Wohnung mieten in Argentinien: Seit Dezember 2023 gibt es kein Mietgesetz mehr

Argentinien hatte bis Ende 2023 ein Mietgesetz mit festen Regeln: drei Jahre Mindestlaufzeit, jährliche Anpassung nach einem staatlichen Index, höchstens eine Monatsmiete Kaution, Maklerprovision zulasten des Vermieters, Pflicht zur Registrierung des Vertrags beim Finanzamt.

Dieses Gesetz gibt es nicht mehr. Das Dekret 70/2023 hat es im Dezember 2023 aufgehoben, und die "Ley Bases" hat die Aufhebung bestätigt. Seither gilt für Mietverträge nur noch das Zivil- und Handelsgesetzbuch — und das bedeutet: Laufzeit, Währung, Anpassungsindex, Anpassungsrhythmus, Kautionshöhe und Sicherheiten werden frei verhandelt.

Für dich heißt das zweierlei. Das Angebot ist seither deutlich größer geworden, du findest also leichter etwas. Und: Was in deinem Vertrag steht, ist die einzige Regel, die für dich gilt. Es gibt kein Gesetz mehr, das dich hinterher rettet.

1. WIE GEMIETET WIRD

Gesucht wird über die großen Portale — ZonaProp, ArgenProp und die Immobilienabteilung von Mercado Libre — sowie über Facebook-Gruppen und Aushänge im Viertel. "De dueño directo" heißt: ohne Makler, direkt vom Eigentümer.

Der übliche Weg führt über eine "inmobiliaria", ein Maklerbüro. Es zeigt die Wohnung, prüft deine Unterlagen und setzt den Vertrag auf.

Wichtig zu wissen: Wer die Provision zahlt, ist seit der Deregulierung wieder Verhandlungssache. In der Praxis trägt sie meistens der Mieter. Frag danach beim ersten Besichtigungstermin, nicht bei der Unterschrift.

Der zweite Weg ist der "alquiler temporario" — möbliert, oft in US-Dollar, für ein bis sechs Monate, ohne die üblichen Sicherheiten. Für Neuankömmlinge ist das fast immer der Einstieg, weil es der einzige Vertrag ist, den man ohne argentinische Vorgeschichte bekommt. Er ist teurer je Monat, und er taugt selten als Adressnachweis für Behörden.

2. DER MIETVERTRAG

Frei verhandelbar ist heute fast alles. Was daraus in der Praxis geworden ist:

Laufzeit: Häufig ein bis zwei Jahre. Wenn im Vertrag nichts steht, gilt für Wohnraum eine Laufzeit von zwei Jahren.

Währung: Pesos oder US-Dollar. Beides ist zulässig, und du musst in der vereinbarten Währung zahlen. Steht Dollar im Vertrag, kannst du dich später nicht auf Pesos berufen.

Anpassung: Das ist der wichtigste Punkt des ganzen Vertrags. Üblich sind Anpassungen alle drei oder vier Monate, gemessen am Verbraucherpreisindex IPC des Statistikamts INDEC; daneben kommen ICL, UVA und andere Indizes vor. Vereinbart wird frei — welcher Index, wie oft, ab welchem Monat.

Eine fehlende oder unklare Anpassungsklausel ist die häufigste Streitursache in argentinischen Mietverträgen. Lies sie zweimal und lass sie dir vorrechnen: Wie hoch ist die Miete nach zwölf Monaten, wenn der Index um X steigt?

Was das Gesetzbuch weiterhin regelt und nicht verhandelbar ist: die Instandhaltungspflichten des Vermieters, dein Anspruch auf eine Quittung für jede Zahlung, und das Räumungsverfahren. Eine Räumung braucht auch heute ein Gerichtsurteil.

3. KAUTION UND VORAUSZAHLUNGEN

Eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution gibt es nicht mehr. Marktüblich sind ein bis zwei Monatsmieten, in Dollar oder in Pesos.

Regle im Vertrag ausdrücklich: in welcher Währung die Kaution hinterlegt wird, wann sie zurückkommt, unter welchen Bedingungen — und ob sie am Ende angepasst wird. Eine Kaution in Pesos, die zwei Jahre unverzinst liegt, ist bei argentinischer Inflation am Ende fast nichts mehr wert. Wer in Pesos hinterlegt, sollte dieselbe Indexklausel für die Rückzahlung verlangen, die auch für die Miete gilt.

