Immobilien und Notar in Ecuador: Die Unterschrift macht dich noch nicht zum Eigentümer

Ecuador macht es Ausländern beim Immobilienkauf leicht. Du zahlst dieselben Steuern und Gebühren wie ein Ecuadorianer, es gibt keinen Zuschlag für Fremde, und du brauchst dafür weder ein Visum noch einen Wohnsitz im Land. Ein Reisepass genügt.

Genau diese Leichtigkeit lässt viele den entscheidenden Satz überhören: Die Unterschrift beim Notar überträgt dir das Eigentum noch nicht. Das tut erst die Eintragung im Grundbuch.

AUSLÄNDER KAUFEN WIE EINHEIMISCHE — MIT ZWEI AUSNAHMEN

Die erste Ausnahme ist die Grenzzone. Artikel 40 des Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und den Staat, veröffentlicht im Amtsblatt Nummer 35 vom 28. September 2009, verbietet Ausländern Besitz und Erwerb von Grund und Boden in den Sicherheitszonen entlang der Landesgrenzen. Das gilt auch für ecuadorianische Gesellschaften, an denen Ausländer beteiligt sind. Wie breit dieser Streifen genau ist und welche Flächen zusätzlich als geschützte Sicherheitsgebiete ausgewiesen sind, legt die Durchführungsverordnung fest. Wenn dich eine Gegend nahe der kolumbianischen oder peruanischen Grenze reizt, ist das die erste Frage an deinen Anwalt — nicht die letzte.

Die zweite Ausnahme sind die Galápagos-Inseln. Dort gilt ein eigenes Gesetz mit eigenen Aufenthaltskategorien. Ein ecuadorianisches Visum aus Quito berechtigt dich nicht, auf den Inseln zu wohnen oder dort Eigentum zu erwerben. Als Wohnort für Auswanderer fällt Galápagos damit praktisch aus.

Im übrigen Land kannst du kaufen, was du willst — Wohnung, Haus, Grundstück, an der Küste wie in den Anden.

DER NOTAR IST NICHT DEIN PRÜFER

Das ist der Unterschied, an dem sich Deutsche am häufigsten verheben. In Deutschland ist der Notar zur Neutralität und zur Belehrung beider Seiten verpflichtet. In Ecuador beurkundet er, dass zwei Parteien etwas unterschrieben haben. Ob die Immobilie sauber ist, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist, ob eine Hypothek darauf liegt — das prüft er nicht für dich.

Diese Rolle übernimmt dein eigener Anwalt. Rechne mit fünfhundert bis tausend Dollar für einen normalen Wohnungskauf. Das ist der billigste Teil des ganzen Geschäfts und der einzige, an dem zu sparen wirklich teuer wird.

Wichtig dabei: Nimm nicht den Anwalt, den dir der Makler empfiehlt. Nimm einen eigenen.

DIE PAPIERE, DIE DU VOR DER UNTERSCHRIFT SEHEN MUSST

Das Certificado de Gravámenes kommt vom Grundbuchamt des jeweiligen Kantons und sagt dir, ob Hypotheken, Pfändungen oder sonstige Lasten auf der Immobilie liegen. Es ist nur dreißig Tage gültig — hol es also spät, nicht früh.

Dazu gehören die Historia de Dominio, also die Kette der bisherigen Eigentümer, die Carta de Pago des laufenden Grundsteuerjahres, und bei einer Eigentumswohnung das Certificado de Expensas, das bestätigt, dass keine Hausgeldschulden offen sind.

Und noch eines, das oft vergessen wird: der Informe de Regulación Urbana, in Ecuador Línea de Fábrica genannt. Er sagt dir, was auf diesem Grundstück überhaupt gebaut werden darf und ob es von einer öffentlichen Planung betroffen ist. Wer ein Grundstück mit Blick kauft und hinterher erfährt, dass davor eine Straße geplant ist, hätte für dreißig Dollar Bescheid wissen können.

