bar. Georgische Banken prüfen bei größeren Beträgen genau, woher das Geld stammt: Kontoauszüge, Verkaufsvertrag deiner alten Wohnung, Rentenbescheid. Leg diese Nachweise bereit, bevor du überweist, sonst hängt die Zahlung fest und der Verkäufer wird ungeduldig.

Vor der ersten Anzahlung

Du hast den Registerauszug gelesen und die Nutzungsart des Grundstücks geprüft. Du weißt, ob du eine Wohnung oder einen Anspruch kaufst. Ein Anwalt, der nur für dich arbeitet, hat Vertrag und Baugenehmigung gesehen. Du kennst die Verwaltungsgebühr und die Nebenkosten des letzten Winters. Und du warst mindestens einmal abends und einmal an einem Regentag dort. Fehlt einer dieser Punkte, wartet die Anzahlung.

Laufende Kosten

Grundsteuer zahlst du als Privatperson erst, wenn das Einkommen deiner Familie im Jahr 40.000 Lari übersteigt. In großen Wohnanlagen kommt eine monatliche Verwaltungsgebühr hinzu, die vor allem in den Hochhäusern von Batumi deutlich ausfallen kann. Lass sie dir vor dem Kauf schriftlich nennen, ebenso die Kosten für Strom, Gas und Wasser des letzten Winters.

Vermieten und Verkaufen

Vermietest du die Wohnung zu Wohnzwecken, gilt in der Regel ein ermäßigter Steuersatz von 5 Prozent auf die Mieteinnahmen, sonst 20 Prozent. In Batumi hängt die Vermietung stark an der Saison: Im Sommer ist die Stadt voll, im Winter stehen viele Wohnungen leer. Verkaufst du innerhalb von zwei Jahren, zahlst du 5 Prozent auf den Gewinn, danach nichts.

Erbrecht: nicht vergessen

Georgien ist nicht an die EU-Erbrechtsverordnung gebunden. Für deine Wohnung in Georgien kann deshalb georgisches Recht greifen — und das gibt Kindern, Eltern und dem Ehepartner einen Pflichtteil, den ein Testament nicht wegnehmen kann. Ein deutsches Testament wird in Georgien anerkannt, wenn es mit Apostille versehen und ins Georgische übersetzt ist.

Eine eigene Erbschaftsteuer erhebt Georgien nicht; nahe Angehörige zahlen auch keine Einkommensteuer auf das Erbe. Das heißt aber nicht, dass das Erbe steuerfrei ist: Ein Erbschaftsteuer-Abkommen mit Deutschland gibt es nicht. Lebt einer der Beteiligten in Deutschland, oder hat der Verstorbene Deutschland vor weniger als fünf Jahren verlassen, greift die deutsche Erbschaftsteuer nach § 2 Erbschaftsteuergesetz in vollem Umfang.

Erst mieten

Batumi im August und Batumi im Februar sind zwei verschiedene Städte, und Tiflis im Juli ist heiß und laut. Ein Jahr zur Miete an dem Ort, an den du willst, kostet einen Bruchteil dessen, was ein Fehlkauf kostet. Wie das Mieten funktioniert, steht im Artikel „Wohnung mieten in Georgien".