Zusätzlich verlangen viele Vermieter von Ausländern Vorauszahlungen — drei, sechs, gelegentlich zwölf Monatsmieten im Voraus. Das ist keine Schikane, sondern der Ersatz für die Sicherheit, die du nicht stellen kannst.

4. NEBENKOSTEN

Vier Posten kommen zur Miete:

Expensas. Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, monatlich, für Verwaltung, Portier, Aufzug, Reinigung, gemeinsame Anlagen. In gepflegten Wohnanlagen mit Portier ist das ein erheblicher Betrag, der leicht ein Viertel der Miete erreicht. Lass dir die Abrechnung der letzten drei Monate zeigen, bevor du unterschreibst — nicht den Durchschnitt, sondern die echten Blätter.

ABL beziehungsweise Grundsteuer der Provinz. Die kommunale Abgabe trägt in der Regel der Mieter, die Grundsteuer der Eigentümer. Steht das anders im Vertrag, ist es Verhandlungssache — auch hier gilt die Vertragsfreiheit.

Strom, Gas, Wasser, Internet. Auf deinen Namen, sobald du den DNI hast. Bis dahin laufen sie auf den Vermieter, und du zahlst ihm.

Stempelsteuer. In mehreren Provinzen fällt auf den Mietvertrag eine "Impuesto de Sellos" an, berechnet auf den Gesamtwert des Vertrags, häufig zwischen den Parteien geteilt. Ob und wie viel, unterscheidet sich je Provinz — frag ausdrücklich danach, bevor du unterschreibst.

5. WAS AUSLÄNDER ZUSÄTZLICH BRAUCHEN

Hier liegt die eigentliche Hürde, und sie hat einen Namen: die "garantía propietaria".

Argentinische Vermieter verlangen traditionell einen Bürgen, der eine schuldenfreie Immobilie in derselben Stadt besitzt und das mit Grundbuchauszug und Steuerbescheiden belegt. Manche verlangen zwei.

Ein Zugezogener ohne argentinische Familie kann das nicht erfüllen. Punkt.

Es gibt drei Auswege:

Der "seguro de caución". Eine Kautionsversicherung, die anstelle des Bürgen einsteht. Sie hat sich in den letzten Jahren stark durchgesetzt und ist für Neuankömmlinge der übliche Weg. Du zahlst eine Prämie, meist bemessen am Jahreswert des Vertrags. Prüf zwei Dinge: dass dein Vermieter diese Sicherheit akzeptiert, und dass der Anbieter bei der Aufsichtsbehörde eingetragen ist.

Vorauszahlung mehrerer Monatsmieten. Der direkteste Weg, wenn das Geld da ist.

Der befristete möblierte Vertrag. Für die ersten Monate, ohne Sicherheiten, dafür teurer.

Dazu verlangen viele Vermieter Nachweise über dein Einkommen. Halte bereit: Rentenbescheid oder Kontoauszüge, in Spanisch übersetzt, und deinen Aufenthaltsnachweis.

6. MIETVERTRAG UND ANMELDUNG

Die Adresse ist in Argentinien kein Nebenthema: Sie steht in deinem DNI, und du brauchst einen Nachweis dafür.

Als Adressnachweis werden je nach Stelle anerkannt: eine Versorgerrechnung auf deinen Namen, der Mietvertrag, oder ein "certificado de domicilio" der örtlichen Polizei — bei dem ein Beamter tatsächlich vorbeikommt und bestätigt, dass du dort wohnst.

Daraus folgt ein praktischer Rat, der viel Zeit spart: Achte darauf, dass dein Name im Mietvertrag steht und dass du wenigstens einen Versorgungsvertrag auf dich umschreiben kannst. Wer in einem möblierten Kurzzeitobjekt wohnt, hat oft weder das eine noch das andere — und steht beim DNI-Antrag ohne Nachweis da.

Eine Registrierungspflicht des Vertrags beim Finanzamt, wie sie das alte Mietgesetz vorsah, gibt es nicht mehr.

