Immobilien und Notar in Argentinien: Wo du kaufen darfst und wo dich ein Gesetz von 1944 stoppt

Eine Wohnung in Buenos Aires kannst du als Deutscher, Österreicher oder Schweizer kaufen, ohne im Land zu wohnen, ohne Aufenthaltserlaubnis und ohne jede Genehmigung. Ein Haus am Nahuel-Huapi-See bei Bariloche kannst du das nicht — dort brauchst du die Zustimmung einer Behörde in Buenos Aires, und die Grundlage dafür ist ein Dekret aus dem Jahr 1944.

Der Unterschied zwischen beiden Fällen ist keine Kleinigkeit. Er ist der Grund, warum manche Kaufverträge in Argentinien nach acht Monaten immer noch nicht unterschrieben sind.

DIE GUTE NACHRICHT ZUERST

Für städtische Wohnimmobilien gilt in Argentinien Gleichbehandlung. Du brauchst keinen Aufenthaltstitel, um zu kaufen. Du brauchst kein argentinisches Konto. Du musst nicht im Land wohnen.

Was du brauchst, ist eine Steuernummer: die CUIT, wenn du hier ansässig bist, sonst eine CDI — die "Clave de Identificación" für Nichtansässige. Ohne sie beurkundet kein escribano.

DER ESCRIBANO IST NICHT DEIN NOTAR

Der "escribano público" beurkundet den Kauf, prüft die Eigentumskette, schlägt im Grundbuch der Provinz nach, ob Hypotheken oder Pfändungen eingetragen sind, und behält die anfallenden Steuern gleich ein. Er ist damit näher an einem deutschen Notar als an einem Anwalt — aber mit einem entscheidenden Unterschied im Ablauf.

In Argentinien wählt üblicherweise der Käufer den escribano, weil der Käufer sein Honorar zahlt. Das ist keine Formalie: Der escribano ist die einzige Stelle, die vor der Unterschrift wirklich prüft, ob der Verkäufer verkaufen darf und ob das Objekt lastenfrei ist. Nimm nicht den, den der Makler vorschlägt. Nimm einen eigenen.

ZWEI VERTRÄGE, NICHT EINER

Der Kauf läuft in zwei Schritten.

Zuerst der "boleto de compraventa" — ein privatschriftlicher Vorvertrag, bei dem üblicherweise rund 30 Prozent des Preises fließen. Er bindet beide Seiten, macht dich aber noch nicht zum Eigentümer.

Dann die "escritura", die notarielle Urkunde. Erst mit ihr und der Eintragung im "Registro de la Propiedad Inmueble" der jeweiligen Provinz gehört die Immobilie dir.

Zwischen beiden Schritten liegen oft Wochen. In dieser Zeit steckt dein Geld in einem Vertrag, der noch kein Eigentum ist — der Punkt, an dem ein sorgfältiger escribano sein Honorar mehrfach verdient.

Bezahlt wird traditionell in US-Dollar, oft in bar am Tisch beim escribano. Die Devisenbeschränkungen für Privatpersonen wurden im April 2025 weitgehend aufgehoben, was Überweisungen deutlich vereinfacht hat. Frag trotzdem vorher, wie der Verkäufer das Geld annehmen will — das entscheidet über die Bank, die du brauchst.

DAS GESETZ VON 1944, DAS FAST NIEMAND KENNT

Hier kommt die Regel, die viele Auswanderer erst mitten im Kauf entdecken.

Das Dekret-Gesetz 15.385 aus dem Jahr 1944 richtet "Zonas de Seguridad de Fronteras" ein: einen Streifen von 150 Kilometern entlang der Landgrenzen und 50 Kilometern entlang der Küste. Wer als Ausländer dort ein Grundstück erwerben will, braucht vorab die Zustimmung der Dirección Nacional de Asuntos Técnicos de Fronteras beim Innenministerium.

Rechne einmal nach, was da alles hineinfällt: Bariloche, El Bolsón, El Chaltén, große Teile Mendozas, Salta, Jujuy, Misiones mit den Iguazú-Fällen, Ushuaia — und die halbe Atlantikküste. Also fast alles, was Auswanderer schön finden.

Ausgenommen ist einzig die Provinz Buenos Aires.

Das Verfahren ist kein Nein, sondern eine Wartezeit. Aber es dauert Monate, es wird nicht automatisch erteilt, und es beginnt erst, wenn jemand es beantragt. Wer den boleto unterschreibt und dann davon hört, hat ein Problem.

