Immobilien und Notar in Bulgarien – kaufen als EU-Bürger

Bulgarien hat die niedrigsten Immobilienpreise der EU, und das ist der Grund, warum viele überhaupt herkommen. Genau darin liegt die Gefahr: Weil es billig wirkt, wird schneller gekauft als geprüft. Der Kaufvertrag läuft über den Notar, das Verfahren ist dem deutschen ähnlich — die Fallen liegen beim Grundstück, bei Bauten ohne Genehmigung und bei einer Eigentumsordnung, die für Wohnungen anders funktioniert als für Häuser.

Zuerst: nicht im ersten Jahr kaufen

Miete ein Jahr und lerne die Gegend im Winter kennen. Ein Dorf, das im Sommer lebendig wirkt, kann im Januar fast leer sein — Bulgarien hat eine starke Abwanderung aus dem ländlichen Raum, und ganze Dörfer bestehen überwiegend aus älteren Menschen. Ein Haus ohne Nachbarn, ohne Arzt und ohne Bus ist schwer wieder zu verkaufen.

Was EU-Bürger dürfen

Gebäude und Wohnungen können EU-Bürger wie Inländer erwerben, und auch Grundstücke sind seit dem Ende der Übergangsfristen zugänglich. Bei landwirtschaftlichen Flächen gibt es allerdings zusätzliche Bedingungen — unter anderem an einen vorherigen Aufenthalt im Land geknüpft.

Das trifft häufiger, als man denkt, weil viele Dorfgrundstücke angrenzende Parzellen haben, die als Acker eingetragen sind. Lass die Nutzungsart im Grundbuch prüfen, bevor du bietest. Und wenn dir jemand rät, das Grundstück über eine eigens gegründete Firma zu kaufen: Das war früher der übliche Weg, ist heute für EU-Bürger in der Regel unnötig und bringt laufende Pflichten mit sich.

Der Notar

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Der Notar ist zur Prüfung verpflichtet, vertritt aber keine Seite — nimm dir daneben einen eigenen Anwalt, besonders bei älteren Häusern und bei Grundstücken. Sein Honorar ist gering gemessen an dem, was ein ungeklärter Eigentumsstand kostet.

Bestehe darauf, dass der volle Kaufpreis im Vertrag steht. Es kommt vor, dass ein niedrigerer Wert beurkundet werden soll, um Gebühren zu sparen — das ist Steuerhinterziehung, und im Streitfall bekommst du nur den beurkundeten Betrag zurück.

Das Grundbuch und die Eigentumsfrage

Der Anwalt holt den aktuellen Auszug und prüft: Wer ist eingetragener Eigentümer, lasten Hypotheken oder Nutzungsrechte darauf, stimmen Fläche und Nutzungsart, gibt es offene Verfahren.

Zwei bulgarische Besonderheiten gehören dazu. Erstens die Rückgabe enteigneter Grundstücke nach 1989 — Verfahren, die sich bis heute ziehen und dazu führen können, dass ein Eingetragener nicht der endgültige Eigentümer ist. Zweitens Erbengemeinschaften: Alte Landhäuser gehören häufig vielen Erben gemeinsam, und jeder Einzelne muss zustimmen. Fehlt eine Unterschrift, ist der Kauf angreifbar.

Was am Haus zu prüfen ist

Baugenehmigung und Abnahme für alle Bauten. Anbauten ohne Genehmigung sind verbreitet und müssen nachträglich legalisiert werden, was dauert und nicht immer gelingt.

Anschluss an Wasser, Kanalisation, Strom und gegebenenfalls Gas. Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Kamin. Bei Wohnungen zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums und ob die Eigentümergemeinschaft funktioniert — in vielen Häusern gibt es keine geregelte Verwaltung, und dann bleibt das Treppenhaus, wie es ist.

Und die Erdbebensicherheit: Bulgarien liegt in einer seismisch aktiven Zone. Bei älteren Betonbauten ist das eine Frage, die man stellt.

Nebenkosten und laufende Kosten

Zum Kaufpreis kommen die kommunale Erwerbssteuer, die Notargebühr, die Eintragung und gegebenenfalls Anwalt und Maklerprovision. Insgesamt bleibt es weit unter dem deutschen Niveau.

Laufend fallen Grundsteuer und Abfallgebühr an, jährlich veranlagt und niedrig. Bei Ferienanlagen an der Küste kommt eine Instandhaltungsgebühr dazu, die man vor dem Kauf erfragen sollte — sie läuft auch dann, wenn du nicht da bist.

Häufige Fehler

Ohne eigenen Anwalt kaufen, weil der Notar ja beurkundet.

Einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen.

Bei Erbengemeinschaften nicht alle Zustimmungen prüfen.

Anbauten übernehmen, die nie genehmigt wurden.

Die Instandhaltungsgebühr einer Ferienanlage übersehen.

Der Ablauf

Eigenen Anwalt suchen, Grundbuch und Vermessung prüfen, Haus begutachten lassen, Vorvertrag verstehen, beurkunden, überweisen, Eintragung abwarten. Danach Versorgerverträge umschreiben und Zählerstände sichern.