Immobilienkauf in Frankreich: Notar, Kosten und Erbrecht

Ein Hauskauf in Frankreich läuft anders als in Deutschland — nicht schwieriger, aber mit anderen Beteiligten, anderen Fristen und anderen Kosten. Wer das Verfahren kennt, spart sich die zwei häufigsten Fehler: zu früh unterschreiben und die Erbfolge zu spät bedenken.

Der Notar arbeitet für den Vorgang, nicht für eine Partei

Der notaire ist Amtsträger. Er beurkundet, prüft die Eigentumslage, zieht die Steuern ein und führt sie ab. Üblich ist ein Notar für beide Seiten; du kannst aber einen eigenen hinzuziehen, ohne dass es mehr kostet — die Gebühr wird zwischen beiden geteilt. Für Zugezogene ist das oft die bessere Wahl, besonders wenn der Verkäufer und sein Notar aus demselben Dorf kommen.

Der Ablauf in vier Schritten

Zuerst wird der Vorvertrag geschlossen, der compromis de vente. Er ist bereits bindend und enthält den Preis, die Fristen und die aufschiebenden Bedingungen — allen voran die Finanzierung. Üblich ist eine Anzahlung von fünf bis zehn Prozent auf ein Treuhandkonto.

Danach läuft die gesetzliche Bedenkzeit von zehn Tagen, in der du als Käufer ohne Begründung und ohne Kosten zurücktreten kannst. Diese Frist gehört dir allein, der Verkäufer hat sie nicht.

Es folgt die Zeit bis zur Beurkundung, in der Regel zwei bis drei Monate. Der Notar holt Vorkaufsrechte der Gemeinde ein, prüft Lasten und Hypotheken und sammelt die Pflichtgutachten. Zuletzt kommt der acte de vente, die eigentliche Beurkundung, mit Zahlung und Schlüsselübergabe am selben Tag.

Was der Kauf kostet

Die berühmten frais de notaire sind zum größten Teil gar kein Honorar, sondern Steuern. Bei einer Bestandsimmobilie liegen sie zusammen bei etwa sieben bis acht Prozent des Kaufpreises, bei einem Neubau nur bei rund zwei bis drei Prozent, weil dort die Umsatzsteuer bereits im Preis steckt. Die Maklerprovision ist in Frankreich meist im ausgewiesenen Preis enthalten; achte auf den Zusatz, der angibt, wer sie trägt.

Für die laufenden Kosten kommen die Grundsteuer hinzu, bei Eigentumswohnungen die Umlagen der Eigentümergemeinschaft, und bei Zweitwohnungen die erhöhte Wohnsteuer mancher Gemeinden.

Die Pflichtgutachten sagen mehr als jede Beschreibung

Der Verkäufer muss ein Bündel von Gutachten beibringen: Energieausweis, Asbest, Blei, Termiten, Elektrik, Gas, Abwasser und die Lage in Risikogebieten für Hochwasser, Erdrutsch oder Trockenheit. Lies besonders zwei davon genau. Der Energieausweis entscheidet inzwischen darüber, ob du die Immobilie überhaupt vermieten darfst — die schlechtesten Klassen sind vom Mietmarkt ausgeschlossen. Und der Risikobericht ist im Süden und Südwesten kein Papierkram: Die Trockenheit lässt Lehmböden schrumpfen, und Risse in Fundamenten sind dort ein verbreiteter Schaden.

Das Erbrecht bestimmt, wie du kaufst

Hier liegt die eigentliche Falle. Frankreich kennt den Pflichtteil als echten Anteil am Nachlass: Ein Kind erhält mindestens die Hälfte, zwei Kinder zusammen zwei Drittel, drei und mehr drei Viertel. Der überlebende Ehepartner ist schwächer gestellt, als deutsche Zuziehende annehmen — er erbt neben Kindern nur einen Teil oder den Nießbrauch.

Nach der EU-Erbrechtsverordnung kannst du in einem Testament ausdrücklich deutsches Erbrecht wählen, wenn du deutscher Staatsangehöriger bist. Diese Rechtswahl ist der wichtigste Satz, den ein Auswanderer aufschreiben kann, und sie kostet fast nichts. Ohne sie gilt automatisch das Recht des Staates, in dem du zuletzt gewohnt hast, also französisches.

Für Paare mit Kindern aus früheren Beziehungen gibt es dazu bewährte Bauformen: der Kauf über eine Immobiliengesellschaft, die SCI, bei der nicht das Haus, sondern Anteile vererbt werden; oder der Kauf mit Nießbrauch, bei dem der Partner lebenslang wohnen bleibt. Beides gehört vor dem Kauf besprochen, nicht danach — im Nachhinein wird es teuer.

Beim Verkauf

Auf den Gewinn beim Wiederverkauf zahlst du 19 Prozent Steuer plus Sozialabgaben, mit einer Abschmelzung über die Haltedauer: Nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben. Die selbstgenutzte Hauptwohnung ist ausgenommen. Wer schnell wieder verkaufen könnte, sollte das eingerechnet haben.

Finanzierung über eine französische Bank

Französische Banken finanzieren auch Nichtansässige, aber sie rechnen anders. Erwartet werden meist zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital, dazu ein Nachweis, dass die gesamte monatliche Belastung ein Drittel deiner Einkünfte nicht übersteigt — diese Grenze wird streng gehandhabt. Pflicht ist außerdem eine Restschuldversicherung, deren Preis mit dem Alter kräftig steigt und ab etwa Mitte sechzig zum eigentlichen Hindernis wird. Wer älter ist, sollte das früh klären, bevor die Bedenkzeit im Vorvertrag verstreicht.

Renovieren und Handwerker

Für Arbeiten am eigenen Haus gilt ein ermäßigter Umsatzsteuersatz, sofern das Gebäude älter als zwei Jahre ist; für energetische Sanierung ist er noch niedriger. Lass dir immer einen devis geben, den verbindlichen Kostenvoranschlag — er ist in Frankreich der eigentliche Vertrag. Und achte darauf, dass der Betrieb die garantie décennale nachweist, die zehnjährige Gewährleistung für Bauleistungen. Ohne sie stehst du bei einem Schaden allein da, und beim späteren Verkauf fragt der Notar danach.

Erst mieten, dann kaufen

Die Preise gehen weit auseinander: An der Côte d'Azur und in Paris zahlst du ein Vielfaches dessen, was im Landesinneren üblich ist, und in entlegenen Départements stehen Häuser für Summen zum Verkauf, die aus deutscher Sicht nach einem Missverständnis aussehen. Genau dort liegt aber auch das Risiko — Arztdichte, Schulweg, Internet und Wiederverkäuflichkeit entscheiden über die Jahre danach. Ein Mietjahr vor Ort ist der beste Schutz gegen einen Kauf, den man nicht mehr rückgängig machen kann.

Wenn du vermieten willst

Die Vermietung an Feriengäste ist in touristischen Städten inzwischen streng geregelt: Registrierungspflicht bei der Gemeinde, Obergrenzen für die Zahl der Nächte, in manchen Orten die Auflage, dafür anderen Wohnraum bereitzustellen. Wer eine Immobilie kauft und die Rechnung auf Ferienvermietung stützt, prüft die Regeln der konkreten Gemeinde vor dem Vorvertrag — sie ändern sich schnell und sind von Ort zu Ort verschieden. Bei Dauervermietung schützt das Gesetz den Mieter stark: lange Kündigungsfristen, ein fester Katalog von Kündigungsgründen und in vielen Städten eine Mietpreisbremse.