Wohnung mieten in Ecuador: Zwei Jahre gehören dir, auch wenn du für eines unterschreibst

Ecuadors Mietrecht ist alt, kurz und erstaunlich mieterfreundlich. Es heißt Ley de Inquilinato, stammt in seinem Kern aus dem Jahr 1960 und wurde zuletzt im Amtsblatt Nummer 196 vom 1. November 2000 zusammengefasst.

Der Satz, der für dich am meisten wert ist, steht in Artikel 28: Die Mindestdauer eines Wohnraummietvertrags beträgt zwei Jahre. Selbst wenn du für ein Jahr unterschreibst, hast du das Recht, zwei zu bleiben — solange du deine Miete zahlst.

Der zweite Satz, den du kennen solltest, steht in Artikel 22: Die Rechte des Mieters sind unverzichtbar. Was in deinem Vertrag zu deinen Lasten davon abweicht, ist unwirksam, auch wenn du es unterschrieben hast.

1. WIE IN ECUADOR GEMIETET WIRD

Es gibt drei Wege, und sie führen zu unterschiedlichen Preisen.

Die Onlineportale — Plusvalía, Properati, OLX, arriendos.ec — sind der erste Anlaufpunkt und zeigen dir das Preisniveau. Sie werden aber überwiegend von Maklern bespielt und zeigen die teurere Hälfte des Marktes.

Die Facebook-Gruppen sind in Ecuador ungewöhnlich wichtig. In Cuenca, Quito und an der Küste laufen dort täglich Angebote, oft direkt vom Eigentümer und ohne Provision.

Und dann gibt es den Weg, den die Einheimischen gehen: das Schild am Balkon. „Se Arrienda" mit einer Telefonnummer darunter. Wer sich ein Viertel aussucht und dort einen Nachmittag lang zu Fuß unterwegs ist, findet Wohnungen, die nie im Netz stehen — und zu Preisen, die nie im Netz stehen.

Ein wichtiger Begriff für die Suche: Unmöbliert heißt in Ecuador oft wirklich leer. Keine Küchengeräte, manchmal keine Schränke, gelegentlich nicht einmal Lampen. Frag ausdrücklich, was drin bleibt, und lass es in den Vertrag schreiben.

2. DER MIETVERTRAG

Die Ley de Inquilinato gilt für alle Mietverhältnisse innerhalb des städtischen Gebiets eines Kantons, so Artikel 1. Wo dieses Gebiet endet, legt jede Gemeinde selbst fest.

Ein mündlicher Vertrag ist in Ecuador gültig — und trotzdem eine schlechte Idee. Artikel 4 verlangt Schriftform, sobald die Monatsmiete über einem gesetzlichen Mindestlohn liegt; 2026 sind das 482 Dollar. Darunter genügt formal auch eine mündliche Abrede, aber im Streitfall musst du dann vor dem Mietrichter eine eidesstattliche Erklärung abgeben, um überhaupt zu beweisen, dass es ein Mietverhältnis gibt.

Damit der Vertrag vollständig durchsetzbar ist, gehört er eingetragen — entweder bei einem Notar oder im Registro de Arrendamientos deiner Gemeinde. Artikel 9 verpflichtet den Vermieter, seine Mietobjekte dort einzutragen. Viele tun es nicht.

Bestehe darauf. Ein eingetragener Vertrag ist deine Grundlage, wenn der Vermieter sich später an nichts erinnern will, und er ist ein Adressnachweis, den Behörden und Banken akzeptieren.

Für möblierte Wohnungen gilt zusätzlich Artikel 24: Inventar und Wert der Möbel müssen schriftlich festgehalten sein. Fehlt das, wird der Nutzungswert der Möbel gesetzlich mit fünfundzwanzig Prozent angesetzt — eine Regel, die im Streit gegen dich laufen kann.

3. KAUTION UND VORAUSZAHLUNGEN

Die Ley de Inquilinato schreibt für Wohnraum keine Höchstzahl an Kautionsmonaten vor. Üblich sind in Ecuador ein bis zwei Monatsmieten, dazu die erste Monatsmiete im Voraus. Mehr als zwei Monate Kaution ist unüblich und Verhandlungssache.

Weil das Gesetz hier schweigt, entscheidet allein dein Vertrag. Schreib deshalb ausdrücklich hinein: wie hoch die Kaution ist, wofür sie verwendet werden darf, wann sie zurückgezahlt wird und dass normale Abnutzung nicht davon abgezogen wird.