Ziehst du später um, meldest du die Adressänderung bei der Ausweisbehörde RENAPER. Das ist keine Formsache — Behörden und Gerichte stellen an diese Adresse zu.

7. PREISE NACH REGIONEN

Konkrete Beträge halten in Argentinien wenige Monate. Was stabil bleibt, ist das Gefälle:

Am teuersten sind die zentralen Viertel der Stadt Buenos Aires — Palermo, Recoleta, Belgrano, Puerto Madero. Dort zahlst du ein Vielfaches dessen, was in einer Provinzhauptstadt üblich ist.

Deutlich günstiger, aber gut angebunden, sind die nördlichen Vororte und die Randviertel der Hauptstadt.

Córdoba und Rosario liegen spürbar unter Buenos Aires, bei ähnlicher städtischer Ausstattung.

Mendoza ist gefragt und dadurch teurer, als seine Größe vermuten lässt — Wein, Berge und Zuzug treffen aufeinander.

Bariloche und die touristischen Orte Patagoniens haben eine eigene Preislogik: Die Saison bestimmt alles, und ein Vertrag über die Sommermonate kostet ein Mehrfaches eines Jahresvertrags.

Am günstigsten wohnt man im Nordwesten und im Nordosten — Salta, Jujuy, Corrientes, Misiones.

Sieh dir vor der Entscheidung die aktuellen Angebote auf den Portalen an. Der Preis, den du in einem Artikel liest, ist in diesem Land immer ein alter Preis.

8. TYPISCHE FALLEN

Die Anpassungsklausel, die du nicht durchgerechnet hast. Bei vierteljährlicher Anpassung und hoher Inflation kann sich deine Miete innerhalb eines Jahres erheblich verändern. Lass dir vor der Unterschrift ausrechnen, was du im zwölften Monat zahlst.

Die Kaution in Pesos ohne Anpassung. Sie kommt nominell zurück und ist real geschrumpft.

Der Vertrag in Dollar, dessen Umrechnungskurs nicht geregelt ist. Wenn du in Pesos zahlst, muss im Vertrag stehen, welcher Kurs gilt. Sonst streitet ihr jeden Monat neu.

Die expensas, die du nicht gesehen hast. Sie stehen nicht im Mietpreis und können ihn empfindlich verteuern.

Der Kurzzeitvertrag, der kein Adressnachweis ist. Angenehm zum Ankommen, aber er bringt dich beim DNI nicht weiter.

Der mündliche Zusatz. "Das machen wir dann schon" gilt nicht. Seit es kein Mietgesetz mehr gibt, zählt ausschließlich, was im Papier steht.

Die Wohnung ohne Heizung. Argentinische Häuser sind gegen die Sommerhitze gebaut, nicht gegen den Winter — keine Dämmung, oft einfach verglast. Sieh dir an, womit geheizt wird, und besichtige nach Möglichkeit im Winter.

9. HANDLUNGSFOLGE

Vor dem Flug: Rentenbescheid oder Einkommensnachweise besorgen und mit einer Übersetzung versehen lassen. Die Portale beobachten, um ein Gefühl für Preise und Viertel zu bekommen.

Erste Wochen: Kurzzeitmiete nehmen, zwei bis drei Monate. Nicht sofort langfristig binden.

Parallel: Aufenthaltstitel und DNI vorantreiben — sie sind der Schlüssel für alles Weitere.

Vor der Wohnungssuche: Angebote für eine Kautionsversicherung einholen und dabei prüfen, dass der Anbieter eingetragen ist.

Bei der Besichtigung: expensas-Abrechnungen der letzten drei Monate verlangen, nach der Heizung fragen, nach der Stempelsteuer fragen, klären, wer die Provision zahlt.

Vor der Unterschrift: die Anpassungsklausel durchrechnen lassen, die Kautionsrückgabe schriftlich regeln, den Umrechnungskurs festlegen, wenn der Vertrag in Dollar läuft.

Nach dem Einzug: Versorgungsverträge umschreiben, Adressnachweis besorgen, die Adresse im DNI eintragen lassen.

Und der Satz, der über allem steht: Es gibt kein Mietgesetz mehr, das für dich einspringt. Dein Vertrag ist dein Gesetz — lies ihn, als hättest du ihn selbst geschrieben.