Wohnung mieten in Frankreich: Dossier, Vertrag, Kaution

Mieten ist in Frankreich der vernünftige erste Schritt. Der Mieterschutz ist stark — und weil er stark ist, wählen Vermieter ihre Bewerber streng aus. Wer weiß, was verlangt wird, hat es leichter.

Wo du suchst

Die großen Portale im Netz decken den Markt weitgehend ab, dazu die Agenturen, die in jeder Stadt an der Hauptstraße sitzen und für ihre Vermittlung eine gedeckelte Gebühr nehmen. Auf dem Land läuft vieles weiter über Aushänge, die Bäckerei, das schwarze Brett der mairie und Mundpropaganda; der Markttag ist dort oft ergiebiger als jedes Portal. Auch die Vereinigungen der Zugezogenen sind eine Quelle, weil Häuser weitergereicht werden, bevor sie inseriert sind. Wer eine bestimmte Gegend im Auge hat, fährt hin und fragt im Rathaus — in kleinen Gemeinden weiß der Bürgermeister, was frei wird.

Was es kostet

Die Spannen sind groß. In Paris zahlst du für zwei Zimmer mehr als für ein ganzes Haus im Landesinneren. Grob liegen Zweizimmerwohnungen in mittleren Städten zwischen 500 und 800 Euro kalt, in Bordeaux, Lyon, Nizza und Annecy deutlich darüber, in ländlichen Gegenden des Zentrums, der Normandie und des Nordostens darunter. Häuser auf dem Land sind oft überraschend günstig zu mieten und kosten dafür im Winter beim Heizen. In angespannten Märkten gilt eine Mietpreisbremse: Die Anzeige muss dann den zulässigen Referenzpreis je Quadratmeter nennen.

Die Nebenkosten

Die charges umfassen Wasser, Müllabfuhr, Treppenhaus, Aufzug und Gemeinschaftsflächen. Sie werden monatlich vorausgezahlt und einmal jährlich abgerechnet; du hast das Recht, die Belege einzusehen. Heizung und Strom laufen in aller Regel über eigene Verträge auf deinen Namen. Die Wohnsteuer auf den Hauptwohnsitz ist abgeschafft, die Abgabe für die Müllabfuhr wird dagegen auf die Miete umgelegt.

Kaution und Sicherheit

Die Kaution beträgt bei unmöbliertem Wohnraum höchstens eine Monatsmiete, bei möbliertem höchstens zwei. Zurückgezahlt wird sie binnen eines Monats, wenn das Auszugsprotokoll keine Beanstandungen enthält, sonst binnen zwei Monaten. Ein Vermieter darf keine Blankoschecks, keine Bargeldkaution ohne Quittung und keine zusätzliche Sicherheit neben Kaution und Bürgschaft verlangen.

Üblich ist ein Bürge, der garant, meist ein Angehöriger mit französischem Einkommen. Fehlt er, gibt es staatliche und private Bürgschaftssysteme, nach denen du ausdrücklich fragen solltest — viele Vermieter kennen sie und akzeptieren sie.

Der Vertrag

Der unmöblierte Vertrag läuft drei Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, und verlängert sich automatisch. Der möblierte läuft ein Jahr, für Studenten neun Monate. Der Vermieter kann nur zum Ende der Laufzeit kündigen und nur aus drei Gründen: Eigenbedarf, Verkauf oder ein schwerwiegender Grund beim Mieter. Zwischen November und März gilt zusätzlich der Winterabschiebestopp, in dem niemand die Wohnung räumen muss.

Die Papiere

Verlangt wird ein Einkommen von etwa dem Dreifachen der Miete, dazu Ausweis, Arbeitsvertrag oder Rentenbescheid, die letzten Steuerbescheide, Nachweise über die bisherige Wohnsituation und die Unterlagen des Bürgen. Genau hier scheitern Zugezogene: Ein deutscher Rentenbescheid und ein deutsches Konto passen nicht ins Raster.

Was hilft: ein sauber zusammengestelltes Dossier mit Übersetzungen, ein Kontoauszug, der Rücklagen zeigt, ein Empfehlungsschreiben des bisherigen Vermieters und die Bereitschaft, mehrere Monatsmieten im Voraus anzubieten. Ein persönlicher Termin bringt mehr als zehn Mails — wer vor der Tür steht, ist keine Akte mehr.

Zum Vertrag gehören außerdem die Gutachten zu Energie, Blei, Asbest und Elektrik sowie der Nachweis deiner Wohnversicherung, den der Vermieter jährlich erneut verlangen darf.

Miete und Erhöhung

Die Miete darf nur einmal jährlich und nur nach einem amtlichen Index angepasst werden, und auch das nur, wenn der Vertrag es vorsieht. Versäumt der Vermieter die Anpassung, kann er sie nicht rückwirkend nachholen. Bei Wiedervermietung in angespannten Zonen gilt die Deckelung. Für Wohnungen mit den schlechtesten Energieklassen ist die Erhöhung ausgeschlossen — und die schlechtesten dürfen gar nicht mehr neu vermietet werden.

Kündigung

Du kannst als Mieter jederzeit kündigen, mit drei Monaten Frist, in angespannten Zonen mit einem Monat. Verkürzt auf einen Monat wird sie außerdem bei einem beruflich bedingten Umzug, bei Verlust der Arbeit, aus gesundheitlichen Gründen ab sechzig Jahren und bei Bezug bestimmter Sozialleistungen. Gekündigt wird schriftlich per Einschreiben mit Rückschein oder durch Übergabe gegen Empfangsbestätigung; eine Mail genügt nicht.

Bei der Besichtigung

Achte auf Feuchtigkeit an den Wänden, besonders in Steinhäusern und im Erdgeschoss. Sieh dir die Fenster an — Einfachverglasung ist verbreitet. Frag nach den Heizkosten der letzten beiden Winter und lass sie dir zeigen, nicht schätzen. Prüfe den Mobilfunkempfang im Haus, nicht davor, und die Verfügbarkeit von Glasfaser für genau diese Adresse. Zähl die Steckdosen und sieh in den Sicherungskasten; in Altbauten ist die Elektrik oft der Schwachpunkt.

Und wirf einen Blick auf die Nachbarhäuser: Wie viele davon sind Ferienhäuser, die zehn Monate im Jahr leer stehen? Das entscheidet darüber, ob du in einem lebendigen Ort wohnst oder in einer Kulisse.

Beim Einzug wird das état des lieux gemeinsam erstellt und von beiden unterschrieben. Nimm dir Zeit dafür und fotografiere alles — jeder Fleck, der beim Einzug nicht vermerkt ist, ist beim Auszug deiner.

Und noch etwas, das oft vergessen wird: Möbliert heißt in Frankreich möbliert nach einer gesetzlichen Liste — Bett, Herd, Kühlschrank, Geschirr, Tisch. Unmöbliert heißt dagegen häufig wirklich leer, ohne Küche, ohne Lampen, manchmal ohne Belag im Bad. Rechne diesen Posten ein, bevor du die Miete vergleichst; für das erste Jahr im neuen Land ist die möblierte Wohnung mit ihrer kürzeren Bindung oft die klügere Wahl.