Immobilien und Notar in Chile: Die Unterschrift macht dich noch nicht zum Eigentümer

In Chile darfst du als Deutscher, Österreicher oder Schweizer eine Immobilie kaufen, ohne hier zu wohnen und ohne Aufenthaltserlaubnis. Das Land macht dabei keinen Unterschied zwischen Einheimischen und Ausländern — das Gesetz Nr. 20.848 stellt ausländische Erwerber ausdrücklich den Chilenen gleich.

Die eine Einschränkung, von der man immer wieder hört, gilt für dich nicht. In den erklärten Grenzzonen verbietet Artikel 7 des Decreto Ley 1.939 aus dem Jahr 1977 den Erwerb — aber nur Staatsangehörigen der Nachbarländer, also Argentiniern, Bolivianern und Peruanern. Mit einem europäischen Pass bist du davon nicht betroffen.

Was dich betrifft, ist etwas anderes. In Chile bist du nach der Unterschrift beim Notar noch nicht Eigentümer.

ERST DIE EINTRAGUNG MACHT DICH ZUM EIGENTÜMER

Der Kaufvertrag wird als "escritura pública" vor einem chilenischen Notar geschlossen. Danach geht die Urkunde an das Grundbuchamt des Bezirks, in dem die Immobilie liegt — den "Conservador de Bienes Raíces". Erst die Eintragung dort überträgt das Eigentum.

Zwischen Unterschrift und Eintragung liegt eine Lücke, und in dieser Lücke gehört die Immobilie noch dem Verkäufer. Werden in diesen Tagen Gläubiger des Verkäufers tätig, hast du unterschrieben und bezahlt, bist aber nicht Eigentümer. Deshalb wird die Eintragung nicht "später einmal" erledigt, sondern sofort — und deshalb lässt man die Kaufsumme üblicherweise nicht frei fließen, bevor sie durch ist.

Seit Januar 2026 arbeiten die Grundbuchämter mit dem elektronischen Folio Real und digitaler Bearbeitung. Das hat die Sache beschleunigt, sie aber nicht abgeschafft.

DIE PAPIERE, DIE VOR JEDER ZAHLUNG KOMMEN

Bevor auch nur eine Anzahlung fließt, holt man beim Conservador drei Bescheinigungen: den aktuellen Eigentumsnachweis, die Auskunft über Hypotheken und Belastungen, und die Auskunft über anhängige Rechtsstreitigkeiten. Dazu kommt die Frage, ob auf der Immobilie offene Grundsteuern lasten. Das dauert wenige Werktage.

Danach folgt das Herzstück, für das es in Deutschland keine echte Entsprechung gibt: der "estudio de títulos", die Prüfung der Eigentumskette der letzten zehn Jahre durch einen Anwalt. In Chile ist das der Punkt, an dem Erbfälle ohne saubere Abwicklung, alte Teilungen und fehlerhafte Eintragungen auffallen. Wer hier spart, spart an der falschen Stelle.

DIE ZWEI VERTRÄGE

Zuerst wird die "promesa de compraventa" vor dem Notar unterschrieben, das ist der Vorvertrag. Er legt Preis, Fristen und Bedingungen fest, und üblicherweise werden fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises angezahlt. Springst du danach ohne triftigen Grund ab, ist diese Anzahlung in der Regel verloren.

Erst wenn die Prüfung durch ist, folgt die "escritura pública", der eigentliche Kaufvertrag. Beide Seiten müssen dabei anwesend sein — oder durch jemanden vertreten werden, der eine notarielle Vollmacht hat. Wird diese Vollmacht außerhalb Chiles erteilt, braucht sie die Apostille.

Schreib in die "promesa" ausdrücklich hinein, wer welche Kosten trägt. Der Streit am Tag der Unterschrift entsteht in Chile fast immer aus Annahmen, die niemand aufgeschrieben hat.

WAS OBEN AUF DEN KAUFPREIS KOMMT

Rechne mit ein bis drei Prozent des Kaufpreises für die gesamte Abwicklung. Die Eintragung beim Conservador kostet ungefähr zwei Promille des Werts, die Notargebühren kommen dazu, dazu das Honorar deines Anwalts und die Bescheinigungen.

Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es nicht. Zwei Posten können den Betrag aber deutlich verändern.

Der erste: Kaufst du einen Neubau von einer Baufirma oder einem gewerblichen Verkäufer, sind neunzehn Prozent Mehrwertsteuer enthalten. Beim Kauf von einer Privatperson fällt sie nicht an. Das ist der größte Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand, und er steht selten im Inserat.

Der zweite: Nimmst du einen Hypothekenkredit auf, fällt die Stempelsteuer an, das "impuesto de timbres y estampillas" nach dem Decreto Ley 3.475. Sie wird auf die Kreditsumme berechnet, nicht auf den Kaufpreis, und liegt bei langen Laufzeiten am Höchstsatz von 0,8 Prozent. Für Wohnungen, die unter die Vergünstigung DFL 2 fallen — das sind die meisten Wohnimmobilien bis 140 Quadratmeter —, sinkt der Satz auf 0,2 Prozent. Zahlst du bar, entfällt diese Steuer ganz.

Die Maklerprovision liegt üblicherweise bei zwei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer und wird meist vom Verkäufer getragen. "Meist" ist kein Naturgesetz — auch das gehört in den Vorvertrag.

EIN KREDIT IST FÜR DICH SCHWER ZU BEKOMMEN

Chilenische Banken vergeben Hypothekenkredite in aller Regel erst an Menschen mit dauerhafter Niederlassung und nachweisbarem Einkommen in Chile. Ein deutscher Rentenbescheid und eine befristete Aufenthaltserlaubnis reichen selten.

Geh deshalb davon aus, dass du in den ersten Jahren bar kaufst — und plane das Geld vollständig ein, bevor du dich in ein Haus verliebst.

ZWEI FALLEN AUF DEM LAND

Wenn du dir eine Parzelle im Süden ansiehst, gibt es zwei Dinge, die man von außen nicht sieht.

Das erste ist das Wasser. In Chile ist das Recht, Wasser zu entnehmen, rechtlich vom Grundstück getrennt. Ein Grundstück mit Bach heißt nicht, dass du daraus Wasser entnehmen darfst. Lass dir die eingetragenen Wasserrechte zeigen, bevor du kaufst — auf einer Parzelle ohne gesichertes Wasser kann man nicht wohnen.

Das zweite betrifft die Regionen mit indigenem Landbesitz, vor allem im Süden. Grundstücke, die nach dem Gesetz Nr. 19.253 als indigenes Land eingetragen sind, dürfen nur zwischen Angehörigen indigener Völker übertragen werden. Für dich sind sie unverkäuflich, so hübsch das Angebot auch aussieht. Auch das steht im Grundbuchauszug.

DIE LAUFENDEN KOSTEN

Als Eigentümer zahlst du die "contribuciones de bienes raíces", die chilenische Grundsteuer, vierteljährlich. Sie richtet sich nach dem steuerlichen Schätzwert. Wohnimmobilien unterhalb einer bestimmten Schwelle sind davon befreit.

Und noch etwas fürs Übermorgen: Verkaufst du später mit Gewinn, ist dieser seit der Steuerreform 2017 steuerpflichtig. Wer zum Zeitpunkt des Verkaufs in Chile steuerlich ansässig ist, hat dabei einen einmaligen Freibetrag über die gesamte Lebenszeit von 8.000 UF. Wer es nicht ist, hat ihn nicht. Das kann einen Verkauf zwei Jahre früher oder später zu einer sehr unterschiedlichen Rechnung machen.

WAS DU MITNEHMEN SOLLTEST

Der wichtigste Satz ist der einfachste: Nimm dir einen eigenen Anwalt, nicht den des Verkäufers und nicht den des Maklers. Er prüft die Eigentumskette, er schreibt die "promesa", und er sorgt dafür, dass die Eintragung beim Conservador wirklich durchläuft.

Und kauf nichts auf einer Besichtigungsreise. Wer sich hier ein Jahr Zeit nimmt, in einer Mietwohnung wohnt und die Gegend durch einen Winter erlebt hat, kauft anders als jemand im Urlaub.