LÄNDLICHE GRUNDSTÜCKE: EINE BAUSTELLE

Für Ackerland und größere ländliche Flächen gilt das "Ley de Tierras Rurales", Gesetz 26.737 von 2011: Ausländer dürfen höchstens 15 Prozent der ländlichen Flächen des Landes, jeder Provinz und jeder Gemeinde halten, davon eine einzelne Nationalität höchstens 30 Prozent, und höchstens 1.000 Hektar in den ertragreichen Kernzonen. Grundstücke an dauerhaften Gewässern sind ausgeschlossen.

Und jetzt wird es unübersichtlich. Das Dekret 70/2023 vom Dezember 2023 hat dieses Gesetz aufgehoben. Im März 2024 hat das Bundesberufungsgericht von La Plata die Aufhebung für verfassungswidrig erklärt — seither gilt das Gesetz weiter, und der Oberste Gerichtshof hat das letzte Wort noch nicht gesprochen. Parallel liegt seit März 2026 ein Gesetzentwurf mit dem Namen "Inviolabilidad de la propiedad privada" im Kongress, der die Grenzen für private ausländische Käufer ganz streichen würde; im Senatsausschuss wurde er dahin geändert, dass die Provinzen selbst entscheiden dürfen. Anfang August 2026 war er noch nicht beschlossen.

Für dich heißt das: Wenn du städtisch kaufst, betrifft dich das alles nicht. Wenn du ein Feld, eine Finca oder ein größeres Landgrundstück ins Auge fasst, lass den Stand am Tag deines Kaufs prüfen — nicht den Stand aus einem Artikel, auch nicht aus diesem.

WAS DER KAUF KOSTET

Neben dem Preis fallen an: das Honorar des escribano, meist ein bis zwei Prozent, dazu die Gebühren für Grundbuchauszüge und Eintragung. Die Stempelsteuer ("Impuesto de Sellos") ist Sache der Provinzen und liegt je nach Provinz meist zwischen anderthalb und vier Prozent; in der Stadt Buenos Aires sind es 3,5 Prozent, die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Für die erste eigene Wohnung gibt es je nach Provinz Befreiungen bis zu bestimmten Beträgen. Dazu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision.

Diese Sätze ändern sich häufig und unterscheiden sich von Provinz zu Provinz erheblich. Lass sie dir vom escribano für dein konkretes Objekt ausrechnen, bevor du den boleto unterschreibst.

WENN DU WIEDER VERKAUFST

Beim Verkauf hängt die Steuer daran, wann du gekauft hast. Für Immobilien, die ab dem 1. Januar 2018 erworben wurden, greift eine Gewinnsteuer von 15 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Für ältere Erwerbe gilt weiter die alte Übertragungssteuer von 1,5 Prozent auf den Verkaufspreis. Für die selbstbewohnte Wohnung gibt es eine Befreiung, wenn eine neue Wohnung erworben wird.

UND DIE JÄHRLICHEN KOSTEN

Eine Immobilie in Argentinien bringt laufende Abgaben mit: die kommunale Grundsteuer, in vielen Provinzen "Impuesto Inmobiliario", dazu in Städten kommunale Gebühren, bei Eigentumswohnungen die "expensas" — das argentinische Hausgeld, das oft deutlich höher liegt, als Europäer erwarten.

Dazu die Vermögensteuer: Als Nichtansässiger zahlst du auf argentinisches Vermögen 5 Prozent über einen "responsable sustituto", ohne Freibetrag. Als Ansässiger zählt die Wohnung in dein weltweites Vermögen. Näheres steht im Kapitel zu Steuern und Finanzen.

DER PUNKT, DEN DU NICHT VERGESSEN DARFST

Eine Immobilie in Argentinien vererbt sich nach argentinischem Recht — unabhängig davon, was in deinem deutschen, österreichischen oder Schweizer Testament steht. Wer hier kauft, sollte sein Testament danach ansehen lassen. Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Kapitel zum Erben.

WAS DAS FÜR DICH HEISST

Kaufen in Argentinien ist für Ausländer erstaunlich unkompliziert — solange du städtisch und außerhalb der Grenzzone kaufst.

Drei Fragen, bevor du irgendetwas unterschreibst. Liegt das Objekt in der Grenzzone? Ist es ländliches oder städtisches Grundstück? Und wer ist dein escribano — deiner oder der des Verkäufers?

Wenn du die drei sauber beantwortest, ist der Rest Papierarbeit.