Und mach am Einzugstag Fotos. Jeden Raum, jeden Fleck, jeden Wasserhahn, dazu die Zählerstände von Strom und Wasser. Ein Übergabeprotokoll ist in Ecuador nicht üblich — mach trotzdem eines, unterschreibe es zu zweit und behalte eine Ausfertigung.

Ein Punkt, den man kennen sollte: Wenn du eine Reparatur bezahlst, die eigentlich dem Vermieter obliegt, darfst du den Betrag von der Miete abziehen — mit einem Aufschlag von zehn Prozent. Das ist ein wirksamer Hebel, wenn jemand seine Pflichten nicht erfüllt.

4. NEBENKOSTEN

Strom, Wasser und Gas laufen fast immer zusätzlich zur Miete und werden direkt beim Versorger bezahlt. Zusammen bleibt das für einen normalen Haushalt meist unter fünfzig Dollar im Monat, an der Küste mit Klimaanlage deutlich darüber.

In einer Wohnanlage kommt die Alícuota dazu, das ecuadorianische Hausgeld. Sie deckt Wachdienst, Reinigung, Aufzug, Garten und Wasser der Gemeinschaftsflächen und liegt je nach Anlage zwischen zwanzig und achtzig Dollar. Frag vor der Unterschrift nach der genauen Höhe und danach, ob sie in der angegebenen Miete enthalten ist — das wird oft unterschlagen.

Internet kostet zwanzig bis dreißig Dollar. Wenn der Anschluss schon liegt, ist die Übernahme eine Formalität; wenn nicht, kann die Neuverlegung Wochen dauern. Frag danach.

Und lass dir bei der Übergabe die letzten Rechnungen zeigen. Offene Beträge hängen in Ecuador am Zähler, nicht am Vormieter.

5. WAS AUSLÄNDER ZUSÄTZLICH BRAUCHEN

Rechtlich nichts. Es gibt in Ecuador keine Vorschrift, die einem Ausländer das Mieten erschwert. Mit deinem Reisepass kannst du unterschreiben, auch ohne Cédula und ohne Aufenthaltserlaubnis.

Praktisch gibt es zwei Hürden. Die erste: Manche Vermieter verlangen einen ecuadorianischen Bürgen, den Garante. Den hat ein Neuankömmling nicht. Das übliche Gegenangebot ist eine höhere Kaution oder drei bis sechs Monatsmieten im Voraus — üblich, aber überleg dir gut, wem du so viel Geld gibst, bevor du die Wohnung kennst.

Die zweite: Ohne ecuadorianisches Konto kannst du die Miete nur bar zahlen. Lass dir dann jedes Mal eine unterschriebene Quittung geben, den Recibo. Ohne Nachweis hast du bei einem Streit nichts in der Hand.

Der Ausweg für die ersten Wochen ist eine möblierte Kurzzeitwohnung. Sie kostet mehr, verlangt keine Kaution in dieser Höhe und gibt dir Zeit, das Viertel kennenzulernen, bevor du dich zwei Jahre bindest.

6. MIETVERTRAG UND ANMELDUNG

Hier ist Ecuador angenehm unbürokratisch: Es gibt keine Meldepflicht bei einem Einwohnermeldeamt, wie du sie aus Deutschland kennst. Niemand verlangt von dir, dass du deine Wohnung anmeldest.

Der Mietvertrag wird trotzdem gebraucht, und zwar als Adressnachweis. Die Bank verlangt bei der Kontoeröffnung eine Rechnung eines Versorgers, die Planilla, aus der deine Adresse hervorgeht. Läuft alles auf den Vermieter — was die Regel ist —, brauchst du von ihm eine schriftliche Bestätigung, dass du dort wohnst, zusammen mit dem Mietvertrag.

Kläre das beim Einzug und nicht, wenn du vor dem Bankschalter stehst.

Zwei weitere Stellen wollen deine Adresse wissen: die Verkehrsbehörde beim Umschreiben des Führerscheins und deine Botschaft für die Krisenvorsorgeliste. Beides ist unkompliziert, wenn der Vertrag geschrieben und eingetragen ist.

7. PREISE NACH REGIONEN

Grobe Spannen für eine ordentliche Zweizimmerwohnung, Stand Mitte 2026, ohne Nebenkosten:

In Cuenca liegen Wohnungen in guter Lage bei dreihundert bis sechshundert Dollar, möbliert und auf Zugezogene zugeschnitten auch darüber. Cuenca ist wegen der großen internationalen Gemeinschaft der Ort mit dem deutlichsten Aufschlag für Ausländer.