DER ABLAUF, SCHRITT FÜR SCHRITT

Zuerst kommt die Promesa de Compraventa, das notarielle Kaufversprechen. Darin stehen Preis, Fristen und Bedingungen, und damit wird üblicherweise eine Anzahlung von zehn bis dreißig Prozent fällig. Dieses Papier bindet beide Seiten — unterschreib es nicht, bevor dein Anwalt die Unterlagen gesehen hat.

Dann wird beim Gemeindeamt die Alcabala bezahlt, die Grunderwerbsteuer. Ohne diesen Beleg beurkundet der Notar nicht.

Anschließend unterschreiben beide Seiten beim Notar die Escritura Pública, und der Restbetrag wird gezahlt.

Zuletzt geht die Urkunde ans Registro de la Propiedad. Die Eintragung dauert je nach Kanton fünf bis fünfzehn Werktage. Erst danach bekommst du das Testimonio, die beglaubigte Abschrift der eingetragenen Urkunde — und erst ab diesem Moment bist du Eigentümer mit voller Wirkung gegenüber jedermann.

Vom ersten Angebot bis zur Eintragung vergehen in der Regel dreißig bis neunzig Tage.

WAS ES KOSTET

Die Alcabala liegt nach Artikel 535 des Gemeindegesetzes COOTAD bei einem Prozent der Bemessungsgrundlage. Artikel 536 erlaubt den Gemeinden allerdings, darauf noch bis zur Hälfte aufzuschlagen — der tatsächliche Satz ist also von Ort zu Ort verschieden und gehört vorher erfragt.

Die Notargebühr liegt bei rund einem Prozent des beurkundeten Preises, die Eintragung im Grundbuch bei etwa einem Viertelprozent. Dazu das Anwaltshonorar und die Gebühren für die einzelnen Bescheinigungen.

Rechne insgesamt mit zwei bis fünf Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten, ohne Maklerprovision. Nach deutschen Verhältnissen ist das günstig.

Ein Hinweis, der Geld kosten kann: Manche Verkäufer schlagen vor, im Vertrag einen niedrigeren Preis zu beurkunden, um Steuern zu sparen. Lass die Finger davon. Beim späteren Weiterverkauf wird dein Gewinn genau aus diesem beurkundeten Wert berechnet — du sparst heute ein paar hundert Dollar und zahlst morgen ein Vielfaches.

DIE LAUFENDEN KOSTEN

Die jährliche Grundsteuer heißt Impuesto Predial und wird von der Gemeinde erhoben. Sie bewegt sich für städtische Immobilien im Bereich von einem Viertel bis fünf Promille des amtlichen Werts. Auf eine Wohnung im Wert von hunderttausend Dollar kommen damit selten mehr als ein paar hundert Dollar im Jahr zusammen — ein Bruchteil dessen, was du in Deutschland an Grundsteuer und Nebenkosten kennst.

KAUFEN, OHNE VOR ORT ZU SEIN

Die Escritura selbst muss in Ecuador beim Notar unterschrieben werden, nicht elektronisch aus dem Ausland. Wer dir etwas anderes verspricht, ist nicht seriös.

Es gibt aber einen sauberen Weg: Du erteilst per Videokonferenz vor einem ecuadorianischen Notar eine besondere Vollmacht, ein Poder Especial, und jemand deines Vertrauens unterschreibt vor Ort für dich. Der frühere Umweg über Konsulat, Apostille und Kurier entfällt damit.

KAUFEN UND BLEIBEN

Wenn du ohnehin kaufen willst, lohnt ein Blick auf das Investorenvisum. Es verlangt eine Anlage von hundert Mindestlöhnen — 2026 sind das 48.200 Dollar — und die kann eine Immobilie sein. Damit hast du deinen Aufenthalt und dein Zuhause in einem Schritt geregelt, und dein Geld bleibt dein Geld.

DER RAT, DEN DU NICHT HÖREN WILLST

Miete das erste Jahr. Ecuador ist auf engem Raum ein völlig anderes Land — dieselbe Provinz kann feuchtwarme Küste und kühles Hochland zugleich sein, und ein Ort, der im August großartig ist, kann von Januar bis Mai im Dauerregen liegen.

Die Nebenkosten sind niedrig genug, dass ein Kauf später kaum teurer wird. Ein Fehlkauf dagegen kostet dich Jahre.