In Quito ist die Spanne am größten: In La Floresta, La Carolina oder Cumbayá zahlst du vier- bis achthundert Dollar, in einfacheren Vierteln die Hälfte.

In Guayaquil ist Wohnen günstiger als in Quito, aber die Stromrechnung mit Klimaanlage frisst den Unterschied. Und die Wahl des Viertels ist dort wichtiger als überall sonst im Land.

Loja, Ambato und Riobamba liegen deutlich darunter — zweihundert bis vierhundert Dollar sind normal. Vilcabamba, Salinas und Manta hängen an der Saison und an der Zahl der Zugezogenen.

Ein Grundsatz für alle Orte: Der zuerst genannte Preis ist selten der letzte. Bei einem Vertrag über zwei Jahre und bei Vorauszahlung ist ein Nachlass von zehn Prozent nichts Ungewöhnliches.

8. TYPISCHE FALLEN

Die Miethöchstgrenze, die kaum jemand kennt. Artikel 17 legt fest, dass die Monatsmiete ein Zwölftel von zehn Prozent des amtlichen Verkehrswerts nicht übersteigen darf. Bei einem Katasterwert von 72.000 Dollar sind das 600 Dollar im Monat. Diese Grenze wird in der Praxis selten beachtet — aber sie steht im Gesetz, und du kannst dich darauf berufen.

Die Mieterhöhung mitten in der Laufzeit. Sie ist nicht zulässig. Erhöht werden darf erst, wenn seit der letzten Festsetzung mindestens zwei Jahre vergangen sind oder wenn der Vermieter echte Verbesserungen vorgenommen hat — reine Instandhaltung zählt nicht. Und die Erhöhung gehört beim Registro de Arrendamientos eingetragen.

Die Kündigung ohne Grund. Vor Ablauf der zwei Jahre kann der Vermieter nur aus den Gründen des Artikels 30 kündigen: zwei Monate Zahlungsrückstand, erhebliche Schäden, Untervermietung ohne Erlaubnis, zweckwidrige Nutzung. Nach Ablauf der zwei Jahre muss er dir neunzig Tage vorher Bescheid geben, wenn er die Wohnung zurückwill.

Die kalte Räumung. Der Vermieter darf dir nicht das Wasser abstellen, nicht den Strom sperren, nicht das Schloss austauschen und nicht ohne deine Erlaubnis die Wohnung betreten. All das ist rechtswidrig. Eine Räumung geht nur über den Juez de Inquilinato im summarischen Verfahren.

Die Wohnung, die im Regen ein anderes Haus ist. Ecuadorianische Häuser sind schlecht gedämmt. Sieh dir eine Wohnung im Hochland abends an, wenn es kühl wird, und frag nach Schimmel an den Außenwänden — in der Regenzeit von Oktober bis Mai ist er das häufigste Problem.

Und die stille Falle bei der Kaution: Wenn nichts vereinbart ist, wann und wie sie zurückkommt, dauert es. Schreib eine Frist hinein — dreißig Tage nach Rückgabe der Schlüssel sind angemessen.

9. DIE HANDLUNGSFOLGE

Erstens: Miete die ersten zwei bis drei Monate möbliert, ohne lange Bindung. Lerne das Viertel zu verschiedenen Tageszeiten kennen.

Zweitens: Such über alle drei Wege gleichzeitig — Portale für das Preisgefühl, Facebook-Gruppen für die aktuellen Angebote, und zu Fuß durchs Wunschviertel für die Schilder.

Drittens: Besichtige abends. Frag nach Himmelsrichtung, Alícuota, Internet, Wasserdruck und danach, was an Einrichtung bleibt.

Viertens: Verhandle Preis und Vertragsdauer zusammen. Zwei Jahre und Vorauszahlung sind dein Argument.

Fünftens: Lass den Vertrag schriftlich aufsetzen, prüfe ihn mit jemandem, der Spanisch kann, und lass ihn beim Notar oder im Registro de Arrendamientos deiner Gemeinde eintragen. Bei möblierten Wohnungen gehört das Inventar hinein.

Sechstens: Am Einzugstag fotografierst du alles und schreibst die Zählerstände auf. Beide unterschreiben.

Siebtens: Zahle ab dem ersten Monat nachweisbar — per Überweisung, sobald du ein Konto hast, bis dahin gegen Quittung.

Wer diese sieben Schritte einhält, hat in Ecuador ein Mietverhältnis, das ihn zwei Jahre lang trägt. Und zwei Jahre reichen, um zu wissen, ob man bleiben will.